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房地产项目合作开发协议书甲方：（以下简称“甲方”）乙方：（以下简称“乙方”）地址：地址：法定代表人：法定代表人：刘酸根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等有关法律法规及武汉市的相关规定，甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发位于武汉市东湖高新区华师园二路的“普天科技园”项目事宜，经协商一致达成如下协议，以供双方共同遵照执行。一、项目概况：1、本协议中由甲、乙方双方合作开发的项目位于：武汉市东湖高新区华师园二路，项目暂定名为：普天科技园（以下称“本项目”），项目用地面积为：7901平方米，签约时土地用途为：工业用地（本项目合作开发过程中可进行土地用途的变更），宗地号为：*********号，签约时使用权人为：普天科技有限公司。（以上详见宗地图、土地使用证及房产证）；2、本项目是通过对位于武汉市东湖高新区华师园二路的****号地块（以下称“本项目所在地块”）合作开发，建成一个大型商、住两用楼，并在销售获利后双方按比例分配收益，实现甲乙双方互惠共赢；3、本项目计划开发总建筑面积32390平方米，其中地上22层（包括SOHO面积17294*平方米、商用面积10357平方米），地下一层（面积4739平方米），上述面积若因政府规划审批等原因导致变动，应以规划审批的实际面积为准；二、合作模式：1、本项目计划投资总额20000万元，全部由乙方出资，甲方不再投入资金；2、在本项目中，甲方负责协助乙方办理项目前期的土地出让、土地用途变更、图纸设计、规划审批、施工许可、拆迁赔偿等相关手续；3、甲乙双方共同成立以乙方为主的项目公司负责管理本项目的建设与销售。项目公司的设立方式、公司名称、股权比例、公司章程、人员配备、财务制度及运作机制等，本协议中有约定的，依据该约定；本协议中未约定的，由双方另行协商一致后确定。三、项目实施：1、甲方须在本协议签订后五日内向乙方提供本项目所在地块的权属证明及宗地图；2、甲方应与本项目所在地块所有权人的股东洽谈协商，以取得百分之百股权的形式实际控制本项目所在的地块；3、甲方实际控制本项目所在地块后，协助乙方办理土地用途变更、图纸设计、规划审批、施工许可、拆迁赔偿等相关手续，乙方应予以协助；4、在甲方实际控制本项目所在地块后，乙方负责出资人民币******万元成立项目公司，并保证设立后的项目公司的企业类型、经营范围等符合动作本项目。项目公司设立后，由乙公司暂时取得项目公司100%的股权；乙方负责办理该项目公司的全部设立手续，设立该项目公司的费用由乙方承担；5、甲方以其拥有的武汉市普天科技有限公司100%的股权向项目公司出资（以下如没有特别说明，所称项目公司均指甲方出资后的项目公司），甲方出资后，甲方拥有项目公司30%的股权，乙方拥有项目公司70%的股权；6、甲方指派***担任项目公司的***，指派***担任项目公司的***；指派***担任项目公司的***；由乙方指派***担任项目公司的***，指派***担任项目公司的***；指派***担任项目公司的***；7、甲乙方双方共同协商确定公司章程的内容；8、对上述第三条第6、7、8、9项的事项，甲乙双方应共同办理相应的变更登记手续，为此所支付的全部费用由乙方承担；9、项目公司的财务制度由甲乙双方协商一致后确定；若一方指派的人员担任会计的，则另一方指派的人员担任出纳；10、本项目工程设计单位、施工单位的选择，应通过招标或其甲乙双协商一致的方式确定；11、本项目工程的监理单位的选择，应通过招标或甲乙双方协商一致的方式确定；12、项目公司在经营管理本项目过程中的其它事项，由甲乙双方或甲乙双方指派的人员协商后，以股东会决议、董事会决议等方式做出决定，但不得违反本协议中（包括本协议的补充协议）已经确定的内容，否则责任方应认定为违约。四、收益分配：1、本项目完成后，甲乙按双方各自所持有的项目公司的股份比例分配收益（即按30：70的比例分配收益：甲方获得全部收益的30%，乙方获得全部收益的70%）；2、若本项目中的房产建成后，销售取现暂时困难，也可由双方协商同意后按上述第四条第一款的比例分配房屋作为收益，双方应对各自分得的房屋分别办理《商品房预售许可证》，各自销售其分得的房屋。五、其它约定：1、本协议签订生效后，未经乙方许可，甲方不得就上述地块的转让、改造、合作、租赁等与任何第三方签订合同或协议，不得设置第三者权益；2、在本项目报批报建手续完成并符合开工条件后，本项目的设计方案必须甲、乙双方协商同意后，方可以进行开工；3、如果乙方中途出现资金不足或无能力开发，如需要将项目转让，乙方所发生的债权与甲方无关，转让时必须经甲方同意及确认，但本合同条款不变。若因上述原因导致工程停工一年时间，甲方有权终止合同，没收所建物业，并有权与任何第三者另行签订合作开发合同。六、违约责任：1、甲方违反本协议的有关规定，将开发地块自行开发或与第三者进行转让、改造、合作租赁事宜签订任何合同或协议，或者设置任何第三者权益，或甲方在合理的时间内未能及时取得合作开发土地的报批报建手续，乙方有权终止本协议，并要求甲方赔偿相应经济损失；2、若乙方在本协议约定的期限内无法全部履行出资义务（包括乙方应向甲方支付的前期费用及乙方在项目公司设立时及设立后的投资），乙方应向甲方支付未出资金额10%的违约金并同时赔偿甲方的实际损失；同时，甲方有权终止与乙方的合作，乙方不得依据任何理由追究甲方的经济和法律责任；3、任何一方不履行本协议中的其它义务或履行义务不符合约定的，在本协议终止前，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；4、任何一方若因不可抗力（如战争、自然灾害等）导致部分或全部不能履行本协议中相应条款的，均不用向另一方承担违约责任，但应采取一切必要的补救措施以减少损失；5、因甲乙双方指派的人员（包括但不限于双方指派的法定代表人、双方指派的参加股东会的人员，董事会成员、监事、财务人员，还包括原在一方工作或由一方招聘，后经指派或自行到项目公司工作的其它工作人员）的行为所导致的对本协议中任何条款的违反，均视为指派该人员的一方的责任。七、争议的解决：1、本协议签订、履行、解除及争议的解决均适用中华人民共和国法律法规；2、因履行本协议发生争议，甲乙方双方应协商解决，协商不成的，可向本项目所在地的人民法院起诉。八、协议生效、修改及终止：1、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经双方签字盖章后生效；2、本协议未尽事宜，经双方共同协商一致，可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力；对补充协议的违反，视为对本协议的违反；3、经双方共同协商一致，可修改本协议中的部分条款；凡对本协议中的任何条款进行修改，应签订书面协议；对修改后的协议条款的违反，视为对本协议的违反；4、本协议中的所有条款全部履行完毕后本协议即自动终止。甲方：乙方：授权代表人：授权代表人：签约日期：签约地点：附件：投资成本分析一、前期费用1．前期策划费通常，一个项目的前期策划费通常在50—60万元。此费用包括正常的市场调研、项目定位策划等费用。2．设计费项目建筑设计费30元/平米，计96万。3．建设规费房地产开发规费项目一般有18项：１、城市基础设施配套费；２、规划管理费；３、规划技术服务费；４、教育费附加；５、城建档案费；６、墙改基金；７、白蚁防治费；８、劳保统筹费；９、质量监督费；１０、建设工程交易服务费；１１、拆迁管理费；１２、环评费；１３、地质灾害评估费；１４、审图费；１５、工程建设监理费；１６、工程规划定位放线；１７、住房交易手续费；１８、房屋所有权登记费。这些费用包括了从取得土地到建成交付使用全部房地产开发过程的费用，以城市基础设施配套费所占比重最大。这些费用收费标准各地不尽相同，谈判余地很大，各项费用分摊到建筑面积上，武汉市约为160元/平米，计512万。二、建筑成本通常，框架结构商业建筑（不含项目范围内环境、道路成本）1860元/平米，计32000*1860=5952万元，地下部分3300元/平米，计4700*3300=1551万。三、建设、销售周期建设周期取决于项目规模。正常情况下，6.6万平米高层框架结构建筑，其建筑周期为16个月左右。销售周期不仅取决于项目规模，更重要的是取决于项目定位。换句话说----“策划决定销售”。销售周期既可能“开盘即售完”，也有可能竣工后仍在销售。四、销售成本宣传费往往是销售成本中的主要组成部分，本项目因市场范围小，客户相对集中，便于营销宣传，故宣传费用很低，因而销售成本占开发成本的比重要较一般低得多。估计仅为销售额的2%--3%。五、投资报酬分析为便于分析，以一期规划6.6万平方米为例，土地及项目规划情况如下：一期土地位于整个项目北面，项目功能定位为高层住宅建筑及联排，建筑为3-22层框架结构。用地面积：28376㎡基本规划指标与要求1.绿地率38％；2.建筑密度22.4％；3.容积率1.8；总建筑面积：66000㎡（一）投入成本序号项目名称单价（元/㎡）工程量（㎡）金额（万元）备注1土地转让费514005107120万每亩2土地交易契税0土地总价4%3项目前期费用50前期策划设计等4公关事务费505项目规划设计费用2066000132与施工设计捆绑结算6市政及管网工程30514001547园林绿化及环艺景观工程40514002068智能化工程155140077消防、监控等工程9建安工程1260220051400146006476+3212=9688土建工程及内、外装修工程10地上物处理11水电安装工程405140020612建设规费6051400308重点工程、优惠包干13销售、推广费用850总销售额３％14财务费用283总销售额1％15管理费用283总销售额1％16不可预见费283总销售额1％17营业税1700总销售额6％18总成本合计19377含土地成本（二）销售收入楼层功能单价(元/㎡)可售面积(㎡)金额(万元)备注住宅36004150014940联排800054004320商铺1300045005850地下车位3212合计28322（三）投报率总成本(总投资)：19377万元总收入：28322万元毛利：8945万元所得税:2236万元税后净利：6708万元总投资报酬率：6708万÷19377=34.6%