房地产测量_第一讲.

房地产测量课程简介学时：32课程性质：考查主要学习内容：房地产管理中的测绘工作重、难点：房产调查、房产图绘制、面积量算考试：教材：《房地产测量》.廖元焰.参考资料：《房地产测量规范与房地产测绘技术》.吕永江第一讲房地产测绘概述房地产测量---概述一、房地产的概念：房地产是房产与地产的总称。具体来说，它包括土地、建筑物及固着于土地、建筑物上不可分离的部分，如树木和水、电、卫生、通风设备等。因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。地产：土地是地球表面的一个特定区域，包括地面上下一定高度范围内的矿藏、土壤、水文、大气和植被等要素，以及人类活动参与影响而形成的自然经济综合体。土地在投入了人类劳动后就具备了“双重性”，既是资源，又是资本。当土地作为资产在商品经济活动中体现其全部价值时，成为地产。因此地产是指法律上认可的土地资产和产权的总称。房产房屋是指能供人们居住生活或生产的建筑物，一般由门窗、顶盖、墙体和承重物构成。房产则是指法律上认可的房屋及相关的各种权利。房地产房产和地产的总称。我国法律对其还没有明确的规定，一般都将之看作房屋与土地的合称。它具有实物性、经济性、不动性。房屋、构筑物与土地均是有价值的，所以房产和地产都是不动产。（广义不动产）房地产业专门从事房地产开发、经营、流通、消费和服务管理的行业。二、房地产测绘定义房地产测绘是采集、表述房屋以及房屋用地的有关信息的一门技术。主要是调查和测定房屋及其用地状况，为房地产产权、地籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费以及为城镇规划建设等提供数据和资料。定义：测绘技术与房地产产权产籍管理相结合的专业测绘，运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及房屋附属物的自然状况（位置、数量）质量、权属状况、和利用状况的专业测绘。1.房地产测量与地籍测量的关系•房地产测量：属于房地产管理体系，侧重于房屋相关信息的采集、处理；•地籍测量：属于国土资源管理体系，调查并测定土地及其地上附着物的位置、权属、利用情况等，侧重于土地资源管理、开发、利用。二者关系密切，用地测量之前必须进行地籍调查。2.房地产测量的任务（1）房屋产权调查（2）房屋用地调查（3）房地产图集测绘（3）房地产图件及资料整理3.房地产测量的内容（1）平面控制测量控制网的形式、精度；高程要求（2）房产调查房屋调查、房屋用地调查；现场（3）房产图测绘房产要素；房产图集（4）房产面积量算适量尺寸计算；坐标计算（5）房产变更测量日常变更测量；定期变更测量（6）成果资料的整理、检查与验收*宏观上讲，房地产测绘包括房地产基础测绘，房地产项目测绘。房地产基础测绘房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸--房地产分幅平面图。房地产项目测绘是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中，测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等所开展的各项测绘活动。最大量、最具现实性、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。房地产基础测绘4.房地产测量的流程•房地产的权利申请人或利害关系人申请•房产测绘部门审查申请人或利害关系人提交的各种证明文件（合法性和否齐全）•签订房地产测绘合同。5.房地产测量的成果（1）房产簿册：房产调查表、房屋用地调查表、有关产权状况的调查资料和证明及协议文件；（2）房产数据集：房产平面控制点成果表、界址点成果表、房角点成果表、面积测算成果表（3）房产图集：房产分幅图、房产分丘图、分册分户图、房产证附图、房屋测量草图、房屋用地测量草图6、房地产测绘的特点（1）测图比例尺大1：1000-1：50（2）测绘内容上与地形测量的差别图面要素、高程（3）测绘成果效力的差别法律效力（4）测绘成果产品的差别成果多样（5）精度要求不同（6）修测、补测、变更测量及时复测周期（7）房产测绘人员既懂测绘、更懂房地产奴隶制社会:土地、房屋测量开始封建社会：商鞅土地改革隋唐：建立户籍制度宋元明清：建立一定水准房产图民国时期：《土地测量实施规则》新中国：开展房产土地登记工作，颁发土地权状1984-1987年：第一次房产普查，房产登记发证工作《地籍测量规范》1991-2000年：《房产测量规范》行业标准、国标现代房产测量：航空摄影、数字化、GPS、电子平板测图系统《测绘标准汇编》《第二次全国土地调查技术规程》三、房地产测绘的历史沿革50年代初，我国在全国主要城市范围内开展了大规模房产、土地登记工作，颁发了土地权状，这些土地权状就是房地产测绘的结果。1984年底，建设部决定在全国城镇范围内进行第一次房屋普查。1987年，在全国范围内进行房地产登记发证工作。1991年，第一部《房产测量规范》(行业标准)正式出台，标志着全国房地产测绘标准的统一。2000年2月，国家颁布了《房产测量规范》(GB/T17986-2000)，房地产测绘工作逐步走向规范化的道路。四、我国房地产产权登记制度1.我国房地产登记采用权利登记制度。强制登记，发去权属证书。未经登记不产生效力。2.登记种类：总登记初始登记转移登记变更登记注销登记异议登记更正登记他项权利登记五、房地产测绘中的重要概念房屋面积测量：房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、套内建筑面积、使用面积、共有建筑面积、产权面积等的测量与计算。房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20m以上（含2.20m），有上盖，结构牢固的永久性建筑。由专有建筑面积、共有建筑面积、公有建筑面积组成。专有建筑面积：在结构上能明确区分，具有排他性，可独立使用的单元房屋，是套门范围内单个产权人占有或使用的建筑面积，一般情况下，对应于套内建筑面积。共有建筑面积：各幢内产权人共同占有或使用的建筑面积。公有建筑面积：小区业主共同占有或共同使用的，不进行分摊的建筑面积。房屋产权面积：产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。五、房地产测绘中的重要概念套内建筑面积：房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括房屋使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。在房地产销售过程中也称之为实用面积。此面积除以本单元建筑面积称为实用率或得房率。共有分摊面积：整幢房屋的共有建筑面积通过分摊计算分摊到各产权单元的面积。房屋使用面积：房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积：套内使用空间周围的围护或承重墙体或承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按墙体中线内半墙水平投影面积计入套内墙体面积；套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台面积：阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。五、房地产测绘中的重要概念建设用地面积：经市政府行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。总建筑面积：建设用地范围内单幢或多幢建筑物地面以上以及地面以下各层建筑面积之总和。房屋占地面积：房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平投影面积。建筑容积率：在建设用地范围内，总建筑面积与建设用地面积的比率。建筑密度：建设用地范围内所有房屋占地面积之和与建设用地面积的比率。（建筑覆盖率）绿化率：规划建设用地范围内绿地面积与建设用地面积的比率。五、房地产测绘中的重要概念预售测量：房屋竣工前，依据经政府行政主管部门核准的建筑施工图纸所进行的房屋建筑面积测量。用于房地产项目的预售审批及销售。与业主签订预售合同后即称为合同约定面积。竣工测量：房屋竣工后，利用测绘仪器对房屋所进行的实际测量，从而确定房屋建筑面积的工作。用于房地产产权初始登记和转移登记、建设工程的规划验收、低价核算。登记确认后即为房屋产权面积。现状测量：为了旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续的需要，依据房屋现状进行的房屋建筑面积测量计算，出具的建筑面积为现状面积。变更测量：一般指一幢建筑在完成第一次房屋建筑面积测量后，以建筑的改建或扩建、建筑功能的改变、建筑内部空间划分修改、一户或多户专有面积的权属界线变更、或建筑的相关属性更改等涉及权界调整和面积变化等而重新进行的房屋建筑面积测量。五、房地产测绘中的重要概念分割测量：依据市政府行政主管部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积测量计算。属于变更测量的一种。