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房地产的发展对中国经济的影响（经济管理学院市场营销1302陈亚宁）内容摘要：中国经济近三十年快速发展取得了举世瞩目的成绩，然而房价近十五年只涨不跌也创造了房地产的一个奇迹，房地产的发展甚至可以看做中国经济发展的晴雨表，影响之大可想而知。关键词：税务改革；投资热点；过犹不及;商业地产一、房地产迅速发展原因及对其他产业的影响中国自19981999年进行了税务改革，将税收分为国家税收和地方税收，当时占全国大部分生产资料的国有企业和央企的税收自然而然的进入了国家税收。地方税收（地方财政）一下子减少了近一半的收入。有的地方政府甚至连公务员工资都开不出来，为了解决这一问题各个地方政府不约而同的将目标投向了还处于起步阶段的房地产，大力支持发展房地产，通过卖地和房产税来维持地方政府的运作，而且由于那一时期中央将地方政府经济生产作为重要的考核标准，也间接支持了房地产的发展。在宏观经济调控下，有了政府支持的房地产发展可谓风生水起。房地产行业利润大增并迅速成为最大的投资热点，大量资金涌入房地产行业像一个雪球一样越滚越大，投资者运用手里的资金大量买断房源，人为造成房子供小于求的供需关系进而影响房价，使中国房价从此只涨不跌，房地产的发展还直接带动了近60个产业的发展，间接的近300多个如下图不难看出，在中国经济中房地产就像一颗大树一样影响巨大，与其相关产业也享受着房地产发展带来的红利，地方财政平均有一半以上来自房地产，有的高达九成，地方政府的依赖，投资者的热捧，房地产在中国经济中的影响力一起推动力了房价的上涨。二、房地产的发展与中国经济的“爱恨情仇”房地产、制造业、第三产业拉动中国经济增长的三驾马车，近年来制造业普遍存在产能过剩严重，钢铁水泥等与房地产相关的产业最为严重，第三产业起步晚近年虽然发展快但对经济增长贡献远不如前两者，房地产在经济中的影响力仍然很大，所以现阶段中国经济发展还得依赖于房地产的发展，现在房地产的发展对中国经济存在一个主要矛盾就是过犹不及。上文提到房价一直上涨，到如今许多中下层的人都沦为“房奴”，要用几十年的时间来偿还房贷，而这又抑制了国民的消费，再从投资的角度来看，大量资金流入房地产产业，其他产业由于缺少资金发展缓慢，房地产的快速发展在另一方面又阻碍了中国经济的发展。在这个时候中央政府出于解决民生和宏观调控的目的开始控制房价的上涨，出台了一系列的政策打压房价，前面提过分税改革，对地方政府来说这就像“饱汉不知饿汉饥”，房价只要一掉，地方经济发展衰退，地方财政立刻赤字。而地方政府解决问题方法通常有两个，第一发地方债券，第二再卖地而且更便宜。地方政府对于中央政府的命令通常阴奉阳违。经济每增长一个百分点可以解决近一百万人的就业，基于我国目前国情中央每年都要保证经济增长在八个百分点以上，否则会引发就业危机，在这一实际情况下中国经济当下只能继续依赖房地产的发展，前面提过投资者运用手里的资金大量买断房源，人为造成房子供小于求的供需关系进而影响房价，经过近十五年的发展被买来当做投资品的房子越来越多，笔者曾于晚上调查了吉林市龙潭区铁东区和滨江北路沿路多个小区，房屋入住率最多七成，最少的仅三成，平均不足五成，全国各个城市尤其是二三线城市亦是如此，这个时候再想通过买断房源来影响供求关系，就需要更多地资金，就会形成上文提到的过犹不及的现象，炒房者更是吃透了中国经济现阶段对房地产依赖这一事实，而有恃无恐，因此现在房市会出现一种有价无市的现象，一方面是大量刚需用户对房子的急需，另一方面却是投资者手里需要出售的房子，总的来说投资者手里的房子远远大于了市场实际需求，有关部门曾做过一个调查中国每年大概需要800万套住房，而市场上大概有2000万套闲置的房子。闲置下来的房子越来越多，总有一天会超出投资者的价格控制，回归真正的市场到时，供远远大于求，再加上投资者对房市悲观心理，房价会在短时间内大跌，之前因房地产而发展起来的经济也会成为泡沫就像当年海南省的房地产经济泡沫一样，不过这次是全国性的，这对于中国经济而言无疑是毁灭性的打击，所以中央今年提出经济软着路政策，其实是减少中国经济对房地产发展的依赖并且保障房地产平稳回归理性价格而不是大起大落。三、房地产的发展与中国经济的未来房地产的发展与中国经济现阶段存在很多问题，笔者认为两者的未来还是很美好的。为了这美好的未来中央从08年以后就开始努力解决这些问题，前面提过19981999年税务改革后中央财政很有钱，这些钱除了用于基础建设外剩下的大多都用来对外投资，如帮助第三世界国家修铁路，兴建基础设施，许多网友认为中央把钱对外投资是“肉包子打狗，一去不回”，其实不然，中国经济现阶段正处于转型期，有许多方面需要改变，其中有一点也是极为重要那就是从制造大国转型为投资大国，例如现在的日本经济增长中有很大一部分依赖对外投资，即使经过2008年全球经济危机日本经济还是“死而不僵”，通过这些投资第一消耗了国内产能过剩拉动经济增长，第二使部分投资房地产的资金转移出来，第三投资赚取的外汇回流国内支持了经济的发展。今年刚刚在北京闭幕的APEC会议，在经济领域达成了许多总要协议其中最引人瞩目的事中国预计将于2025年建成于25个国家免除关税，加强贸易的经济圈，目前澳大利亚与韩国已与中国签署有关协议，预计到时中国每年外贸可增加6000亿美元，中国提出的中国—西亚—欧洲，中国—东南亚—非洲两条丝绸之路经济带和APEC有异曲同工之妙。近年经济调节的两只手，一看不见的手--市场，另一张看得见的手--政府。而看得见的手却成为了闲不住的手，一方面利用宏观调控过度干预市场经济，另一方面在企业经营中设立的众多审核也消耗了企业大量精力，阻碍了企业发展。为此新一届中央政府一上台就提出在经济生产中的制度改革，主要内容就是精简制度，给企业更多地权利，减少政府干预，给企业创造一个更好的发展环境。让每个人都享受到改革带来的红利。在未来对外投资、对外贸易、制度改革将会直接推动制造业与第三产业的增长进而拉动经济增长。中国经济总量会继续增大，房地产在中国经济中的数量变化不大但比例会随着经济增长而持续下降。相应的中国经济主要靠制造业和第三产业对房地产的依赖会大大减少，房价也会回归理性从投资品变成普通消费品。以上所指的房子是目前占房地产九成以上的民用住房（传统房地产），而以中国城镇化为背景孕育而生的以万达沃尔玛为代等表的商业地产利润反而会发展的更好。在未来随着中国城镇化的完成，房地产对经济最有价值的贡献也将来自于商业地产，例如万已不仅仅是一个房地产公司而是一家零售业的巨头，提供的不仅仅是房子而是生活服务。商业地产相对于传统房地产就像是对一个产品进行深加工一样，做出来的产品附加值更高，利润也更大。相对于传统房地产商业地产的特点是规模小，功能多，与市场、制造零售业、销售联系更为紧密，对中国经济及其他行业影响力下降但联系更为紧密，不同的是其他产业对商业地产的发展起决定性作用而不是像传统地产那样对其他行业起决定性作用。正是因为这一点，商业地产以后要想生存一定是以服务其他行业为基础，只有它所服务的其他行业发展好了，或者说中国经济发展好了，商业地产自身才能发展好。当然商业地产也不会像前文提到的传统地产那样，过快发展对中国经济起阻碍作用产生了过犹不及的现象，相反中国经济发展的越快越好商业地产也就发展的越快越好，进而成为中国经济健康发展的晴雨表。