房地产税务稽查

1房地产税务稽查开场白：自我介绍，今天天气很好，相信我们能有个很好的合作。第一部分：传授一些理念（一）本次课程，我觉得不光是传授知识，更重要的是学会方法。（二）学习税法，如何从稽查的视角来看待税法。前后关联性、知其然还要知其所以然，这些都是非常重要的。这些都是非常重要的，如果能学到这些，我们今天讲的房地产税务知识，你今天不会，明天可能就会了。没有什么的，但是你能将如何应对税务稽查渗透好，你接受今年的检查有用，接收明年的检查依然有用，就会在你的职业生涯，无论你在全国的什么单位，都会受益非浅。这些是治标的根本，但是面临6月份即将来临的房地产税务稽查，我们今天的重点，还是讲一些具体业务同大家探讨。2006年石家庄市国税局稽查20户企业，查补税款第二部分：稽查环境变迁与2006年的房地产税收专项检查：1、全国稽查由收入型稽查，转向执法型稽查。解释收入型稽查和执法型稽查的概念。为什么由收入型稽查转为执法型稽查呢？信息化手段的应用，使我国税款连年增长，在全国财政收入上不计较一城一地的得失。2、石家庄任务紧张，既要执行国家税务总局执法型稽查的理念，又要保证财政收入，因此执法比较严厉。3、近年来，河北省大案接连不断，引起高层的密切关注，使河北省稽查形势雪上加霜。最早河北的大案件，引起中央高层关注：葆祥公司骗取出口退税案，然后是7.26案件将河北稽查形势推上了风口浪尖，这还没有完，“利剑二号”的稽查风暴达到了顶峰，追税工作异常困难—两个例子。2006年的地产稽查风暴是在这种形势下，产生的。大家也就能理解为什么在40天内，20户企业查了1个多亿税款。当然也就理解为什么在“利剑二号”激战正酣的情况下，2006年房地产稽查风暴有突然爆发，当时我们所有的力量都在利剑二号上。一、石家庄2006地产税务稽查风暴2006年对于石家庄的地产业来说，对于我们在座的各位地产财务从业者来说，是不平凡的一年。尤其对于在座的国税征管的企业来说，相信去年的地产稽查风暴让你们留下了深刻的印象。我作为直接参与检查人员，全程参与了全过程。讲几个小例子，大家就知道当时的紧张气氛：1、2006年10月16日进驻阳光大厦，18日正式入户检查，17号一天，企业自查补税近2000万元。2、因为我们对各检查组有内部考核任务，我们大家也都知道地产业都是很有的，因此某一检查组声称自己是财政部、总局的检查组，该企业就去背景找关系，最后。。。。3、某著名开发公司，声称自己的账目被烧毁，并提供了公安机关的证明，税务机关要依法进行核定，最后又拿出了账簿。4、某公司，声称自己的账簿在美国，在强大压力下，号称将账簿空运回来了。中国房地产报以《石家庄税收检查事件揭开房地产偷税冰山一角》、中国财经报《石家庄房地产企业偷税黑洞有多深》、《中国青年报》以《19个企业238个账户，石家庄房地产遭遇税务稽查风暴》中央电视台等各大新闻媒体也纷纷作了报道。2（一）背景邓小平形容89年的6.4风波时说：这常风波是迟早要来的，是有国际的大环境与中国的小环境决定的。而2006年石家庄地产稽查风暴的来临，同样是由全国的大环境和石家庄的小环境决定的。1.中央对地产行业的宏观调控力度不断加大。（大环境）出于两个原因：（1）目前经济已经出现局部过热的苗头，而房地产行业作为扩大内需，拉动经济强有力的拉动器，要刹车。（2）房价过高成为老百姓不能承受之痛。“住不起房、看不起病、上不起学”在每年的两会期间，都被称为“新三座大山。”本届政府自称为“亲民政府”，而房价持续走高能否遏制，关系到政府是否能够取信于民的大事。2直接原因财政部河北省专员办对石家庄4户企业进行抽查，得出了石家庄房地产市场税收秩序混乱的结论。并上报国务院，正如上面我们谈得大环境，国务院总理第一时间批示：要求国家税务总局彻查石家庄房地产税收秩序。根据这一指示，石家庄国税局动员了所有的力量进行了去年震动地产界的税务稽查。实际上，专员办对税法并不精通，出具的文件有多处错误。第一：混淆内资企业政策与外资企业政策第二：混淆会计制度与税法规定。第三：运用政策错误。但是，专员办的报告到国务院后，国务院领导就作出了批示，导致了去年的地产风暴。3地产风暴后的稽查形势（1）05年、06年两年的宏观调控措施，事实上并没有起到预期的效果。2007年，八部委的联合整治，卷土重来。地产业面临的形势持续恶化。出示文件。（2）前几周，2007年地产税务稽查已经启动，我到几个地方去巡回讲了房地产税务稽查方法。（3）石家庄利剑二号专案的深入开展，使税务机关现在还腾不出手来，对于6月份以后的地产稽查形势应该有充分的估计。二、所得税政策的变迁现行税制是从1994年分税制改革开始的。问：为什么1994年要进行税制改革呢？1993年会计制度改革、1994年税制改革都和1992年有一个老头在南海边划圈儿有关系。也就是说税收政策和经济大形势是息息相关的。社会主义市场经济体制建立后，就需要配套的会计、税收制度。（一）1994年---2003年从94税改到03年。这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”形象。某市国税部门2005年的实际情况：管理243户房地产企业，有收入的只有19户，亏损面达到91％，共申报1239万收入，其中居然有1050万申报的是减免税收入。（二）2003年制定了国税发[2003]83号文件，专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。3本政策参照了外商投资企业所得税国税发【2001】142号文件，对内资企业的预售收入开始征税，是最核心的规定。该文件的发布，有力的加强了房地产企业所得税稽查。（三）国税发【2006】31号文的制定。83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006年制定了31号文件，号称“剑指房地产偷税黑洞”，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌。31号文件的制定与实施，对房地产业税收产生了深远的影响。对于房地产业税收来说，怎么形容31号文件的重要性也不为过。（四）外资企业所得税政策国税发【1995】153号文件，首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政策同其他企业产生重大变化。应该说外资企业税收的理念领先一步，一直到8年以后的2003年，内资企业所得税才提出预售收入征税的概念。所以两税合并后究竟是所得税司的人主导政策制定，还是外税部门的人主导政策制定，对企业利益影响极大。国税发【2001】142号文件的颁布，使外资企业房地产所得税政策进一步明确。但是随着31号文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外资差异增大。除了一般内资企业和外资企业的税收差异外，房地产企业还有其特殊的差异。冀国税发【2006】7号文件，对142号文件部分内容做了明细解释。问题一：作内资企业好，还是作外资企业好呢？如果是在过去，这个问题的答案，是不言而瑜的，外资企业比内资企业有很多政策上的优惠，虽然外资房地产企业没有生产性企业两免三减半的优惠，但是在扣除标准上、在收入确认上有一系列的好处。随着，明年两法合并，作外资企业是否还有很多额外的好处，现在还说不好。但是，如果是真外资企业的话，至少不吃亏，至少城建税和教育费附加不缴纳吧。如果想筹划为外企，至少必要性没有前些年那么大了。三、31号文的特点（一）对以往的经济行为有一定溯及力。1.法律的基本规则是“法不朔及及往”。以前没有明确规定的，就不再追究。2.31号文件第十一条第二款规定：2006年1月1日以前，没有明确规定，尚未进行处理的税务事项，按31号文执行。3.之所以这样规定，是因为31号文件之前，很多事项没有明确规定，或政策不明确存在争议。本规定，实际上可解决稽查中的税企争议。（二）剑指房地产偷税黑洞，但又不乏温情脉脉的一面，有所谓人性化规定。1.设立了完工标准。如果没有完工标准，计税成本的规定将名存实亡，所有收入都滞留在预售阶段。2.提高了预计毛利率。原来一律15%，现在对省会城市提高到至少20%。3.对关联交易做了限制。（1）取消了房地产相关企业的税收优惠（2）对利息支出扣除作了更加严厉的规定。4.不允许预提配套设施成本5.新办企业广告费、业务宣传费规定合理化。6.合作建房的纳税时点规定，非常人性化。一、收入问题（一）预售收入（二）预售收入转化销售收入4（三）销售收入（四）预租收入（五）视同销售收入二、成本费用扣除（一）六大扣除原则（二）十四项扣除项目三、特殊经济业务税收规定（一）合作建房、土地使用权投资（二）代建房屋31号文件逐条讲解：一、关于未完工开发产品的税务处理问题1、房地产税收政策适用的范围开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品开门见山，说明我们31号文件政策不仅仅针对住宅，而是包括了商业用房、配套设施等所有的开发产品，避免了争议。本句话，着重说明的是31号文件不仅仅适用于住宅，如今比较流行的商铺等也遵循31号文件。2、预售收入（1）开发产品未完工前收取的款项均为预售收入。税务机关认为：包括各种定金、订金、合同保证金等，均为预售收入。而不仅仅是房款。石家庄地税部门规定对预收款要开具税务机关监制的收据，但是在我们检查过程中发现，依然有很多企业使用自制收据（相当于白条）。在所得税中，无论你开具了收据，还是没有开具收据，都算作预售收入，要缴纳企业所得税。这一点，内外资企业是统一的。（2）无论是否取得预售许可证，实际取得的款项均为预售收入。实际上未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可证的主管机关，也不去分辨这个，总之只要取得收入就要纳税。以前曾经有过教育部门收取非法择校费、三陪小姐坐台费是否要征税的争论。现在我们对于没有取得预售许可证取得的收入，要征税，这个是明确的。提示：假按揭收入是否要征税呢？后面我们会讲到。实际案例：2006年房地产税务稽查过程中，某房地产公司由于五证不齐全，没有取得预售许可证，但是其资金链条紧张，因此通过团购的形式，将款项打入老板个人账户，再以个人借款的方式，将款项借入。问：是否该纳税呢？答案是肯定的，而且此种行为更加恶劣。我们对该房地产公司作了处理。在前几天邯郸国税的检查中，再次发现了此种情况，我个人意见，对这种情形要从重处理。（3）预售收入是收付实现制原则计税。预售收入纳税，必须是实际收到的款项，非现金经济利益不能作为预售收入。实际案例：（拆迁补偿费）冀国税函〔2007〕23号文件第十一条第八款第一项的规定冀地税函[2006]244号文件第十九条也同样规定了按照实际收到的款项计税。问题：当达到完工标准后，收入按照100万，还是30万呢？（4）预售收入征税是房地产企业独特的纳税规定。5问：一般企业预售收入征税时点是什么时间呢？发出商品的当天。要理解对预售收入征税实际上是对在产品预收款的征税。而房地产企业比较特殊，对预收账款就要征税。而一般工业企业，当产品还处在“在产品”阶段时，是不可能征税的。3、预计计税毛利率这里是“预计计税毛利率”，而不是“利润率”。83号文第二条中表述为“预计营业利润率”事实上，按照利润率计税和毛利率计税对企业利益影响极大。1.毛利=销售收入—销售成本31号文表述为毛利，意思是说还没有扣除期间费用和税金及附加，要另外扣。2.利润=销售收入—销售成本—期间费用—税金及附加83号文件的解释，销售收入乘以利润率，已经减去了费用及税金，不能再减。31号文件用毛利率的概念，是说预售收入乘以毛利率＝毛利，还没有减去费用和税金，可以减费用和税金。案例：问题一：2006年以前企业计算税款的时候已经扣减了费用和税金如何处理？我在给稽查内部培训时候的答案：如果，税务机关对2006年以前的期间费用一定要较真，要进行沟通协调，最后结果应该是没有问题的。不要吃这个亏，而且这个亏是很大的。问题二：外商投资企业在预售阶段，是否可以扣除期间费用？看国税发〔2001〕142号文件规定