房地产经济学01.

第一章绪论董藩丁宏陶斐斐编著本章纲要房地产的含义、分类与特征一房地产业在国民经济中的地位与作用二房地产的含义房地产的分类房地产的特征房地产业概述房地产业的地位房地产业的作用房地产经济学的研究对象、内容与方法三房地产经济学的研究对象房地产经济学的研究方法房地产经济学的研究内容第一节房地产的含义、分类与特征房地产的含义（一）几种流行观点简评房地产是房屋财产（简称“房产”）与土地财产（简称“地产”）的总称。房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济关系上的体现。房地产应是房屋财产与土地财产的有机结合，是房屋与土地有机结合体在社会经济方面的商品体现。房地产即是不动产，它有广义和狭义两层内涵：在广义上是指土地以及土地上的一切经人类加工、建筑后的物品，主要是房屋；在狭义上是指市场上的供买卖的标的物，主要包括预售房屋、新屋和旧屋。绪论4·房地产有广义和狭义两种理解，广义房地产不仅包括土地、土地上的永久建筑物、基础设施以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的所有权利或利益、与分析房地产有关的知识以及经营房地产买卖的商业界。狭义房地产仅指土地及土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。房地产是房产和地产密不可分的、相互依存的有机结合体，它是指地上房屋建筑及其附属物和承载房屋建筑及其附属物的土地以及所衍生的各种权利。房地产是一种复合概念，即房地产是指建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。绪论5（二）我们的看法（本教材著者的观点）所谓房地产，即指房产与地产的合称，是房屋与土地在经济关系方面的体现，属于资产范畴。房屋与土地反映的是物质的属性与形态，而房产和地产则体现相应的生产关系。请注意：房地产→不动产但是：房地产≠不动产Estate财产，遗产，房地产;个人财产;不动产权;（较高的）社会地位realestate虽然在英语中用realestate表示不动产，但是不动产与真实（real）的概念并没有关系。realestate这个词起源于君主制下的领土世袭原则，在那时所有的土地都是国王的财产。所以不动产最原始的意思是王室领土（royalestate）。real来自于法语中royale，是由使用法语的诺曼人在征服英格兰时将这个词带入英语的。绪论6Realestate的英文解释Realestateispropertyconsistingoflandandthebuildingsonit,alongwithitsnaturalresourcessuchascrops,minerals,orwater;immovablepropertyofthisnature;aninterestvestedinthis;(also)anitemofrealproperty;(moregenerally)buildingsorhousingingeneral.Also:thebusinessofrealestate;theprofessionofbuying,selling,orrentingland,buildingsorhousing.”绪论7Realestate日译1不動産,（特に）土地（《法律》realproperty）arealestateinvestment（不動産投資）.2((米))（売買対象の）家.3不動産業.绪论8日语及日本法律解释不動産(ふどうさん、immovables)とは国際私法(privateinternationallaw）や大陸法系の民事法で用いられる概念であり、大まかにいうと土地とその定着物、あるいはそれらに対する物権を広く含むこともある。英米法系の民事法における物的財産(realproperty)に近似する概念であり、その訳語としても用いられることが多い。日本法においては、土地及びその定着物をいうとされ（民法86条）、条文上の直接の根拠はないが、建物それ自体が土地とは別個の不動産とされる（不動産登記法はそのような前提で定められている）。これは台湾民法にもみられるが、比較法的には珍しい。（この他にも特別の法律により立木（たちき）、鉄道財団等も一個の不動産とされている。）绪论9また、本来は不動産ではないが、法律や行政上などで不動産に準じて扱われることがあるものとして船舶、航空機、鉱業権などがある。·资产的定义资产，是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。(《企业财务会计报告条例》国务院第287号令发布，自2001年1月1日起施行第九条)绪论10房地产的分类房产的分类1．按房屋的所有权性质划分2．按房屋的用途划分3.按照房屋的开发程度划分4.按照房产实物形态划分5.按照房产是否产生收益划分6．按房屋所有制与管理形式结合进行的划分7．其他房产范畴地产的分类1.按使用性质划分2.按开发程度划分的种类绪论2.按开发程度划分的种类11房地产的分类（一）房产的分类1．按房屋的所有权性质划分按房屋的所有权性质通常可分为六类：（1）国有房产（2）集体所有房产（3）公民私有房产（4）共有房产（5）涉外房产（6）其它房产绪论12第一节房地产的含义、分类与特征房地产的分类（一）房产的分类（续）2．按房屋的用途划分按房屋的用途可将房产划分为八类：（1）住宅（2）生产用房（3）营业用房（4）公用设施用房（5）办公用房（6）文教科卫体用房（7）综合性用房（8）其它专业用房3.按照房屋的开发程度划分（1）在建工程（2）现房绪论13第一节房地产的含义、分类与特征房地产的分类（一）房产的分类（续）4.按照房产实物形态划分在房地产评估实践中，按照房产实物形态又可以划分如下几类：（1）建筑物（2）土地与建筑物的综合体（3）局部房产（4）未来状况下的房产（5）已经灭失的房产（6）现在状况下的房产与过去状况下的房产的差异部分（7）以房产为主的整体资产或者包含其他资产的房产（8）整体资产中的房产5.按照房产是否产生收益划分收益性房产是指能直接产生租赁收益或者其他经济收益的房产非收益性房产是指不能直接产生经济收益的房产绪论14第一节房地产的含义、分类与特征房地产的分类（一）房产的分类（续）6．按房屋所有制与管理形式结合进行的划分（1）直管公有房产（2）全民单位自管公有房产（3）集体单位自管公有房产（4）代管房产（5）托管房产（6）拨用房产（7）中外合资房产（8）外国房产（9）军用房产（10）私有房产（11）其它房产绪论15第一节房地产的含义、分类与特征房地产的分类（一）房产的分类（续）7．其他房产范畴（1）商品房（2）房改房（3）集资房（4）微利房（5）平价房（6）解困房（7）廉租住房（8）安居工程住房（9）经济适用住房（10）限价房（11）公共租赁房屋（12）别墅绪论16第一节房地产的含义、分类与特征房地产的分类（一）房产的分类（续）7．其他房产范畴（续）（13）集合住宅（14）双拼、联排、叠拼别墅（17）空中别墅（18）花园式住宅（19）公寓式住宅（20）再上市房（21）有限产权房（22）成套住宅（23）非成套住宅（24）集体宿舍（25）跃层住宅（26）存量房绪论17第一节房地产的含义、分类与特征房地产的分类（二）地产的分类1.按使用性质划分（1）住宅用地（2）工业用地（3）交通运输用地（4）商服用地（5）仓储用地（6）科教事业用地（7）机关团体用地（8）市政公用设施用地（9）风景名胜设施用地（10）卫生防护用地（11）特殊用地（12）域及水利设施用地绪论18第一节房地产的含义、分类与特征房地产的分类（二）地产的分类（续）1.按使用性质划分（续）（13）其他用地2.按开发程度划分的种类按照房地产的开发程度，可把房地产分为下列三类：（1）生地（2）毛地（3）熟地绪论19房地产的特征（一）房地产的自然特征固定性个别性耐久性有限性绪论201．地产价值常要借助房产价值表现出来2．建设周期长、投资大3．投资的流动性较差4．具有保值和增值性5．房地产的开发和利用具有外部性（三）房地产的社会特征1．在生产经营过程中涉及到复杂的法律关系2．受福利制度、社会保障制度的影响3．政府一般对房地产的开发和利用进行限制4．生产和消费反映出社会风俗和地域习惯绪论21（二）房地产的经济特征第二节房地产业在国民经济中的地位与作用房地产业概述（一）房地产业的含义及行业性质概括地说，房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，它包括：土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场房地产业是不同于建筑业的一个独立的行业根据联合国制定的《国际标准行业分类》，经济行业按其性质不同分属不同的类别，其中建筑业列为第五类，房地产经营服务业列为第八类。《国民经济行业分类和代码》（GB/T4754-2002）把中国的国民经济分为二十个门类，建筑业列为第5类，房地产业列为第11类（二）房地产业的任务1．城镇房地产综合开发2．房地产经营管理3．房屋重建、维修和养护4．房地产行业管理5．房地产科研、咨询及人才培养绪论22第二节房地产业在国民经济中的地位与作用房地产业概述（三）房地产业经济活动的内容1．生产环节2．流通环节※（1）房地产买卖※（2）房地产租赁※（3）房地产抵押3．消费环节房地产业的地位（一）房地产业是整个城镇经济发展的基础性产业（二）房地产业是国民经济的主导性产业（三）房地产业已经成为国民经济的支柱产业（四）房地产业可以保护和优化生态环境绪论23第二节房地产业在国民经济中的地位与作用房地产业的作用（一）房地产业的发展有利于提高居民的生活质量和消费水平（二）房地产业的发展对整个国民经济具有明显的促进作用房地产业对社会生产具有明显的制约作用房地产业对社会分配结构的调整具有影响作用房地产业对商品交换关系的发展具有明显的推动作用（三）房地产业的发展有利于优化土地资源的配置，增加财政收入，加快城市建设（四）房地产业的发展有利于提高城市的聚集效益，提高劳动生产率（五）房地产业的发展对社会关系的调整具有重要影响绪论24第三节房地产经济学的研究对象、内容与方法房地产经济学的研究对象不同学者的观点房地产经济学是一门部门经济学，它是研究房地产经济实践活动的一门科学，主要研究社会主义市场经济条件下房地产经济的实践活动及其所体现的人与人之间的经济关系房地产经济学就是一门研究房地产生产和再生产过程中的各种经济现象、经济关系和经济运行规律的科学，是一门研究和阐述房地产基本经济理论和房地产经营管理的部门经济学正确理解房地产经济学的研究内容，必须把握以下几点：房地产经济作为国民经济的有机组成部分，既要遵循一般经济运行的客观规律，又要考虑房地产的行业的特殊性商品的流通过程包括四个环节：生产、交换、分配和消费。因此，房地产经济学也要研究房地产投资、开发、经营、消费、服务和管理等各个环节的运行机制和基本规律房地产具有有限性的特征，因此提高房地产资源配置和利用效率是房地产市场运作和房地产经济运行的根本目的绪论25第三节房地产经济学的研究对象、内容与方法房地产经济学的研究方法（一）理论与实践相结合（二）宏观分析与微观分析相结合（三）定性分析与定量分析相结合（四）规范分析和实证分析相结合房地产经济学的研究内容（一）界定房地产经济学的基本概念和学科体系（二）阐明房地产经济学的基本理论（三）阐明房地产市场运作和房地产经济运行的机制（四）阐明房地产经济运行的制度保障与政策环境绪论26综合练习一、本章基本概念房地产；国有房产；集体所有房产；公民私有房产；共有房产；住宅；生产用房；营业用房；公用设施用房；