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1房地产经纪部分复习题参考答案三、填空题1．经纪人的特点之一是以（信息）为资本。2．我国最早的中介出现于两汉时期马市，当时把经纪人叫（驵侩）。3．具有最大限度实现财物价值特点的经纪活动是（拍卖）。4．买受人未按约定领取拍卖标的的，应当支付由此产生的（保管费）。5．房地产属于不动产，房地产权属的设定与转移必须办理（权属登记）。6．房地产抵押未经（登记），抵押权不具有优先受偿权。7．住房置业担保公司的组织形式有有限责任公司和（股份有限公司）两种形式。8．（信息）是居间人拥有的资源和资本。9．房地产权属审核一般采用“三审定案”的方法，即采用初审、复审和（审批）的方法。10．两个以上房地产产权人对全部共有房地产享有平等权利关系的共有形式是（共同共有）。11．中介服务以收取一定的（报酬）为活动的目的。12．房地产经纪活动程序的第一步是（收集和运用信息）。13．居间起源于（希腊）。14.房地产经纪机构经营模式可分为无店铺经营模式、有店铺经营模式和（网络经营模式）。15.《物权法》是确认（财产归属与利用关系）的基本法律。16.我国《物权法》规定了（抵押权）、质权和留置权三种担保物权。17.按照双方当事人是否互相享有权利、互相承担义务，赠与合同属于（单务合同）。18.合同是平等主体之间的（民事）法律关系。19.个人住房公积金贷款是指以（住房公积金）为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向专项住房消费贷款。20.一般购买定向销售（安置）经济适用房的贷款期限不得超过（30）年。21.一般购买公有现住房或建造、翻建、大修自有住房的，其贷款期限不得超过（10）年。222.契税是指在土地、房屋权属发生转移是，对（产权承受人）征收的一种税。23.契税的课税对象为（发生产权转移变动的土地、房屋）。24.契税的税率为（3%~5%）。25.土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的（土地增值额）。26.房地产买卖的佣金收取，一般规定为房地产交易价格的（1%~3%）。27.房地产居间业务中房源信息的处理方式主要有：纸张载体、计算机和（计算机联机系统）。28.房地产居间业务的房源，按客户性质可分为（机构客户）和（个人客户）。29.当居间未促成合同成立，居间人无报酬时，经纪人可以请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，费用的提出应以（合理、必要）为前提。30.以代理权产生的依据不同，可将代理分为（委托代理）、（法定代理）和指定代理。31.委托代理合同中委托人的义务和责任主要是（支付费用）、（付酬）和赔偿责任。32.（委托合同）用以确立代理关系，而《授权委托书》用以明确具体的代理权限。33.委托代理合同中受托人的义务和责任主要有（办理委托事务义务）、（报告义务）、（转移收益义务）和违约责任。34.商品房销售代理类型可分为现售代理和（预售代理）。35.商品房销售代理方，必须是经工商登记注册，领取（营业执照），并到房地产管理部门进行备案的经纪机构。36.商品房销售代理的方式可分为（独家代理）、（共同代理）和参与代理。四、名词解释1．自由佣金——经纪人与委托人协商确定的佣金，写入合同后具有法律效力。2．房地产经纪人——在房地产经纪活动的各个环节中，收集加工、提供房地产信息，沟通买卖双方，并接受客户委托从事房地产居间、代理或行纪业务，以收取佣金为目的的公民、法人和其他经济组织。3．独家代理——只有合同确定的经纪人才有权出售该物业和获得佣金，其他任何人包括业主都不能超越该经纪人权力的房地产代理方式。4．房地产信息——是指消息和信号所含的具体内容和意义是房地产业方面的或与房地产业有关的内容。35．地役权——是指以他人不动产的利用提高自身不动产效益的权利。6．法定佣金——经纪人从事特定经纪业务时，按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准获得的佣金。具有强制效力。7．托伦斯登记制——为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记以后发给权利人权属证书，房地产权利一旦载入政府产籍，产权状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。8．经纪——在市场经济中，为促成他人交易而从事居间、行纪、代理及咨询等有偿中介服务活动。9．房地产咨询——咨询是指从事咨询工作的人员运用所掌握的信息、知识、经验、技术和职能为客户提供其所需要的信息和智力服务活动。10.抵押房地产处分——债务履行期届满抵押权人未受清偿的抵押权人依法对抵押房地产采取折价、拍卖或变卖，以所得价款优先受偿。11.个人住房公积金贷款——指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放，定向用于在本行政区域内购买、建造、翻建、大修自由住房的专项住房消费贷款。12.土地增值税——对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。13.契税——在土地、房屋权属发生转移是，对产权承受人征收的一种税。14.房地产居间合同——当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方提供订立合同的机会或充当为订约媒介服务，委托人给付报酬的合同。15.商品房销售代理——指房地产经纪人接受房地产开发商的委托，按委托人的基本要求进行商品房销售并收取佣金的行为。五、简答题（答题时简略说明各要点）1．什么是无权代理？有哪几种情况？答：无权代理是指行为人没有代理权而以他人的名义进行民事、经济活动的情况。无权代理的情况有：无代理权的代理行为；超越代理权限的代理行为；代理权终止后的代理行为。2．经纪人在选择委托人时应注意哪些问题？答：（1）委托人的民事行为能力；（2）委托人与委托事务的关联性；（3）委托人的资信状况；（4）委托人有无被禁止参与交易的情形。43．简要回答房地产法律咨询的主要内容。答：（1）为委托人提供解决房地产纠纷处理的法律依据；（2）兼有律师资格都可以受聘担任各类房地产企业的法律顾问；（3）为委托人化解可能因法庭判决所带来的风险；（4）为维护委托人的正当利益提供法律依据；（5）为委托人组织诉讼文件资料，通过法庭来维护委托人的合法权益。4.合同的概念和特征是什么？答：合同是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的意思表示一致的协议。特征：1、合同是平等主体间的民事法律关系；2、合同是两方以上当事人的法律行为；3、合同是从法律上明确当事人间特定权利与义务关系的文件；4、合同是具有相应法律效力的协议。5．居间人承担赔偿损失义务的条件有哪些？答：（1）有损害委托人利益的主观故意。如疏忽大意则不构成承担责任的条件。（2）有实施侵害委托人利益的客观上的行为。（3）须有委托人损害事实的发生。6．居间活动有怎样的特点？答：（1）居间人只能以自己名义进行活动；（2）居间活动业务内容广，渗透到房地产经济活动整个过程；（3）居间介入房地产交易活动程度较浅，时间较短；（4）居间是一种有偿的商业服务活动；（5）房地产居间业务专业性强。7.房地产经纪人员的职业能力与职业道德的基本要求有哪些？答：职业道德：遵纪守法；诚实守信；尽职尽责；规范服务；公平竞争。职业能力：调查研究能力；人际沟通能力；协调成交能力；观察判断能力；开拓创新能力。8.房地产经纪人的权利和义务有哪些？5答：权利：依法开展经纪业务活动的权利；请求和获得报酬的权利；请求支付成本费用的权利；获得房地产信息、资料权利；保护掌握的信息和积累的劳动成果权利；请求索赔的权利；法律、法规和规章规定的以及双方约定的其他权利。义务：合法经营的义务；诚实介绍的义务；尽忠职守的义务；公平中介的义务；接受管理监督并依法纳税的义务；法律、法规和规章规定的其他义务。9.个人住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别是什么？P137答：（1）性质不同：个人住房公积金贷款数政策性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款，一般个人住房贷款属于商业银行自主发放的商业性贷款，资金来源为银行自行吸收的各类存款。（2）发放方式不同：前者贷款方式为委托贷款，其贷款人是住房公积金管理中心，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，一般个人住房贷款由商业银行发放，贷款风险由银行自己承担。（3）贷款对象不同：前者是住房公积金缴存人和汇缴单位的离退休职工，一般个人住房贷款是对一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人发放。（4）贷款条件不同：在贷款额度、期限上有不同的规定，且个人住房公积金贷款利率比i一般个人住房贷款利率优惠。10.房地产居间活动的特征有哪些？答：（1）只以自己的名义进行活动；（2）活动业务内容广，可以包括房屋买卖居间、租赁居间、置换居间、土地使用权换让居间等；（3）房地产居间人介入交易双方的交易活动程度较浅；（4）是一种有偿的商业服务行为，完成约定居间活动的经纪人有权收取佣金；（5）业务专业性强。11.房地产居间合同的法律特征是什么？答：（1）合同以促成委托人与第三人订立合同为目的；（2）居间人在合同关系中处于介绍人的地位；（3）居间合同具有诺成性、双务性和不要式性，诺成性即合同的成立无需实物的交付，双务性指双方均需承担一定义务，不要式性指口头或书面形式均可；（4）居间合同具有有偿性。612.房地产居间人的权利和义务有哪些？答：权利：（1）获得报酬的权利：报酬支付的前提须是居间人促成委托人与第三人的合同成立；（2）获得居间活动的费用权利：居间人促成合同成立的，居间活动费用由居间人负担，未促成合同成立的，居间人在无报酬的情况下，可请求委托人支付居间活动支出的必要费用。义务：（1）居间人的报告义务：依诚实信用原则，对订约有影响的事项虽不负积极调查业务，但就所知事项负有报告于委托人的义务；（2）赔偿损失的义务，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。13.代理的概念和特征？答：概念：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的、其民事责任由被代理人承担的法律行为。特征：（1）代理人必须在代理权限范围内实施代理行为；（2）代理人以被代理人名义实施代理行为；（3）代理人在被代理人的授权范围内独立地表达自己的意志；（4）被代理人对代理行为承担民事责任，包括合法行为和不当代理行为。14.商品房现售应符合哪些条件？答：房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已落实；供水、电、热、气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付适用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已落实。六、论述题（答题时需要详细说明各个要点）1．试述房地产中介行业自律组织的地位和作用。答：从管理系统论的角度来说，对房地产中介的管理包括微观、中观、宏观三个层次房地产中介行业自律组织，如各个协会或专业学会是房地产中介自己的组织，或是附属于政府部门的一个较为弱化的管理层次，是连接政府和中介机构或个人的桥梁，是对房地产中介管理中观层次。房地产中介行业组织有如下的作用：一是协同政府管理房地产中介行业；二是促进房地产信息资源利用效率；三是规范房地产中介企业的行为；四是提高房地产中介专业人员的素质。72．试说明房地产纠纷的表现和内容。答：（一）产权权属界址纠纷。主要包括土地使用权和房屋所有权在转让、交换、继承、赠与、分割、析产等活动中引起的产权归属、产权界址厘定等方面的纠纷。（二）租赁活动中的权利和义务纠纷。主要包括房地产租赁契约在履行、终止、延续、退约中引起的纠纷，房主未能及时尽修缮义务以及因租金交纳、拖欠、调整等引起的经济纠纷。（三）商品房买卖中出现的纠纷。如预售中开发商未能按期承诺的质量、期限交付使用，或未能兑现售后服务的承诺等，而引起的消费者不满。（四）落实住房政策中的纠纷。如占房单位或职工拒绝退房、互助迁出后又将占用的房屋转让他人以及其他不符合住房政策的行为而引发的纠纷。（五）房地产中介服务活动中发生的纠纷。如中介机构或个人未按协议提供一定质量的服务，委托方拖欠服务费等引起的纠纷。3.个人住房公积金贷款额度的计算方法有哪些？答：个人住房公积金贷款额度的计算，要根据还款能力、