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1青城小区（东珠·聚景名城）综合提案提案人：顾明智第一部分市场格局第一章：综合分析1.国内政策导向1.1国务院政策指导《中国图们江区域合作开发规划纲要》第三部分，第一条第二点提出：提高长吉图区域城镇化水平，继续巩固长春和吉林两个特大城市核心地位，加快延龙图组合城市向大城市发展，逐步把珲春打造成为大城市，努力把区域内交通轴线的主要节点城市打造成中等城市，分步推进县城镇升级为小城市，因地制宜发展边境贸易、长白山旅游、新能源开发、资源加工、农产品加工等特色产业，加快人口向中心城镇集聚，促进区域内各类城市层次清晰、功能互补、布局合理、协调发展。1.2长吉图发展战略2009年11月18日，国务院新闻办举行长吉图开发开放先导区建设新闻发布会，决定加快东部地区发展并率先实现全面小康和现代化。支持东北地区等老工业基地加快调整、改造，实行东西互动，带动中部，促进区域经济协调发展，建设长吉图开发开放先导区。长吉图开发开放先导区将立足图们江，面向东北亚，服务大东北，以珲春为开放窗口、延（吉）龙(井)图（们）为开放前沿，以长春市、吉林市为主要依托，实施边境地区与腹地联动开发开放，率先突破、率先发展，努力形成具有较强实力的经济隆起带和对外开放的先行区，带动吉林加快发展振兴。1.3延龙图一体化政策做为长吉图发展战略的重要地区，州委、州政府提出的延龙图一体化发展战略实施以来，延龙图一体化发展不仅已经成为省委、省政府的一个重要区域发展战略，而且成为《中国图们江区域合作开发规划纲要——以长吉图为开发发放先导区》的一项重要战略内容。积极推进延龙图一体化重要基础设施和重点产业项目建设，全力推动图们江区域合作开发。努力将延吉市打造成中国东北部一个新的中心城市，使延吉市成为对朝鲜、俄罗斯、日本对外贸易的国际产业合作服务基地，区域国际国内物流枢纽和吉林省东部重要的区域中心城市。2.延吉市发展概况2.1延吉行政区域延吉市南邻图们、东邻龙井；市区划分以布尔哈通河为界（河南大桥为中心）主要分成两大区域，河南区、河北区；细分为中心商业区（以时代广场为中心）；北大区域（以局子街为中心）；西部区域（以金达莱广场为中心）；铁南区域（以铁南市场为中心）；东部区域（以小营市场为中心）；在开阔平坦的东部，以建设经济开发区和铝加工业及城市基础设施为主；北部，充分利用地形条件，以建设居住生活区为主，适当安排无污染工业；西部，则着重兴建行政办公、文化体育设施及与之相配套的服务设施。受地理条件限制，城区总体不再向南扩展，只着重完善帽儿山森林公园的建设。2.2延吉经济概况延吉市综合经济实力始终位居吉林省县（市）第一，2000年、2001年和2002年、20052年连续列入全国百强县（市），是吉林省唯一进入全国百强的县（市）。2007年，延吉生产总值完成115.1亿元人民币，增长19.3%；一般预算全口径财政收入完成25.77亿元；全口径工业总产值突破100亿元；固定资产投资完成85.03亿元；增长47.4%；城镇居民人均可支配收入13155元，增长18.2%；农民人均纯收入达到6131元，增长5.2%；每年出国劳务输出带来的劳务收入达10亿美元。2.3延吉发展导向长珲高速公路2010年将竣工通车使用，通车以后将贯穿长春、吉林、延吉3个地区，对加强区域往来，促进经贸、旅游业发展、改善民族地区经济条件和投资环境有着重大意义。前所未有的政策优势必将吸引一大批投资客来延边投资，从而带动整个延边州的经济大发展。延吉、龙井、图们三市所辖共5084平方公里的区域，规划到2020年，人口将达到120~125万人，中心城区城镇建设用地总需求约90—100平方公里。在整个经济得到发展的同时，房地产行业势必在经济大潮中腾飞起来。3.市场分析3.1整体市场分析房地产业是拉动经济增长的强势产业。近几年，在房地产开发企业的努力下，延吉市房地产业快速发展。房地产开发的有效推动，使延吉市城市改造速度明显加快，市民的居住环境逐步改善。据政府相关人员分析，2010年延吉市房价将有一定的涨幅，涨幅大约在10%-15%。吉林省房贷收紧政策顺延到明年年底的可能性比较大，政府也会进一步平抑房价，防止地区房价的过快上涨，利用经济杠杆对一线城市进行调控。延边朝鲜族自治州2009年全年商品房销售面积224.0万平方米，比上年增长8.6%，其中商品住宅销售面积210.3万平方米，增长8.6%。全年商品房销售额46.0亿元，比上年增长27.8%其中商品住宅销售额40.2亿元，增长37.8%。2008年1—9月份延吉市二手房交易户数3627户，交易面积37.27万平方米，交易额达到62542.57万元。2009年1-9月份延吉市二手房交易户数6208户，交易面积73.24万平方米，交易额108103.56万元。比去年同期增长72%。3.2延吉市房地产经济分析据统计，延吉市2008年外币汇入汇款总额7.5亿美元。2009年外币汇入汇款总额5.1亿美元。2008年延吉个人存款总额421亿元。2009年延吉个人存款总额481亿元。3.3延吉市房地产市场分析受金融危机的影响，2008年下半年延吉市房地产市场交易量较低，由于物价上涨、收入的不稳定、韩币兑换率的下跌、银行存款额增加、消费额减少等因素，造成了房屋空置率急速增加。无论是投资项目还是居住项目都受到了不同程度的影响。2009年下半年韩币开始回升，但幅度并不是很大，房地产市场虽有回暖但不明显。房价虽有大幅度的上涨，但大多购房者对市场仍处于观望状态。4.项目区域分析4.1项目区域概况本案位于延吉市北部北山街道，西邻局子街，东邻太平街，南邻北大市场，是北大区域核心位置，延吉市的北出口。紧临本案的北大市场，延吉最大建材市场“北大建材市场”，是延吉市北大的核心商圈，周边配套设施完善，交通发达，每日人流量庞大，商业气息浓厚。按照延吉市市民对于延吉市地段划分上的观念，以往较注重东西市场商业中心，布尔哈通河两岸以及西部金达莱地区，但近年来随着北大地区商业的不断繁荣和振兴长吉图政策的不断加进，北大作为延龙图一体化的枢纽地区，其升值潜力和投资价值吸引了越来越多的人来此竞相购房。34.2生态环境北大区域正在规划中的绿化面积高达30万平方米，将是延吉市人居环境绿化面积覆盖最大的区域。4.3交通环境若干线路通往市内各区，北部与珲春相连，有唯一的延吉——龙井，延吉——图们——长春的直通高速公路，是长吉图、延龙图一体化发展的重要通道。公交配套：2路；3路；11路；22路；27路；29路；30路；36路；38路；41路；46路；47路。4.4教育环境延边一中、延边二中为延吉市两所重点中学，不近延吉本市，周边县市的很多学生也在此就学，北大地区北部与珲春接壤，高速公路直通龙井和图们，是周边县市学生来延上学居住的首选地段。教育配套：延边一中；延边二中；延边大学医学院；延边大学师范学院；市四中；市八中；市十中；市实验小学；延大附小，资深幼儿园5家。4.5商业环境北大市场和北大建材作为北大商圈中心的核心商业，每日汇聚数以万计人流，上万个商铺，周边县市的商贩、生意人皆汇于此，形成了浓厚的商业氛围。本案所处地段紧邻北大市场、北大建材和大宇饭店，是除市中心商圈外，不可多得的黄金地段。商业配套：北大市场；北大建材市场；延边大宗大宇饭店（四星级）。4.6医疗环境基本上所有居住型购房者都会计算从住地到医院的时间和距离，而从本案位置到延边医院，只需经过两盏红绿灯。医疗配套：延边医院；延吉市脑科医院；延吉市肿瘤医院；延吉市骨科医院；延吉市现代医院。4.7人文环境据统计，北大区域朝鲜族占该区域人口比例的65%，是延吉市朝鲜民族聚集较大的区域。该区域出国劳务人口居多，延吉归国投资者40%左右出自该区域。4.8政府环境党政机关：延吉市民政局；延吉市工商行政管理局；延吉市劳教所；北山派出所；4.9民生环境便民配套：中国移动营业厅；中国新联通营业厅；中国铁通营业厅；中国电信营业厅；中国邮政；工商银行；农业银行；5.项目区域规划目前属旧城改造区域，北大市场重建、轻轨建设、外环路修建、城市公园等规划，将大力推动区域发展，北部未来将是延吉的城市名片。5.1北大市场重建5.1.1将使该区域从以往的脏、乱、差的印象当中改变，转身成为延吉市北部核心商业区。5.1.2北大市场的重建，将扩大区域置业客户范围。5.2轻轨一号线5.2.1规划中的轻轨一号线的建成将加速该区域的发展，提升项目附加值。5.2.2轻轨的建成将扩大区域置业客户范围。5.3城市公园紧邻延吉河、周边三座大型生态广场和公园本身的生态绿化作用，将使该区域最先成为延吉的生态先导区域。45.4外环路修建5.4.1北大区域正在修建中的外环桥和外环路是城市北出口，也是延吉市最大的城市入口。5.4.2本案紧邻城市北入口，北入口和轻轨的建设将使北部成为“州府大门”，代表着延吉和延边州的整体形象，是本案的优势之一。第二章优劣势分析前言：没有绝对的好与坏，只有我们衡量用的尺子是长还是短。1.区域优劣势分析1.1区域劣势1.1.1自然环境北大区域近几年发展较慢，居住环境较差楼房较陈旧，多为火炕楼，烟雾和灰尘特别大。再加上北大区域早、夜市，市政部门管理较松，产生的生活垃圾较多，使本区域形成了一种脏乱差的环境。而现在延吉市其它区域都是地暖楼较多，而且都实行了集中供暖，物业管理较完善，生活环境较优越。相对其它区域本区域生活环境较差。周边房价较低，给购房者的印象本区域居住人群多为低消费群体，楼盘档次质疑。1.1.2升值空间有发展才有升值，由于北大区域近几年无任何规划发展，仍处于老城区的面貌，在同等区域中本区域房价最低，主要是近几年本区域房价的涨幅较小。所以投资型购房者对北大区域的关注较少，这个问题不足以影响整体开发，但存在的潜在威胁是值得注重的。1.1.3市场环境近几年本区域较有规模的几个开发公司均出现问题，主要表现为一房多卖，延期交工，最长时间达3年以上。购房入住后多年没有办理产权证，使得本市场消费群体对本市场失去信心，造成区域市场受到很大影响。1.2区域优势延吉北大区域被规划为延吉市最大的生活居住区；北大区域将成为延吉市的主要交通枢纽；1.2.1三大游园三大游园的开放将吸引周边更多的客源，为本案聚集了更多的人气，同时也为本区域带来了更多的商机。三大广场均建于本案周围，为本案的临街门市集聚了人气，增加了更多的客源，也更加说明了本案在北大区域的核心地位。1.2.2科技产业园延吉北大区域规划兴建科技产业园，将汇集众多的高科技人才进驻北大区域，带动本区域的人员就业，从而增加本区域的居住群体，增加本区域消费群体。1.2.3庞大的消费群体北大区域拥有约5万人消费群体，面对居民对日常生活的庞大需求，迫切需要北大区域商业的快速发展，而北大市场现在的规模和经营环境是无法满足的。再加上今年政府对北大住宅区域的改造，居住人口的增加，使本区域迎来更多的消费需求，所以政府决定对北大市场进行重建，来完善作为延吉市最大生活区的最基本的生活配套。1.2.4轻轨站将设在北大区域。为促进长吉图规划的进一步实施，政府规划长春至延吉将开通一条快铁线路，将开通图们—延吉、长春、吉林等重要客运专线。延吉快铁站就将设在北大区域，这一规划无疑又为北大区域的发展起到了一个推动作用。汇集更多的人气，为北大区域的商业提供了更有效的客源。1.2.5延龙图的主通道。5总投资2.6亿元开工建设中环路三期工程延北路西段1.8公里路桥工程（包括兴安立交桥和东兴桥建设）。这一规划建设使北大区域将成为延吉市的主要交通枢纽，作为延吉的北出口，又是延龙图一体化的必经之路，必然带动北大区域更多的经济发展，为本区域带来更多的商机。外环路主干线，是图们、汪清、珲春的必经之路。2.项目优劣势分析详见本方案第一部分，第一章，第四条。2.1项目优势2.1.1投资开发企业山西实力煤炭企业，资金雄厚，经验丰富，开发理念先进！秉承“晋商”精神，以信誉至上，诚实为先，确保流动资金，保证工程质量及施工进度。2.1.2建筑企业国际一线品牌，世界500强企业。中国建筑股份有限公司（简称中国建筑）由中国建筑工程总公司、中国石油天