房地产评估第六章市场法及其运用

第六章市场法及其运用一、学习要求房地产估价必须根据估价对象和当地房地产市场状况，运用科学的估价方法。本章介绍房地产估价三种基本方法之一的市场法，包括市场法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的内容。二、内容讲解第一节市场法概述一、市场法的含义市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法上述选取的符合一定条件、发生过交易的类似房地产，通常称为可比实例，也称为可比房地产（comparablepropefty），是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者可以修正为正常成交价格的类似房地产。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法测算出的价值简称为比准价格。由于市场法是利用实际发生、已被市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，按理说，它是一种最直接、最有说服力的估价方法，其测算结果最容易被人们理解、认可或接受。市场法二、市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，因为在房地产价格形成中有替代原理的作用—“同一种商品在同一个市场上有相同的市场价格”，所以估价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。当然也应注意到，在具体的一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，有特殊的动机或偏好，对交易对象或市场行情缺乏了解，导致成交价格可能会偏离正常市场价格。但是只要搜集了较多的交易实例，对其成交价格进行适当的处理后所得到的结果，可以作为正常市场价格的最佳参照值市场法三、市场法适用的估价对象和条件（一）市场法适用的估价对象市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价，相对而言也是最容易、最简单的一种房地产估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，例如在建工程等。市场法（二）市场法估价需要具备的条件市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。房地产市场不够发育或者类似房地产的交易较少的地区，就难以采用市场法估价。房地产市场在总体上较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。例如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内很少发生房地产交易。值得指出的是，以下情况不能成为不采用市场法估价的理由：在估价对象所在地实际上存在着较多的类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有勤勉尽责地去搜集交易实例，造成不能采用市场法估价。市场法另外，运用市场法估价需要把类似房地产的各种实际交易情况，例如急于出售或急于购买等造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常市场价格；需要把类似房地产在其成交日期时的价格，调整为在估价时点时的价格；需要把类似房地产在其自身房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。即运用市场法估价需要消除以下三个方面的不同所造成的类似房地产的成交价格与估价对象房地产的客观合理价值的差异：①实际交易情况与正常交易情况的不同；②成交日期与估价时点的不同（本质上是这两个时间上的房地产市场状况不同）；③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况的不同。上述这些对类似房地产成交价格进行的修正和调整，分别简称为交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整。在进行这些修正和调整时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对类似房地产成交价格的影响程度。市场法三、市场法估价的操作步骤运用市场法估价—般分为以下4大步骤：①搜集交易实例房地产的基本状况，即从现实的房地产市场中搜集大量的交易双方基本情况、交易情况及其成交日期、成交价格、付款方式等情况。②选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量（一般为3-10个）、符合一定条件的交易实例（区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构相同或相近）。③对可比实例的成交价格进行适当的处理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算主要是对可比实例成交价格的表现形式进行处理，即对价格表达方式进行“标准化”，使其之间的口径一致、形式相同、相互可比如P181例题6-1、6-2。市场法名义利率与有效利率在复利计算中，利率周期通常以年为单位，它可以与计息周期相同，也可以不同。当计息周期小于一年时，就出现了名义利率和有效利率的概念。名义利率的计算所谓名义利率r是指计息周期利率i乘以一年内的计息周期数m所得到的年利率。即：r=i*m若计息周期月利率为1%，则年名义利率为12%。很显然，计算名义利率时忽略了前面各期利息再生的因素，这与单利的计算相同。通常所说的年利率都是名义利率。有效利率的计算有效利率的计算有效利率是指资金在计息中所发生的实际利率，包括计息周期有效利率和年有效利率两种情况。1、计息周期有效利率的计算计息周期有效利率，即计息周期利率i，其计算公式为i=r/m2、年有效利率的计算已知某年初有资金P，名义利率为r,一年内计息m次，则计息周期利率为i=r/m。根据一次支付终值公式，可得该年的本来和为F,即市场法根据利息的定义，可得该年的利息I为：再根据利率的定义，可得该年的实际利率，即年有效利率为：mmrPF/11/1/1mmmrPPmrPPFI1r/m/imeffiPI市场法名义利率与有效利率的比较年名义利率计息期年计息次数计息期利率年有效利率10%年110%10%半年25%10.25%季42.5%10.38%月120.833%10.46%日3650.0274%10.51%市场法例题6-1某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于6个月后一次性支付。假设月利率为0.5%，请计算该房地产在成交日期一次性付清的价格。解：该房地产在成交日期一次性付清的价格计算如下；30*20%+30*（1-20%）/(1+0.5%)6=29.29(万元）如果不是月利率而是年利率为0.5%，则该房地产在成交日期一次性付清的价格为：30*20%+30*（1-20%）/(1+0.5%)0.5=29.94(万元）或者为30*20%+30*（1-20%）/(1+0.042%)6=29.94(万元）市场法例题：每半年内存款1000元，年利率8%，每季度复利一次。第五年末存款余额为多少？半年的有效利率=（1+2%）2-1=4.04%第五年年末存款余额为1000（（1+4.04%）10-1）/4.04%=12029元例题：某笔贷款的利息按年利率10%，每季度复利计息，该贷款的年有效利率为多少？市场法这种处理称为建立比较基准。价格修正是把可比实例的不正常的成交价格处理成正常市场价格，即对可比实例的不正常的成交价格进行“改正”。这种处理称为交易情况修正。价格调整是对价格“参考系”的调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格。“参考系”有市场状况和房地产状况两种，这两种处理分别称为市场状况调整和房地产状况调整。④求取比准价格，即把对多个可比实例的成交价格进行处理所得到的多个价格综合成一个价格。交易情况修正第二节交易情况修正一、交易情况修正的含义可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价值是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。因此，经过交易情况修正之后，就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格，变成了正常市场价格。交易情况修正二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素要把可比实例的实际而可能是不正常的成交价格修正为正常市场价格，首先要了解有哪些因素可能使可比实例的成交价格偏离正常市场价格及是如何偏离的。由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，以及房地产市场是一个不完全市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面：交易情况修正（1）强迫出售（价格偏低）或强迫购买（价格高于市场价格）的交易。（2）利害关系人之间的交易。例如，亲朋好友之间、母子公司之间、公司与其员工之间等的房地产交易，多数情况下成交价格低于正常市场价格。但也有出于特殊动机，成交价格高于正常市场价格的，例如实际中容易发生的上市公司的大股东将其房地产高价卖给上市公司的关联交易。（3）交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易。如果买方不了解交易对象或市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高。相反，如果卖方不了解交易对象或市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。（4）急于出售（偏低）或急于购买（偏高）的交易。例如，欠债到期，无奈只有出售房地产来偿还。在这种急于出售情况下的成交价格往往偏低。相反，在急于购买情况下的成交价格往往偏高。交易情况修正（5）交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易。例如，买方或卖方对所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是对买方或卖方有特殊的意义或价值，从而买方执意要购买或卖方惜售，在这种情况下的成交价格往往偏高。（6）相邻房地产的合并交易。房地产价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当的影响。形状不规则或者面积、规模过小的房地产，价值通常较低。但这类房地产如果与相邻房地产合并后，则效用通常会增加，会产生附加价值或“结合价值”。因此，当相邻房地产的拥有者欲购买该房地产时，往往愿意出较高的价格，出售者通常也会索要高价。所以，相邻房地产合并交易的成交价格往往高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。交易情况修正（7）特殊交易方式的交易。例如拍卖、招标、哄抬或抛售等。房地产正常成交价格的形成方式，应当是买卖双方根据市场供求关系，经过充分讨价还价的协议方式。拍卖、招标等方式容易受诸如现场气氛、情绪，竞买人之间的争强好胜，甚至购买房地产看中的不是房地产本身的价值而是购买房地产这一行为所带来的广告宣传效应等非理性因素的影响，而使成交价格失常。但中国目前土地使用权出让是例外。拍卖、招标、挂牌方式形成的价格尽管也要受上述非理性因素的影响，但相对于协议方式较能反映市场行情，协议方式形成的价格往往偏低。其原因是管理体制尚不完善，出让人是政府（实际的运作者是政府的某个部门及某些个人），受让人是与自身利益较为密切的个人、企业等，从而协议方式出让的结果往往是政府让利。如果出让人是追求自身利益最大化的“理性经济人”，就难以出现这种情况。交易情况修正（8）交易税费非正常负担的交易。有的税费应由卖方缴纳，例如营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税；有的税费应由买方缴纳，例如契税、补交出让金等费用；有的税费则买卖双方都应缴纳或者各负担一部分，例如印花税、交易手续费。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的估价对象价值，也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费。但在实际的房地产交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协议由买方缴纳；或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方缴纳。（9）受迷信影响的交易。交易情况修正三、交易情况修正的方法交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格采用差额法进行交易情况修正的