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房地产金融（第四版）第一章房地产金融通过对本章的学习,学生应了解或掌握如下内容:1.房地产金融的含义与分类;2.房地产金融的特征;3.房地产金融市场的构成、运行条件与分类;4.货币政策的含义、分类、工具及与房地产有关的货币政策。【学习目标】导言资金密集型产业,又称资本密集型产业,是指需要较多资本投入的行业、部门。房地产业作为典型的资金密集型行业,对金融有着很强的依赖性和互动性,房地产金融因此成为金融业的重要组成部分。房地产金融学是以金融学和房地产经济学、投资学等学科的基础理论和基本方法为基础,研究房地产经济领域资金运动及其规律的一门应用性学科。第一节房地产金融的基本含义一、房地产金融的含义定义房地产金融是金融业务的一种形式,它一般是指围绕房屋与土地开发、经营、管理等活动而发生的筹集、融通和结算资金的金融行为,其中最主要的是以房屋与土地作为信用保证而进行的资金融通行为。房地产金融的任务是运用多种融资方式和金融工具筹集、融通资金,从而支持房地产的开发和购买行为,促进房地产再生产过程中资金的良性循环,保障房地产再生产过程的顺利进行。第一节房地产金融的基本含义一、房地产金融的含义劳动关系基本特征第一，平等性。第二，隶属性。第一节房地产金融的基本含义二、房地产金融的分类房地产金融政策性房地产金融具有较强的政策性和地域性,主要是与住房制度有关的金融活动,其资金来源也具有强制性,而资金的使用则兼具优惠性与专项性(只限住房);商业性房地产金融是以盈利为主要目的的金融活动,金融机构需要自主筹措和使用资金,并可涉及各类房地产的开发和购买活动。第一节房地产金融的基本含义二、房地产金融的分类房地产金融房产金融房产金融是指房屋或建筑物在生产、流通和消费过程中所进行的各种资金融通活动,它主要分为以住房为抵押担保的住房金融和以房地产开发经营企业在生产和流通过程中的资金融通为主的金融活动。地产金融也称土地金融,是指围绕土地有偿使用而产生的金融活动。依照城市土地和农村土地的性质不同,地产金融又可以分为城市土地金融和农村土地金融。第一节房地产金融的基本含义三、房地产金融的特征(一)资金运用具有中长期性(二)容易受政策影响(三)房地产金融安全性较高、收益较好(四)杠杆效应明显(五)具有“无转移抵押”性质第二节房地产金融市场一、房地产金融市场概述(一)房地产金融市场的构成1.融资主体•房地产金融的融资主体包括企业、居民个人和政府部门。2.融资中介•融资中介是在房地产金融中处于融资者之间的中间机构,中国现有的房地产融资机构可以划分为专营机构和兼营机构。3.金融工具•金融工具是指在金融市场中可交易的金融资产,是用来证明融资双方权利与义务的契约。第二节房地产金融市场(二)房地产金融市场运行的条件房地产金融市场运行的条件•一是有完整、对称的信息。•二是市场供求决定价格的机制能充分发挥作用。•三是房地产市场上有银行、信托投资公司、小额贷款公司、住房公积金管理中心、开发商等众多的市场参与者和丰富的金融商品种类,不存在少数或个别交易者对市场的垄断行为。•四是有完善的管理手段和交易方法第二节房地产金融市场(三)房地产金融市场的分类1.按照市场层次的不同房地产金融一级市场又称为初级市场,是指借款人通过房地产金融中介机构或从资本市场直接进行资金融通的市场,它包括初级房地产抵押贷款市场、新兴的房地产证券发行和交易市场等。房地产金融二级市场是指房地产金融工具的再交易和再流通市场,包括房地产融资中介机构将持有的房地产贷款直接或以证券的形式出售给金融机构的交易市场,以及房地产有价证券的再转让市场,如二级抵押贷款市场。第二节房地产金融市场(三)房地产金融市场的分类2.按照服务对象的不同房产金融市场是指银行及其他非银行金融机构为房屋再生产和交易,以及以房屋为抵押、以房产收入为保证等进行资金融通的市场。地产金融市场是指以土地作为抵押向金融机构融通资金的活动的总称,即以土地为抵押品筹集、融通资金,以达到对土地进行开发和利用的目的。第二节房地产金融市场(三)房地产金融市场的分类3.按照金融交易工具期限的不同货币市场是融通短期资金的市场,而资本市场是融通长期资金的市场。资本市场是房地产金融市场的主要构成部分,其金融产品包括住房储蓄存款、住房按揭贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、资产证券化、房地产保险等。第二节房地产金融市场二、中国房地产业的融资途径内部融资•房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金及购房款,这部分资金可以作为必要的开发资金。外部融资•房地产企业的外部融资途径主要有申请银行贷款、发行股票、吸收股权投资、发行企业债券、发行房地产信托、利用外资、合作开发、发行产业基金等。•另外,信托成为房产融资新渠道。第二节房地产金融市场(二)商业银行在中国房地产业发展中的地位可以毫不夸张地说,在很大程度上,商业银行的资金支持(各种形式的贷款)是维系中国房地产业资金链安全的主要力量,当然房地产业的发展也给银行业的发展创造出巨大、持续的机遇。第三节与房地产有关的货币政策是指国家政权机关、政党组织和其他社会政治集团以权威的形式、标准化地规定在一定的历史时期内,应该达到的奋斗目标、遵循的行动原则、完成的明确任务、实行的工作方式、采取的一般步骤和具体措施。政策第三节与房地产有关的货币政策一、货币政策概述货币政策•货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的货币性措施,尤指控制货币供给和调控利率的各项措施。采取这些措施是为达到特定目的或维持政策目标,比如抑制通胀、实现充分就业或经济增长等。狭义•狭义的货币政策是指中央银行为实现既定的经济目标运用各种工具(如再贴现率、存款准备金率和公开市场业务等)调节货币供给量和利率,进而影响宏观经济运行的方针和措施的总和。广义•广义的货币政策是指政府、中央银行和其他有关部门所有有关货币方面的规定和采取的影响金融变量的一切措施,包括硬性限制信贷规模和信贷方向,开放和开发金融市场以及金融体制改革等。第三节与房地产有关的货币政策一、货币政策概述(一)货币政策的分类扩张性货币政策•通过提高货币供应量和供应增长速度来刺激总需求的政策。在这种政策下,取得信贷更为容易,利息率会降低。因此,当总需求与经济的生产能力相比很低时,使用扩张性货币政策最适合。紧缩性货币政策•通过降低货币供应量和供应增长速度来降低总需求的政策。在这种政策下,取得信贷较为困难,利息率也随之提高。因此,在通货膨胀较严重时,采用紧缩性货币政策较适合。第三节与房地产有关的货币政策(二)货币政策工具一般性政策工具•包括法定存款准备金率、再贴现率和公开市场业务;选择性和补充性政策工具•包括消费者信用控制、证券市场信用控制、优惠利率和预缴进口保证金等。第三节与房地产有关的货币政策(三)中国的货币政策工具公开市场业务是指中央银行在公开市场上,通过买卖有价证券和外汇交易来调节货币供应量,从而调节社会总供给和总需求的金融业务活动。1.公开市场业务存款准备金是指中央银行要求各商业银行按吸收存款的一定比例在其开设的准备金账户存入的资金。2.存款准备金率中央银行贷款(习惯上称作再贷款),是指中央银行动用基础货币向专业银行、其他金融机构,以多种方式融通资金的总称。它是中央银行资金运用的一个重要方面,也是中央银行实施货币政策、借以控制货币供应总量的重要手段。3.中央银行贷款利率是一定时期内利息额与借贷资金的比例。4.利率汇率是指一国货币兑换另一国货币的比率,是以一种货币表示另一种货币的价格。5.汇率第三节与房地产有关的货币政策二、货币政策在房地产领域的应用一是控制货币投放量,以保证货币供应适应房地产业发展的需要;二是控制房地产业的投资规模,使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡;三是控制房地产信贷总规模,使之既能满足房地产开发经营和居民购房的资金需求,又能防止过度膨胀,确保信贷平衡。第三节与房地产有关的货币政策二、货币政策在房地产领域的应用(一)利率与房地产资金供求关系(二)公开市场业务与房地产资金供求关系(三)存款准备金率与房地产资金供求关系(四)再贴现率与房地产资金供求关系THANKYOU