房地产估价(第9章)土地价格评估和地价分摊.

《房地产估价》《房地产估价》比较法收益法成本法假设开发法目录绪论第1章房地产价格第2章房地产估价的原则与程序第3章长期趋势法土地价格评估和地价分摊房地产估价报告第4章第5章第6章第7章第8章第9章第10章第9章土地价格评估和地价分摊•9.1路线价法•9.2基准地价修正法•9.3高层建筑地价分摊9.1路线价法•9.1.1路线价法的基本原理•1.路线价法的基本概念•（1）路线价法的概念。•路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的城镇街道，划分路线价区段，设定标准临街深度，求取在该深度上多宗标准临街宗地的平均单价或露面地价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价指的是特定街道上的多宗地的平均价格，而不是标准临街深度土地的价格。•路线价法就是依据路线价，配合深度指数和其他修正系数（宽度、容积率、朝向、宽深比率等修正系数），用数学方法算出其他宗地地价的评估方法。•（2）路线价法的适用范围及适用条件。•路线价法适用于城市街地估价，主要用于城市商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，使用效果更佳；路线价法能同时快速评估多宗土地的价格，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。•在运用路线价估价法时，必须具备以下条件：•1）要有科学合理的城市规划。•2）要有适当的路线价。•3）要制定合理的深度指数表。•4）规范的修正率。•2.路线价法的理论依据•路线价法源自于市场比较法，是市场比较法的一种特殊情况。路线价估价法是在各样本点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，确定路线价及其修正系数，进而据此估算其它宗地地价。路线价法认为城市内各宗地土地（以商业用地为主）价格的高低，随其距离道路的远近程度即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。临接同一街道的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需制定各种修正率，对路线价进行调整。因此，路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比价法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，因此路线价法的基本原理仍然是替代原理。•9.1.2路线价法的操作步骤•1.划分路线价区段•一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。在划分路线价区段时，应将接近性大致相等的地段划分为同一路线价区段。一般以一街廓长为一路线价区段，但在繁华街道有时需将街廓划分多段，设定不同的路线价。而在某些不繁华的街道，有时需将数个街廓划分为一个路线价区段。此外，在同一街道上，两侧繁华程度有显著差异时，应视为两个路线价区段考虑。•2.设定标准临街深度•标准临街深度通常简称标准深度，它是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。•3.选取标准临街宗地•路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地面积。标准宗地，是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度，是指标准宗地的临街深度。临街深度，是指宗地离开街道的垂直距离。•选取标准宗地一般要满足如下几个要求：（1）一面临街；（2）土地形状为矩形；（3）临街深度为标准深度；（4）临街宽度为标准宽度；（5）临街宽度与临街深度比例适当；（6）用途为所在路线价区段具有代表性的用途；（7）容积率为所在路线价区段内具有代表性的容积率；（8）其他方面。如土地使用年限、土地生熟程度也应具有代表性。•4.评估路线价•路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格，是该路线价区段土地状况的综合反映。因此，应根据土地的不同等级、不同用途，分别不同的街道，逐一确定。一般的做法是在同一路线价区段内选择一定数量的标准宗地，分别求其单位价格或楼面地价，然后用平均数、中位数、众数等方法求出最终的综合价格，作为本路段的路线价。•路线价的表示方法有两种：以英尺为单位，主要用于欧美国家；以平方米为单位，日本采用这种方法。•路线价可以用货币计量（美国、我国台湾省），也可以用相对数计量，比如日本用点数来表示。•5.制定深度指数表和其他修正率表•深度指数是指宗地地价随临街深度的差异的变化程度。深度指数表是将土地随距街深度的不同而引起相对价格差异的关系编制成的表格。•（1）制作深度百分率表。•假设有一矩形规则的宗地，一面临街，深度n米，假设每隔一米将其划分为许多与街道平行的细条。那么，各细条的面积和形状是一样的，且越接近街道的细条的价格越大，反之越低。现在用a1、a2、a3．．．．an来表示各细条土地的价格，很显然，a1＞a2＞a3＞…＞an。并且，越靠近街道，土地价格对深度的变化越敏感，越原理街道，土地价格对深度的变化越不敏感。如果将各细条的价格折算为相对数，便可制成深度价格百分率表。（2）深度百分率的种类。1）单独深度百分率。naaaa3212）累计深度百分率。naaaaaaaaa213212113）平均深度百分率。naaaaaaaaan2132121132（3）深度百分率表制作的步骤。1）确定标准深度；2）确定级距；3）制定单独深度百分率；4）采用累计或平均深度百分率计算并编制深度百分率表。若有宗地其标准深度为100英尺，如果每25英尺的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%、9%、8%、7%、6%，那么其累计深度百分率和平均深度百分率如下表：深度（英尺）255075100125150175200单独深度百分率（%）403020109876累计深度百分率（%）407090100109117124130平均深度百分率（%）16014012010087.57870.865.2表9-1累计深度百分率和平均深度百分率表•6.计算临街土地的价值•根据路线价、深度指数表和其它修正率表以及宗地面积就可计算各地块的价格。•当所评估的宗地为单面临街且为规则的矩形宗地时其计算公式为：•宗地总价=路线价×深度百分率（指数）×宗地面积•当所评估的宗地形状不规则，如三角形、梯形等；或非单面临街，如双面临街、街角地等；就需要对计算地价进行必要的加价或减价修正。•宗地总价=路线价×深度百分率（指数）×其他修正率×宗地面积±修正额•或：宗地总价=路线价×深度百分率（指数）×其他修正率×宗地面积•9.1.3主要路线价法则及其应用•1.欧美路线价法•欧美国家的城市规划体系相当完善，所形成的城市街道整齐规范有序，非常适合使用路线价法，因此很早就形成了几种非常著名的路线价法则；并且将其应用于课税之，下面主要介绍欧美国家著名的几种路线价法则。•欧美一般宗地地价的计算公式为：V=u×dv×f•式中：V——地价（元）；•u——路线价（元/m2）；•dv——深度百分率（%）；•f——临街宽度（m）。•（1）四三二一法则。•四三二一（4-3-2-1Rule）法则又称慎格尔法则，是将标准深度100英尺（30.48米）的普通临街地，与街道平行区分为四等份，即由临街面算起，第一个25英尺的价值为路线价的40%，第二个25英尺的价值为路线价的30%，第三个25英尺的价值为路线价的20%，第四个25英尺的价值为10%。如果超过100英尺的第一个25英尺的价值为路线价的9%，第二个25英尺的价值为路线价的8%，第三个25英尺的价值为路线价的7%，第四个25英尺的价值为路线价的6%。【例9-1】路线价为20000元，A、B两个宗地的临街宽度和深度分别为：25英尺、75英尺，50英尺、125英尺，那么，A、B两宗地的价格为：VA=20000×(40%+30%+20%)×25=450000（元）VB=20000×（40%+30%+20%+10%+9%）×50=1090000（元）（2）苏慕斯（SomersRule）法则。苏慕斯（SomersRule）法则由由苏慕斯（WillamA.Somers）根据其多年实践经验，并经过众多的买卖实例价格调查比较后创立的。苏慕斯经过调查证明，100英尺（30.48米）深的土地价值，前半临街50英尺部分占全宗地总价的72.5%，后半临街50英尺部分占27.5%，若再深50英尺，则该宗地所增的价值仅为15%。其深度百分率即在这种价值分配原则下所拟定。由于苏慕斯法则在美国俄亥俄州克利夫兰市应用而著名，因此一般将其称为克利夫兰法则。【例9-2】某地块临街深度为150英尺，宽为20英尺，路线价为20000元，那么：该地块的价格=20000×（72.5%+27.5%+15%）×20=460000（元）（3）霍夫曼法则。霍夫曼法则（HoffmanRule），是1866年由纽约市法官霍夫曼（Hoffman）所创造的，是最先被承认对于各种深度的宗地评估的法则。霍夫曼法则认为：深度为100英尺（30.48米）的宗地，在最初50英尺的价值应占全宗地价值的2/3。在此基础上，则深度100英尺的宗地，最初的25英尺等于37.5%；最初的一半，即50英尺等于67%；75英尺等于87.7%；全体的100英尺等于100%。（4）哈柏法则。哈柏法则（HarperRule）创设于英国，该法则认为一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，当标准深度为100英尺时，即深度百分率为其深度的平方根的10倍。)%10(深度深度百分率【例9-3】路线价为20000元，一宗地深度为64英尺，标准深度为100英尺，宽度为25英尺那么：（元））（其价格40000025%641020000如果标准深度不是100英尺，则应进行修正，即：%100标准深度所给深度深度百分率2.台湾地区路线价法繁荣街道区段以里地线将土地分为临街地与里地，里地线的标准深度为以距离临界线18米为准。路角地的范围以纵横里地线与临界线中间的范围为准。路角地中的第一宗土地正旁街以路线价高者为正街，路线价低者为旁街；如遇两路路线价相等时，则以使用宽者为正街，宽度较小者为旁街。各宗地地价视其位置与临街深度分别依下列方法计算：（1）临街地。1）临街深度未达里地线者，其每平方米单价(以下简称单价)依其深度，按深度指数计算。表9-2临街深度指数表临街深度h（m）未满4m满4m未满8m满8m未满12m满12m未满16m满16m至18m超过18m深度指数（%）130125120110100402）平行四边形宗地，以其高为临街深度，按深度指数计算单价。3）平行边与临街线一致的梯形宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数求得其单价后，再视其上下两边长短比例，利用价值进行加价或减价修正，其修正的数额以不超过原计算的单价两成为限。4）正三角形(三角形的一边为临街线者)的宗地，以其高度的l/2为临街深度，按临街深度指数计算其单价。逆三角形(三角形的一顶点在临街线上者)的宗地，以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离的1/2，及底边中点的深度为起迄深度，比照袋地计算其单价。5）街廓纵深在36m以下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度计算其临街单价。6）宗地深度较深，超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算其单价。（2）街角地。1)街角地地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算外，并斟酌加计旁街地价。加急的方法以纵横临街线的交叉点起每4.5米为一级距，依序按下列成数予以相加。2)街角地如因陆桥或地下道出入口等因素而影响其利用价值时，应依上述标准计算该街角地后，再酌情予以减成修正，减成补正成数不超过两成。（3）袋地。1）单价依其深度的起讫，按袋地深度指数表计算；2）各种形状，比照临街地计算3）同时位于街地和里地上的，平均计算（4）应用实例。【例9-5】有A、B、C、D、E五宗土地，其基本情况如图9-1，试分别评估其价格。里地线2030151051081010209EDCBA路价2000元【解】从临街深度指数表上查的A地块的深度指数为1