房地产基础知识

房地产基础知识一、住房种类商品房：是指房地产企业开发建设并出售、出租的房屋。经济适用房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免受土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。住宅：是指专供居住的房屋，包括别墅，公寓，职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。成套住宅：是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走廊或客厅等组成的供一户使用的房屋。住宅按套计算。两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套以上的应按实际套数统计。非成套住宅：是指供人们生活居住的但不成套的房屋。二、建筑结构钢结构：是指称重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。刚、钢筋混凝土结构：是指称重的主要结构是用钢、钢筋混凝土建造的。钢筋混凝土结构：是指称重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。混合结构：是指称重的主要构件使用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱使用钢筋混凝土建造。砖木结构：是指称重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。其他结构：是指凡不属于上述架构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。三、住宅层数房屋层数：房屋层数是指房屋的自然层，一般按室内地坪＋-0以上计算，采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗室）、装饰性塔楼，以及突出面积的楼梯间，水箱间不计层数。地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分(包括层高在2.2m以下的半地下室)。假层：是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。阁楼（暗楼）：一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上不搭建的楼层。低层住宅：指一层至三层的住宅。多层住宅：指四层至六层的住宅。中高层住宅：指七层至九层的住宅。高层住宅：指十层及十层以上的住宅。四、住宅面积房屋建筑面积：是指含有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。住宅建筑面积：是指供人居住使用的房屋建筑面积，包括企事业、机关、团体等的集体宿舍和家属宿舍。成套住宅建筑面积：是指成套住宅的建筑面积和。房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。住宅使用面积：是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、厅子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、笔触、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙线计算。土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。房屋用地：是指房屋内及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占地的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。房屋施工面积：是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。房屋新开工面积：是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正是开始破土创槽（地基处理或永久打桩）的日期为准。房屋竣工面积：是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。人均住宅建筑面积：（新增指标）是指按照居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。计算公式：人均住宅建筑面积（平方米/人）=住宅使用面积/居住人口建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外围墙所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观的反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按照使用面积计算。公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。计租面积：作为计算房租的面积。在住房制度改革中，做出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。销售面积：销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。五、住宅建设计算比例得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑对面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即使用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积。容积率：容积率是建筑面积与建筑用地面积的比。建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底面积与居住区用地的比率。它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。六、住宅建筑术语开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米——3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性，稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40——50平方米甚至更大地居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大地住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜多大，目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。层高：层高市值住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层底板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高：净高是指层高减去楼板厚度的净胜值。标准层：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。阳台：是指供居住着进行室外活动、晾晒衣物等的空间。平台：平台是指供居住着进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分隔。就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂衣服、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接收邮件、简单会客的场所。隔断：是指专门作为分隔室内空间的不到顶得半截立面。过道：是指住宅套内使用的水平交通空间。外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然、通常它的窗台较低甚至为落地窗。中空玻璃：中空玻璃是对传统弹玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。RUN只能家居布线系统:是一种物理网络系统建立在国际标准之上，以TIA/EIA570A为核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所有弱电（电话、电脑、视频、BA）地应用，由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的连接均端介于分布在每个房间的通讯插座和面板，并可简单地自动连接相关设备，入电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权整大产证止，在这一期间的商品房成为期房，消费者在这一阶段购买商品房是应签预售合同。期房在港澳地区称作买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已竣工可以入住的房屋。准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。违约金：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。楼花：一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》,《建设工程规划许可证》,《建设工程开工证》,《国有土地使用证》和商品