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2020/1/111第三章市场调查与市场分析2020/1/12一、投资机会选择投资机会寻找投资机会筛选3.1投资机会选择与决策分析2020/1/13万科新里程雍熙金园在水一方左岸慧晶富都丽景金水花城河畔新城慧缘博雅金地塞纳三期上河城坤泰新界本项目2020/1/143.1投资机会选择与决策分析二、决策分析市场分析项目财务评价2020/1/15（一）开发成本构成1、土地成本商业：1500-40000元/平方米不等，与级别、容积率等有关。住宅：1000-10000元/平方米。楼面地价=土地单价/容积率2020/1/162、桩基工程（如有）：70-100元/平方米；（基础类别不同，造价不同）2020/1/173、钢筋：40-75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160-300元/平方米；2020/1/184、砼：0.3-0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100-165元/平方米；2020/1/195、砌体工程：60-120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；2020/1/1106、抹灰工程：25-40元/平方米；2020/1/1117、外墙工程（包括保温）：50-100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300-1000元/平方米；2020/1/1122020/1/1138、室内水电安装工程（含消防）：60-120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；2020/1/1149、屋面工程：15-30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；2020/1/11510、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25-0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90-300元/平方米，一般为90-150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；2020/1/11611、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30-150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；2020/1/11712、地下室（如有）：增加造价40-100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；2020/1/11813、电梯工程（如有）：40-200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；2020/1/11914、人工费：130-200元/平方米；15、室外配套工程：30-300元/平方米，一般约为70-100元/平方米；2020/1/12016、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70-150元/平方米；2020/1/12117、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5-8%：约60-90元/平方米；2020/1/12218、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30-50元/平方米2020/1/12319、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10-30元/平方米；20、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90-180元/平方米；21、上交国家各种税费（总造价3.3-3.5%):33-70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。22、设计费（含前期设计概念期间费用）：15-100元/平方米；23、装修：1000-10000元24、监理费：3-30元/平方米；25、广告、策划、销售代理费：一般30-200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；26、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100-500元/平方米，各地标准都不一样。27、腐败成本：不详……………………结论：建筑成本约3000元-5000/平方米左右+土地成本2020/1/124（二）销售收入估算1、确定销售方案租或售2、制定销售计划1234第一年40%，第二年30%，第三年20%，尾盘10%2020/1/125（三）财务评价1、解决资金不足的问题，合理安排资金筹措的方式2、计算财务评价指标（1）财务净现值（2）内部收益率（3）投资收益率（4）税后利润率3、重点解决借款及偿还