房屋租赁中优先承租权的6个问题｜租房时的那些法律事儿之七

房屋租赁中优先承租权的6个问题｜租房时的那些法律事儿之七李双庆北京市东城区人民法院12月3日：全新风格个人阅读主题页阅读提示：李双庆法官撰写了数篇文章分析房屋租赁若干法律适用问题，为实务中法律人理解适用和生活中房屋租赁各方维护权益提供了极具参考价值的专业思路。关联内容阅读链接点击目录标题提取内容：李双庆：谈谈无效的房屋租赁合同荐读10：婚姻家事法律主题页18号引文：两则案例案例12012年5月23日，原告A公司（出租方、甲方）与被告B公司（承租方、乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方同意将某号房屋租与乙方，租期自2012年5月25日至2014年5月24日。租赁协议期满，如甲方继续出租房屋，在同等条件下乙方有优先承租权。2014年6月10日，原告诉至法院，请求判令被告将涉案房屋腾空交还并支付原告2014年5月25日至实际腾退房屋之日的占有使用费。被告主张合同约定了优先承租权，故被告对房屋进行了大额的装修，合同到期后愿意续租房屋，不同意原告诉请。庭审中原告提交了房屋产权人北京C公司出具的证明一份，证明涉案房屋为北京C公司所有，2012年1月1日将涉案房屋出租与原告，租期至2014年12月31日止。现租赁期即将届满，原告无法继续出租给被告使用。一审法院认为：房屋租赁协议已于2014年5月24日履行期满，就续租事宜双方未达成一致，被告理应在期满后按照约定将房屋腾退并交还原告，并负担腾退之前的房屋占用费；关于被告提出的享有优先承租权、租赁期对房屋进行装修等不同意腾退房屋的抗辩事由没有法律依据，不予采纳。判决被告将涉案房屋腾空交还、支付原告房屋占用费。一审判决后，被告上诉。二审法院认为：被告主张其有优先承租权，应继续承租涉案房屋。优先承租权系双方约定之权利，而非法律规定之权利。依据双方协议约定，被告享有优先承租权的条件是原告继续出租涉案房屋且需在同等条件下。现被告并无证据证明该两项条件成立，故其关于优先承租权的主张，法院不予支持。最终判决驳回上诉维持原判。案例22011年12月29日，原告耿某与被告北京D公司签订商铺租赁合同，约定耿某承租公司所有的某商城某号商铺，租期自2011年12月29日至2012年6月27日。双方约定，耿某在同等条件下，自2009年5月28日起享有所承租商铺20年的优先承租权；本合同租期届满前，公司向耿某出具交款单，耿某签收交款单后，按照交款单规定的条件向被告交纳下年度租金及相应费用后，本合同延续，如耿某未按上述约定与公司续租的，视为自愿放弃此铺位的优先租赁权，本合同租期届满后自然终止。该合同到期后，耿某按照公司的通知交纳租金至2013年6月27日。2013年2月，公司再次向耿某出具交费通知，通知耿某于2013年3月13日至15日交纳2013年度的租金及综合管理费，逾期未交且已超过10天的，将视同放弃铺位处理。2013年5月6日，耿某诉至法院，要求公司按照合同约定将涉案商铺继续租赁给其经营。公司辩称曾于2013年2月通知耿某交费，但耿某未在约定时间交费。之后，公司根据实际情况确定了楼层改造方案。耿某于2013年4月底又找到公司要求交费，但因楼层整改方案导致公司不能再与耿某续签原合同。故不同意耿某的诉讼请求。耿某认可是在2013年4月去交纳租金，公司未收取。法院认为：商铺租赁合同于2013年6月27日到期，现原告要求被告与其续签租赁合同并非继续履行原合同的行为，而是另行订立合同，合同签订与否应当由双方当事人自行协商，故对耿某主张公司与其续签租赁合同的诉讼请求不予支持。优先承租权并非法定权利，而系双方租赁合同约定之内容，根据合同相对性原则，若耿某认为公司侵犯了其优先承租权，可以依据合同要求被告承担相应的违约责任。最终，法院判决驳回原告诉讼请求。一审判决后，原、被告均未上诉。一、优先承租权的法律性质优先承租权的法律性质，有约定权利说和法定权利说两种观点。约定权利说认为，优先承租权是合同双方在合同中约定的承租人在原租赁合同到期时，享有在同等条件下请求出租人与其优先订立新租赁合同的权利。约定权利说认为我国法律及司法解释对优先承租权并未规定，民事当事人主体平等，缔约意愿自由，只有当事人在合同中约定了承租人享有优先承租权时，根据意思自治原则，承租人才有权主张，出租人也才负有同等条件下与承租人优先订立新租赁合同的义务，优先承租权实质上是一种当事人自愿约定的优先缔约请求权。法定权利说认为，优先承租权是承租人在租赁合同到期后，出租人愿意继续出租，承租人对原租赁物在同等条件下拥有法定的优先续租权利。法定权利说一般以《合同法》第230条规定的优先购买权为依据，做类推解释。认为承租人既然在出租人出卖房屋时，同等条件下具有优先购买权，那么由于承租人对涉案房屋长期居住或经营生产，一方面存在较为稳定生活和生产经营状态，另一方面从事商事经营者一般还在房屋上进行了工商、税务登记，或者房屋进行了装修、宣传投入，为保证社会生产、生活的稳定性，建设社会资源的不必要浪费。在出租人继续对外租赁房屋时，同等条件下应当认定承租人享有优先承租权，因此优先承租权应当是一项法定权利。约定权利说的观点能够保证出租人与第三方的契约自由，使得出租人能够选择更具清偿能力的新承租人合作缔约避免承租人滥用权利损害他人利益，这种观点有其合理性所在。再加上目前我国的民事法律及相关的司法解释等对优先承租权没有作出明确约定，当前司法实践中采取的还是比较保守的观点，认可约定权利说。承租人主张优先承租权的，应当在双方的租赁合同中有明确的约定，否则承租人的优先承租权不予支持。但是如果出租人在原租赁合同期满后继续出租房屋，认可同等条件下承租人的优先承租权，一方面可以保护承租人的利益，另一方面也并未侵害出租人的利益，更为符合社会现实需求和合同法的立法精神和目的。在一些地方性法规中，对优先承租权已经开始一些有益的探索，如2013年修正的《深圳经济特区房屋租赁条例》（2015年废止）第41条规定：“租赁期限届满，承租人可按本条例第二十三条规定向出租人提出续租要约，在同等条件下，承租人有优先承租权。”《上海市房屋租赁条例》第44条规定：“房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。”《新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理规定》第23条规定：“房屋共有人或者原承租人在同等条件下，对出租的房屋有优先承租权。”可见，优先承租权虽然在我国法律及司法解释中没有规定，但由于法定权利说的观点在维护交易秩序稳定和促进市场经济发展方面更具优势，在尊重法律和维护司法裁判统一的前提下，约定权利说的观点是需要在一定时期内坚持的。但是，如何在立法和司法实践中继续完善优先承租权保护，还有待于进一步研究和探讨。二、优先承租权的行使条件在坚持优先承租权是约定权利的基础上，承租人主张优先承租权，应当具备以下条件：第一，出租人有继续出租的条件。房屋租赁合同是房屋出租人将房屋的使用收益权转让与承租人，承租人支付租金的合同。实践中，出租人出租的房屋可能是自己拥有所有权的房屋，也有可能是受托管理的房屋，也有可能是承租案外人的房屋。承租人主张优先承租权，首先应保证出租人有继续出租的可能。如果出租人的房屋已经出售、管理房屋的权限被收回、承租房屋的租赁期限到期，也就是当出租人丧失房屋的使用、收益权时，出租人已不可能将权利让渡于承租人，承租人自然无法要求继续签订租赁合同。因此，只有出租人对涉案的房屋享有使用、收益等出租权时，承租人才可以主张优先承租权。第二，出租人有继续出租的意愿。出租人作为出租房屋的权利人，有权继续出租房屋，也有权自行使用房屋。在出租人与承租人的租赁关系期满终止后，出租人明确表示将房屋收回不再出租的，承租人不得以原合同存在约定优先承租权加以阻却。第三，承租人要有明确的继续承租的意思表示。租赁期限届满前，承租人应该将希望续租的意思向出租人明确表示。第四，承租人满足合同约定行使优先承租权的条件。在当前约定优先承租权的合同中，一般规定了承租人行使优先承租权的条件，如不存在违约行为、提前特定时间通知、按照特定价格签约等，承租人主张优先承租权应按照合同约定条件行使。第五、满足出租人要求的“同等条件”。优先承租权不仅需要保护承租人的利益，同时也不得侵害出租人的利益，因此承租人主张优先承租权，应当提供与潜在的新承租人同等的条件。此处的同等条件不仅包括租赁价格、租赁期限、租金支付方式等，而且还应当包括与租赁有关的其他条件，如房屋用途、维修责任、装修的约定、转租的约定、解除合同的条件、违约责任、整体还是部分承租等。如果原承租人不能满足出租人与新的承租人之间的出租条件，即不能行使优先承租权。三、优先承租权的丧失优先承租权的行使是在满足特定条件下才能行使的，在司法实践中，一项条件不具备，承租人就丧失了优先承租权。优先承租权的丧失一般有以下几种情形：第一，出租人不同意对外出租或者无法继续出租导致优先承租权自然丧失。租赁期届满前或届满后，出租人已经明确表示出租房屋收回自用，不再对外出租的，承租人丧失继续承租的基础。如案例1中，原告作为涉案房屋的出租人，同时也是房屋产权人的承租人，其承租的房屋的期限已经马上到期，房屋产权人表示不继续出租给原告，也就是说出租人已经丧失继续对外出租的条件，被告起诉时不具备行使优先承租权条件，因此法院未采纳被告抗辩意见，而是支持了原告要求被告腾退房屋的诉讼请求。第二，条件不对等丧失。承租人主张优先承租权，除了需要提供第二部分提到的“同等条件”以外，有观点提出还要考虑承租人与潜在承租人的经济实力、经营业绩、商业信誉等方面的差异。如果承租人在经济实力、经营业绩、商业信誉等方面不如潜在的新承租人，则承租人丧失优先承租权。对此，笔者认为在司法实践中应当谨慎适用。一则经济实力、经营业绩和商业信誉对合同的履行没有过于直接的影响；二则经济实力、经营业绩和商业信誉没有硬性的评判标准，以之作为确定优先承租权的标准，易导致出租人滥用权利，侵害优先承租权的实现；三则只要承租人在承租期间正常履约，不侵害出租人的权益，出租人不应以经济实力、经营业绩和商业信誉等标准来妨害承租人行使优先承租权。当然如果承租人在合同履行过程中出现被划入执行黑名单、有资不抵债等情形的，当事人以承租人经济实力、经营业绩、商业信誉等方面不如潜在的新承租人而对抗承租人行使优先承租权的，承租人应向承租人提供相应的担保，其权利才可得到保障。另外如果出租人认为承租人在经济实力、经营业绩、商业信誉等方面存在问题，长期出租存在较大风险，笔者认为应当从合同的约定条款来限制，比如要求承租人支付较长期的租金、数额较大房屋租赁保证金、解约的条件等，不应直接以承租人的经济实力、经营业绩、商业信誉不如新的承租人而侵害承租人的优先承租权，产生诉讼风险。第三，程序性丧失。在行使优先承租权时，承租人应当按照合同约定或商业惯例程序行使优先承租权。如合同明确约定承租人在届满前特定阶段向出租人主张优先承租权或者表示同意继续承租的意愿的。如果承租人不按照约定行使权利（同时也是一种主张优先承租权的义务），则其优先承租权丧失；如果合同没有做出约定的，出租人明确征询承租人是否继续承租的，承租人应当在出租人要求的期间内答复，否则亦丧失优先承租权。对于合同没有约定、合同届满前出租人亦没有明确表示的，承租人应当在租赁期届满前向出租人明确表示希望继续承租的意愿。否则承租人在租赁期届满后主张优先承租权的，不应予以支持。在案例2中，承租人与出租人已经约定了行使优先承租权的条件是合同期满前，承租人按照出租人的通知，提前支付租金，完成续约。而承租人合同即将期满前接到出租人的通知，不履行合同行使优先承租权的约定，最终导致无法行使优先承租权。另外，在出租人采取拍卖方式对外出租房屋时，目前司法实践中存在两种思路，一是出租人在拍卖时告知竞拍人房屋有优先承租人，优先承租人可以以与最高价竞拍者的相同的价格及条件优先承租（承租人可以参加竞拍，也可以不参加竞拍）；二是承租人必须作为竞拍人参加竞拍，承租人与最高价竞拍者价格一致，即可获得优先承租权，否则视为放弃优先承租权。笔者认为，在司法实践中，既要保护优先承租人的权益，同时也要保护出租人和