海上威尼斯项目工程策划书(正式版)

中航二郎项目工程策划二0一五年十二月鸿通•海上威尼斯项目工程策划编制人：朱涛杨攀张小波日期：二0一八年一月目录1项目概况2财务指标分析3销售推盘计划选择4场地分析5工程管理第一章：项目概况项目概况：海上威尼斯项目区位图商住周边配套住宅学校海上威尼斯地块待开发项目概况：效果图项目概况：方案图用地红线地下室范围线工业厂房区人工湖区2018年开盘：二期高层9#、16#、别墅18#、19#、20#、21#、22#、23#、24#、25#；三期高层10#、11#、12#、13#、14#、17#。2018年开工：别墅21#、23#、24#、25#；三期11#、12#、13#、14#、17#2018年待建：三期高层1#、2#2018年交付：无2018年在建：一期高层3#、4#、5#、6#、7#、15#；二期高层8#、16#，别墅18、19#、20#、22#项目概况：海上威尼斯项目开发运营总图Copyright@2016CNASMITHAllrightreservedCopyright@2016CNASMITHAllrightreserved思纳史密斯（集团）中国-SMITHGROUPCNA-Copyright@2016CNASMITHAllrightreserved17#二期三期一期三期一期二期二期三期3#4#5#6#7#15#8#16#20#19#18#21#22#23#24#10#11#12#13#14#1#2#9#25#目前进展描述：海上威尼斯一、二、三期进度现状海上威尼斯项目总建筑面积约42万平方米，其中一期建筑面积约13万平方米，二期建筑面积约10万平方米，剩余为三期工程。一期合同约定交房时间：5#楼清水房2019年6月30日，3#、4#、6#精装房2019年12月30日,7#、15#楼精装房2020年6月30日；二期合同约定交房时间：8#楼精装修房2020年12月30日。截至目前，一期3#-7#、15#楼主体全部封顶，地下室基本完成；二期8#楼完成10层，9#楼主体完成7层，16#楼地下室完成，别墅18#楼完成一层，19#楼底板完成，20#楼一层完成，22#楼基础施工，21#、25#楼孔桩施工。3#、4#、5#、7#、15#楼二次结构施工；3#、4#楼内墙抹灰施工；3#、4#楼外墙抹灰施工；3#楼屋面防水完成，4#楼屋面防水施工；3#楼屋面保温完成项目概况：技术经济指标项目概况：总平竖向坐标标高Copyright@2016CNASMITHAllrightreservedCopyright@2016CNASMITHAllrightreserved思纳史密斯（集团）中国-SMITHGROUPCNA-Copyright@2016CNASMITHAllrightreserved竖向设计2112项目概况：消防总平图•整个用地范围设置一个消防水池和水泵房，位于5#楼负一层和负二层•整个用地范围设置一个消防控制室，位于6#楼负一层•风机房分防火分区分别设置•主要消防设备房均设置于地下室地下车库出入口消防水池及消防泵房消防控制室高位消防水箱消防给水水源消防给水水源消防回车场消防登高场地消防登高面消防出入口项目概况：商业配套目前商业所有商铺均考虑油烟接口所要商业按集中隔油池进行考虑因目前招商无法确定主力店和确定的商业形态，水、电、气负荷暂按经验值进行取值，并考虑适当余量，后期根据招商进展进行相应调整总平面图沉沙池污水、废水管项目概况：综合管线图雨水管污水市政接口排至湖内给水市政接口燃气市政接口•地块周边管线及接驳口已经实测或踏勘•沉沙池，隔油池，雨污水接口分期设置，满足分期交付条件给水市政接口污水市政接口污水市政接口污水市政接口污水市政接口雨水市政接口隔油池隔油池给水市政接口沉沙池沉沙池沉沙池沉沙池沉沙池沉沙池雨水市政接口污水市政接口沉沙池隔油池雨水市政接口雨水市政接口排至湖内10KV开闭所低压专用配电室项目概况：电力配套柴油发电机房1#低压配电房为：供3#楼10KV两路进线10kV开闭所，从市政10kV电网引入两路电源，总安装容量为10860kVA。•市政电源暂定由就近龙关线路变电站引入，通道长度0.1km•整个用地范围设置一个10KV开闭所，位于7#楼负一层•整个用地范围设置一个柴油发电机房，位于5#楼负一层•整个用地范围设置8个专配房，分别位于1、3、5、7、9、12、14、16#楼负一层•主要电力设备房均设置于负一层10KV开闭所柴油发电机房10KV两路进线2#低压配电房：供6、7#楼7#低压配电房为：供13、14#楼，,21~25#楼3#低压配电房为：供6、7#楼8#低压配电房为：供1、2#楼4#低压配电房为：供8、9,10、15#楼5#低压配电房为：供16、17#楼6#低压配电房为：供11、12,18~20#楼Copyright@2016CNASMITHAllrightreservedCopyright@2016CNASMITHAllrightreserved思纳史密斯（集团）中国-SMITHGROUPCNA-Copyright@2016CNASMITHAllrightreserved二期三期一期一期商业一期二期二期三期三期三期一期经济指标楼栋号高层3#、4#、5#、6#、7#、15#,3#-6#楼商业、3#-7#楼、15#地下车库建筑面积131822.58m2货值约8.5亿业态住宅、商业街、车库二期经济指标楼栋号8#、9#、16#、别墅18#-25#及8#、9#、16#地下室；1号、2号、3号地下室建筑面积99037.73m2货值约6.5亿业态住宅、车库三期经济指标楼栋号高层10#、11#、12#、13#、14#、17#、1#、2#建筑面积195231.45m2货值约12.5亿业态住宅、车库、幼儿园标段划分思路：1：一期、二期均已开工建设，根据销售交房时间保质保量完成。2：三期10#-14#东侧为一期、二期在建项目，施工道路无法设置；南侧为高边坡，边坡高度为27m-34m，且全是工业厂房，无法设置施工道路；西侧为春天凤凰城已建小区，且已交付使用，无法设置施工道路；必须先修建10#-14#楼，再修建17#楼，最后修建1#、2#楼。项目概况：标段划分用地周边交通SITE本项目用地希望大道.40m（宽）.(连接国道G321.)民兴路.20m（宽）.琴台路.20m（宽）.场地分析：用地条件349.50365.50351.90351.60用地性质占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率建筑密度（%）绿地率（%）二类居住用地1225624201432.528%35%东西方向高差较小，南北方向高差16米110KV变电站政府规划用地现有公交车站场地分析：周边现状已建成小区工业厂房檀木书香安置房小区工业厂房工业厂房110KV变电站现有公交车站政府规划用地希望大道檀木书香安置房小区鱼塘派出所场地分析：周边现状场地分析：水文及地质勘测情况水文气象情况：工程区气候属于同濒海洋地区的大陆性气候和中亚热带湿润性气候区。全年气候温和，雨量充沛，四季分明，无霜期长，冬暖春早，雨热同季。但由于降水量年差较大，时空分布不均，旱洪交替，每逢初夏和秋季低温，阴雨连绵。平均气温多年在17.7～18℃之间，其中最高温度年为1963年（18.7℃），最低温度年为1987年（17.1℃）。高低差仅1.6℃，年际气温变化不大。1986年～2000年多年平均降雨量为1065.6mm，其中1991年降雨量最多，为1295.1mm。1997年降雨量最少，为834mm。每年以5、6、7、8、9五个月降雨量最多，分月总和超过120mm。每年的11月至次年的三月，是降雨量少的时段。一月份的降雨量最少仅有2.2mm。•地质构造：勘察区所处地质构造属阳高寺背斜南部倾末端与蓝田向斜过渡地段，场地范围内构造简单，为一单斜构造，钻探揭露岩层为侏罗系中统沙溪庙组（J2s）砂、泥岩组合地层，岩层产状175°∠5°，无褶皱、断裂、断层及破碎带。•有害地质情况：根据区域地质资料及钻探成果，场地无断裂构造，无特殊不良地质作用，地形有一定起伏，场地整体稳定，基本适宜建筑。•地基承载力：拟建地块区域桩基砂质泥岩中等风化带地基承载力特征值取6.0MPa，筏板及独立基础砂质泥岩中等风化带地基承载力特征值取900KPa。工程维度运营目标：公司二级运营节点完成率100%；质量目标：1、不空不裂，不渗不漏；2、实测实量评分不低92分，渗漏控制目标为100%合格，空鼓、裂缝等质量通病控制合格率高于75%.交付评估评分不低于80分。3、二期8#、9#楼创泸州市“酒城杯”。安全文明目标：1、全建设周期无重大安全事故，轻伤率小于千分之三；2、集团评估前五名技术目标：结合图纸，形成1~2个全集团推广的标准做法。团队建设维度人才目标：为公司输出项目经理1名；培养专业知识扎实的骨干工程师2名；项目群组维度形成具备商业综合体操盘能力的项目团队；形成公司级别的商业综合体运营标准模板。工程管理：管理目标Copyright@2016CNASMITHAllrightreservedCopyright@2016CNASMITHAllrightreserved思纳史密斯（集团）中国-SMITHGROUPCNA-Copyright@2016CNASMITHAllrightreserved二期三期一期一期商业一期二期二期三期三期三期工程管理：报批报建计划三期报批报建正在进行一期报批报建已完成二期报批报建已完成工程管理：工程计划二期一期三期三期三期二期一期二级节点桩基础施工2016/12/62017/9/20边坡及土方工程2016/10/62017/6/30地下室施工2016/10/212017/12/16主体结构达到预售条件2016/12/32017/5/20销售开盘时间2016/122017/6主体结构施工2017/1/122018/1/10外墙涂料完成2018/3/92018/10/30室外配套、园建2018/8/302019/3/30具备交付——2019/5/30二期二级节点桩基础施工2017/9/52018/3/30边坡及土方工程2017/7/202018/4/30地下室施工2017/10/32018/9/30主体结构达到预售条件2017/11/302018/3/30销售开盘时间2017/12/162018/3/30主体结构施工2017/10/302018/10/2外墙涂料完成2018/7/302018/11/30室外配套、园建2019/11/302020/5/30具备交付——2020/10/30三期二级节点现三期处于施工图审查阶段，正在办理施工许可证工程管理：设计成本招采需求计划二期一期三期三期三期二期工程管理：设计成本招采需求计划工程管理：设计成本招采需求计划工程管理：设计成本招采需求计划工程管理：设计成本招采需求计划工程管理：设计成本招采需求计划工程管理：设计成本招采需求计划工程管理：验收交付计划二期一期三期三期三期二期二期交付节点防雷验收2019/7/12019/9/30消防验收2019/8/202019/10/30节能验收2019/10/302019/11/30分户验收2019/11/302019/12/30竣工验收2019/12/302020/1/10一期交付节点防雷验收2018/10/12018/11/30消防验收2018/10/202018/11/30节能验收2018/10/302018/11/30分户验收2018/11/202018/12/20竣工验收2018/12/252018/12/30工程管理：根据项目状态分侧重点关注海上威尼斯项目工程准备情况专业工作内容完成情况备注工程现场拆迁已完成临水已完成临电已完成道路开口已完成开工手续一期、二期已完成，三期正在办理中设计地质勘测已完成方案设计一期、二期已完成，三期正在调整中土石方平场图三期正在开挖中招标采购零星工程已完成土石方已完成监理已完成总包已完成报建投资备案证已完成土地证已完成用地规划许可证已完成方案沟通已同规划、消防等部门进行了多轮沟通，并进行了相应调整运营管