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CorporateWorthInternationalFinancePlazaMarketingStrategyPresentationPreparedbySavills(Guangzhou)LimitedSeptember2005Aug2004•introduction項目簡介•projectobjectives目標•marketoutlook‘snapshot’市場展望•competitionoverview競爭對手•strategicissues租賃策略-positioning定位-targetaudience目標群-benchmarking樣板-rental&targets租金和客戶•team團隊•marketing推廣•PMrecommendations物管建議Contents内容introduction簡介•項目面積98，959㎡，超甲級寫字樓•於2006年底落成，現在是招租及推廣的時機•廣州寫字樓未來供應較多，如何面對競爭又保持高的租金是主要的課題•第一太平戴維斯是寫字樓專家，致力於寫字樓租賃的領導地位•我們希望與合景進一步合作，通過合景國際金融廣場項目，共同建立寫字樓領導地位•maximizereturns(回報極大化)-爭取在有競爭力的同時租金極大化•personalservice（以合景為中心的服務）-以專心，專業的團隊•Tenants租客-尋找合理，合適的租客•Positioning定位-在市場建立發展商希望的訊息，形象•productawareness商品意識-使廣州市以致華南地區都爲人所讚嘆的地區projectobjectives項目目標MarketOutlook市場展望•2005-2007年供應為150万平方米的所謂甲級寫字樓，總體而言供應過於充足•但甲級寫字樓的目前總量只有67万，而且出租率極高，平均90%以上•廣州整體城市經濟提升，及外資的投入，使到需求穩步上升•真正甲級寫字樓仍然十分短缺•2006年租金仍有上升空間未来供应分布02004006008002005E2006E2007E（,000平方米）广州未来甲级写字楼供应2005-2007天河海珠越秀具体项目2005E富力科讯大厦天河珠江新城35,240租售均可珠江金穗大厦天河珠江新城33,471未定信合大厦天河珠江新城33,000只租不售发展中心大厦天河珠江新城48,298租售均可壬丰大厦天河66,587售广晟大厦天河34,321租售均可广东电信广场越秀100,000只租不售350,9172006E合景国际金融广场天河珠江新城60,000只租不售富力盈隆广场天河珠江新城92,400售中水广场天河54,600未定天誉国际商务港天河35,000售维多利广场二期天河88,000售京光广场天河100,000未定中华广场二期越秀118,888租售均可越秀城市广场越秀56,389租售均可越秀新都会越秀50,000售保利国际广场海珠琶洲108,000租售各半763,2772007E富力珠江新城A2-2/A2-3天河珠江新城68,127未定富力中心大厦天河珠江新城85,229只租不售天河城东塔写字楼天河64,304售耀中广场天河132,470售珠江国际大厦越秀66,526租售均可416,656历年供应量及未来预测-2004006008001,0001996及之前199719981999200020012002200320042005E2006E2007E（,000平方米）未来供应租售策略18%31%34%17%只租不售租售均可售未定‘SWOT’analysis–合景國際金融廣場Strengths強勢Weaknesses弱點---技術標準超甲級---寫字樓供應過多---設計一流---珠江新城商業氣氛未成熟---位于廣州新CBD---合景未有寫字樓的經驗---地鐵連接---統一業權Opportunities機會Threats威脅真正甲級寫字樓競爭過於激烈地標建築物可以創租金新高定位·目標•甲級寫字樓的領跑者•新的標準，新的地標，新高租金（例子：深圳華潤）•租金相對于上海、北京，仍有上升空間•未來的需求主要由以下帶動：-政府嚴格執行有關住不作商的政策-CEPA及9+2-本地經濟提升strategicissues策略問題targeting–potentialoccupants目標租戶•鎖定目標客戶所在地包括:中信，大都會，金利來等及世界500強•租期超過三年或以上•服務事業包括：會計，律师，咨詢，金融業包括銀行，保險，採購中心，高新科技PIMS–tenanttracking广州部分使用面积在1000平方米以上公司公司Logo公司名称中文名称使用物业名称使用面积（㎡）AIA友邦捷泰广场6,400KPMG毕马威电子大厦2,500Philips飞利浦电子大厦1,300Erission爱立信电子大厦1,300StandardChartered渣打银行五月花广场1,400BP碧僻中信广场2,200Bosch博世中信广场1,200Intel英特尔中信广场1,200Lucent朗讯中信广场1,000Alcatel阿尔卡特中信广场1,000广州部分使用面积在1000平方米以上公司公司Logo公司名称中文名称使用物业名称使用面积（㎡）CitiBank花旗银行中信广场1,000MitsubishiCorp三菱商事中信广场2,200Ogilvy&Mather奥美广告中信广场1,000P&G宝洁中泰广场19,600PWC普华永道中泰广场5,600ESSO埃索石油大都会广场1,400IBM国际商务机器大都会广场4,200Colgate高露洁大都会广场1,400TOM.COM财富广场1,400HSBC汇丰银行财富广场8,000广州部分使用面积在1000平方米以上公司公司Logo公司名称中文名称使用物业名称使用面积（㎡）Alibaba.com阿里巴巴财富广场2,200AticoInternational美商智迈达宝广场2,500Maersk马士基金利来大厦1,000Caltex加德士金利来大厦1,000Wrigley箭牌信合大厦6,000Sinopec中国石化信合大厦5,000HutchisonWhampoa和记黄埔健力宝大厦1,000Nike耐克都市华庭3,000Wyeth惠氏好世界2,013Siemens西门子东山广场4,000Benchmarking标准范例CenterPlaza中泰国际广场项目背景：地址：林和西路发展商：广州天启地产发展有限公司完工日期：2004年物业管理：广州高力国际物业服务有限公司项目资料：进驻率：70%标准层面积：1,400/2,800实用率（全层）:70%实用率（分租）65%租金资料/变化：报价(P.S.M)：RMB130估计成交价(P.S.M)：RMB125管理费(P.S.M)：RMB28中泰国际广场租户类型（按租用面积统计）17%的租户租用700平方米以上中泰国际广场租户类型（按行业划分）贸易1%其他8%专业服务30%IT9%金融服务2%制造业48%房地产0%物流2%700-14002%1400-28000%≤70083%≥280015%Benchmarking标准范例GoldlionTower金利来数码网络大厦项目背景：地址：体育东路发展商：广州金利来城市房产有限公司完工日期：1998年物业管理：广州市银碟物业服务有限公司项目资料：进驻率：97%标准层面积：1,350/1,900实用率（全层）：70%实用率（分租）：63%租金资料/变化：报价(P.S.M)：RMB140估计成交价(P.S.M)：RMB130管理费(P.S.M)：RMB29金利来数码网络大厦租户类型（按租用面积统计）4%的租户租用一层或以上面积金利来数码网络大厦租户类型（按行业划分）物流11%房地产3%制造业13%金融服务13%IT23%专业服务18%其他9%贸易10%半层至1层10%1层或以上4%小于半层86%Benchmarking标准范例JieTaiPlaza捷泰广场项目背景：地址：中山六路发展商：广州捷泰房地产开发有限公司完工日期：1998年物业管理：第一太平戴维斯项目资料：进驻率：96%标准层面积：1,640实用率（全层）:83.5%实用率（分租）:70%租金资料/变化：报价(P.S.M)：RMB130估计成交价(P.S.M)：RMB125管理费(P.S.M)：RMB24.6捷泰广场租户类型（按租用面积统计）24%的租户租用一层或以上面积捷泰广场租户类型（按行业划分）半层0%全层或以上24%小于半层76%专业服务业11%其他1%物流0%制造业10%贸易11%金融及相关服务48%IT19%Benchmarking标准范例C.C.Tower信合大厦项目背景：地址：临江大道发展商：广州市农业信用合作社联合社完工日期：2005年物业管理：广东怡昌物业管理有限公司项目资料：进驻率：60%标准层面积：1,500实用率（全层）：70%实用率（分租）：63%租金资料/变化：报价(P.S.M)：RMB130估计成交价(P.S.M)：RMB120管理费(P.S.M)：RMB29信合大厦租户类型（按租用面积统计）98%的租户租用一层或以上面积信合大厦租户类型（按行业划分）制造业98%专业服务业2%一层或以上98%少于半层2%Benchmarking标准范例时间交付使用时交楼三个月后交楼六个月后项目名称进驻率平均成交租金进驻率平均成交租金进驻率平均成交租金中泰国际广场23%￥110psm/m50%￥120psm/m60%￥125psm/m金利来数码网络大厦25%￥85psm/m40%￥90psm/m60%￥90psm/m捷泰广场2.5%￥60psm/m3%￥70psm/m4%￥75psm/m信合大厦10%￥85psm/m20%￥100psm/m65%￥120psm/mrentalpolicy&targets租金策略和目標•RMB￥200為目標，由RMB￥150/平方米•分開高中低層租金，一步步提高•以主力租戶作爲號召，可多為免租期作優惠•配合合約外的提前入伙裝修期租賃策略•第一階段：現在至項目封頂-以寫字樓主力租客為目標，上門拜訪-租金靈活，測試市場-目標事先定下一兩個大客•第二階段：封頂至外墻清理好-進入正式推廣及宣傳-租金有依據，目標是全層或以上客戶•第三階段：拆好至入伙-進入全面推廣及宣傳-租金有秩序提升•第四階段：入伙后至全面租出-坐享其成Theteam團隊優勢•獎勵直接–每個人都是基本工資+佣金–每半年按業績提升•精簡組織–人數不多但都年青，渴望成功–不同背景及國籍的•國際性團隊–以本地為基礎配上歐，澳，日，港籍同事，發揮語言同聲同氣的效果localteam組織ProjectImplementationTeamDavidZhuAssistantManagerVickyYipAssistantManagerFernLeeAssociateJayShunAssociateDaphneTangAssistantInternationalNetworkClientMarketingTeamCraigCarrSeniorDirectorRandallHallCEOChinaWoodyLamManagingDirectorProjectDirectorkeyteammembers國際隊員PROJECTDIRECTORWoodyLamJapaneseManagerNicoleTakanoOthersforeigncompaniesDamienVanLeuvenEuropeanMANAGERCarolineJindraMarketingMaterials&Collaterals資料Personalvisits,presentations&telemarketing評估Pressreleasesandpromotions新聞發佈Advertisingandmailshots廣告，郵投Boards,Banners&Hoardings海報，圖板ExecutetheDealsMarketingActio