搜索
1广西国际金融中心项目研究报告二O一O年二月2目录一、项目概况..................................................................................................................1二、项目定位..................................................................................................................2三、相关案例分析..........................................................................................................3（一）、上海金茂大厦.............................................................................................3（二）、广州国际金融中心（西塔）.....................................................................5（三）、广州中信广场.............................................................................................5（四）、深圳地王大厦.............................................................................................6（五）、南宁地王国际商会中心.............................................................................6（六）、柳州地王财富中心.....................................................................................7四、市场环境概述..........................................................................................................7（一）、宏观背景分析.............................................................................................7（二）、区域分析.....................................................................................................9（三）、本节小结...................................................................................................10五、目标物业市场分析................................................................................................11（一）、商业物业市场...........................................................................................11（二）、写字楼物业市场.......................................................................................15（三）、酒店物业市场...........................................................................................19（四）、住宅物业市场...........................................................................................22六、投资测算分析........................................................................................................25（一）、项目总体规划指标...................................................................................25（二）、销售收入预测...........................................................................................26（三）、国内部分超高层建筑投资成本...............................................................29（四）、多方案测算对比分析...............................................................................29（五）、项目敏感性分析.......................................................................................37七、资金筹措计划........................................................................................................38（一）、资金筹措方案一：合作投资开发（我公司占51%的股权）...............39（二）、资金筹措方案二：我公司独立开发.......................................................39八、总结论....................................................................................................................40（一）、建议公司参与..............................................................错误!未定义书签。（二）、需准备事项..................................................................错误!未定义书签。1一、项目概况广西国际金融中心（暂定名）位于南宁市琅东CBD核心地段金浦路141-1号，基地轮廓呈长方形，与金浦路及另一条城市支路交接，矗立在民歌湖（目前已经动工）旁，毗邻广西浦发银行大厦、广西海事局大厦、恒大·广西南宁国际大厦、汇东国际大厦，距中国东盟国际商务区和领事馆区及会展中心仅2000米和200米左右。从地理位置看，琅东CBD的诸多资源已经是一个无须多言的绝好优势，本项目占据琅东CBD核心区域，以约400米的挺拔身姿，当仁不让将成为南宁的城市新地标、大西南的巅峰建筑。项目现规划方案的总体规划指标占地面积12311.26㎡总建筑面积323893.98㎡高度A塔（主楼）建筑总高约376.60米，构架最高点396.60米，B塔（副楼）约157.8米层数A塔（主楼）88层和B塔（副楼）39层停车位1300个（其中地面60个，地下1240个）功能分区A塔（主楼）1层大堂，2-10层商业，11为国际健康俱乐部，12层会议中心，14-69层办公，71-85酒店式公寓，86、87中餐厅，88层酒店式公寓大堂，兼西餐咖啡休闲区。B塔（副楼）共39层，为高级商务办公。2二、项目定位定位：广西国际金融中心，西南地区（云贵川）第一摩天高度，城市建筑新标杆。广西国际金融中心规划打造成为专门为中国—东盟博览会服务配套而建设的南宁市最高档次、最高配置的地标性超高层建筑，以南宁市乃至西南地区（云贵川）第一高楼的姿态，寓意着“广西腾飞、博览天下”和“永不落幕的中国—东盟博览会”，为点缀南宁的国际气息起到一个标杆作用。项目建成后，将集国际金融服务、金融办公、国际金融会议、金融信息、娱乐餐饮、健身和国际博览事务以及国际酒店公寓于一体，对南宁构建区域性金融中心城市具有重要的意义。航洋国际会展中心人大会堂民歌湖地王大厦本项目3南宁部分高层写字楼对比表层数建筑面积（万㎡）竣工日期南宁国际大厦278在建金源CBD289.92005年电信枢纽大楼33-2003年航洋国际36402004年华润中心3660在建南湖名都4831在建国际商贸物流中心50在建丽原天际城5211在建地王大厦5413.22005年三、相关案例分析（一）、上海金茂大厦1、基本情况建设地点中国上海浦东新区世纪大道88号开工日期1994年5月10日竣工日期1999年3月18日占地面积2.3万㎡建筑面积29万㎡建筑层数地上88层，地下3层建筑高度420.5米4结构形式钢筋混凝土结构总投资50亿元投资单位中国金茂（集团）股份有限公司建筑设计美国芝加哥SOM设计事务所,、主创建筑师AdrianSmith英文名称JinmaoBuilding功能布局主楼1-2层大堂，3-50层办公，51-52、89-92层设备层，53-87层酒店，88层观光厅。裙房6层，设有展览厅、演示厅、商务中心、宴会厅、多功能厅、商场和娱乐中心等；地下3层，设有国际美食中心、小吃街、设备层和停车场。2、运营状况简析金茂大厦的营业收入主要由如下几部分组成：写字楼出租、酒店和观光厅、裙房商场。自1999年竣工以来，便一直是个“绩优生”，写字楼出租总面积达12万平方米，是上海写字楼出租面积最大的楼宇，2001年租金每平方米0.9-1.5美元/天，物业管理费为37.25元/平方米/月。2001年主营收入6.8亿元，税前利润1.4亿元，净利润4882万元。2006年主营业务收入接近22亿元，净利润超过3亿元。金茂大厦实现从建设期向经营期转变，年经营现金净流入基本稳定在3亿元以上。根据测算大厦业务如能保持2001年水平并略有增长，则10年左右可还清大厦全部贷款本息，15年左右可回收大厦全部投资（包括后期大厦改良、改造支出）。本段小结：金茂大厦竣工开业以来运营状况良好。5（二）、广州国际金融中心（西塔）建设地点：广州珠江新城竣工日期：2009年11月1日投入使用时间2010年10月1日占地面积：3.1万㎡建筑面积：45万㎡建筑层数：地下4层，地上103层主塔，28层副塔建筑高度：437.5米结构形式：主塔楼核心筒结构总投资：约60亿元租金水平160-260元/平方米/月运营模式发展商所有、招租的方式招商情况四季酒店已进驻，再加上友谊商店的加盟，西塔整体项目的1/3已“名花有主”。功能分类高档全智能化写字楼18万㎡，白金五星级酒店7万㎡，配套高级酒店式服务公寓5万㎡，商场2.5万㎡，全智能化国际会议中心1.5万㎡，在大厦顶层设置观光层，地下室配备超过1700个停车位。投资商广州越秀城建国际金融中心有限公司设计公司WilkinsonEyre.ArchitectsArup和华南理工大学建筑设计研究院联合设计（三）、广州中信广场建设地点：广州市天河区核心地段竣工日期：1997年6月