搜索
中国·四川·广元2012年10月广元市锦颐地产南河项目开发战略定位沟通稿呈：广元市锦颐建设有限公司通过与贵公司前期的初步沟通，同锐地产本着对项目发展前景及整体开发运营的综合考研，结合本项目的地理位置及地块属性和现有商业市场情况，将与贵公司在开发战略、产品规划思路及投资回报上做进一步沟通。下面主要就区域的地产市场、消费者、项目定位、产品规划及物业选型、财务测算等对项目开发推导出较佳的发展思路。报告说明21核心导读432区域商业市场分析结论Factor3区域商业市场分析财务测算及产品规划3第一部分:宏观市场研究市场背景MainOutlineSecondaryOutlineMaincontentBackground我们需要理解在广元市房地产的大背景下，项目面临的区域竞争形势是怎样的，从而为本案定位提供依据。目录房地产市场分析未来走势研判第二部分:区域市场分析第四部分:财务测算及规划第三部分:竞争个案分析•中心城区土地市场分析•商品房施、竣工面积分析•商品房销售量价分析•……•未来政策展望•未来房地产形势展望•……•城市概要•政策状况•宏观经济环境•……4第五部分:结论市场背景/城市概要/城市简介广元位于川陕甘三省交汇处，为四川的北大门出川的咽喉重地。是国家三线建设军工基地、四川第五个国家级开发区、“国家优秀旅游城市”。是一个以工业为主要支柱的三线城市。广元市位于四川省北部，地理座标在北纬31゜31′至32゜56′，东经104゜36′，至106゜45′之间，北与甘肃省武都县、文县、陕西省宁强县、南郑县交界；南与南充市的南部县、阆中市为邻；西与绵阳市的平武县、江油市、梓潼县相连；东与巴中市的南江县、巴州区接壤。幅员面积16314平方公里。1985年经国务院批准成立地级市，辖利州、元坝、朝天3区和青川、旺苍、剑阁、苍溪4县。2010年第六次全国人口普查显示，全市常住人口为248.4万人，城市人口规模为45万人，预计到2020年城市人口将发展到60万人.15市场背景/城市概要/城市总体特征新一轮城市总体规划将广元的城市性质定位为连接我国西北、西南地区的综合交通枢纽，以发展工业、物流和旅游为主的川、陕、甘结合部地区的区域性中心城市，最宜人居的生态园林城市和历史文化名城。2020年用地规模达到61.2平方公里。构建以中心片区为心，元坝片区为东翼、宝昭片区为西翼的“一心两翼”的“人”字形带状组团结构。广元中心城区作为广元异地安置重点区域，使得周边区县受灾人口大量迁入。地处川、陕、甘结合部，宜居的城市环境吸引了部分的陕、甘的外地客群。城市总体定位：综合交通枢纽、区域性中心城市、最宜人居的生态园林城市和历史文化名城。6市场背景/城市概要/城市规划发展研究万源组团、南河组团、东坝组团是中心片区定位最高的居住区这三个重要区域都拥有得天独厚的生态自然环境，及城市重要的区域地理位置，都有起着优化城市区域与整体协调发展和提升的效应，以及进一步优化外来资本投资广元的效益。无论是“南河组团”、“万源组团”还是“东坝组团”的规划，都注重生态、人文高品质人居环境的营造，生态、低碳因此也成为了城市发展的重要导向规划区域包含组团规划定位中心片区东坝组团行政、金融商贸、文化科研教育中心，城市高质量居住区南河组团商贸、居住综合区嘉陵组团商贸、居住综合区上西组团交通、物流仓储区综合区下西组团工业、仓储、商贸物流、居住综合区袁家坝组团工业区来雁组团工业区万源组团行政办公区及高品质生态住宅区盘龙组团工业居住综合区大石组团居住区工农组团居住区宝昭片区宝轮院组团商贸、物流、行政、文教、居住综合区石龙坝组团工业居住综合区罗家沟组团工业区曲回坝组团工业居住综合区元坝片区元坝组团行政、商贸、物流、文教、居住综合区泉坝组团工业居住综合区荣山组团荣山煤矿的后勤保障基地中心片区宝昭片区元坝片区7市场背景/城市概要/城市交通体系日益完善的交通体系将为广元导入外来客群，对川东北区域辐射能力也越来越强。公路、铁路、航空系统完备公路系统规划增建京昆高速公路（城区段）二线，新建广陕—广巴城北连接线，形成以城市为核心，绵广、广陕、广巴、广南、广甘为射线的高速公路网。规划以国道202、108线，广旺铁路城区段路基、现状京昆高速城区段为基础，分阶段实施贯通城市的X形城市快速交通通道。广元火车站是国家一等站，可通往全国22个城市。广元盘龙机场按4D级规划、4C级建设。2009年复航后，可起降B737、TU-154、空客A320等300座以下飞机飞行。这些都为导入全国性客源成为可能。规划建成四川第三大港口——广元港新增河运系统，填补水运系统空缺。81月1月26日，新国八条2月3月18日，国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案3月4月4月13日,住建部要求加快保障房建设遏制房价过快上涨4月15日，新国十条4月17日国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷4月21日二套房以住房套数界定不再以贷款为准5月2日，央行年内第三次上调存款准备金率5月7月8月7月21日，四川下发通知坚决制止违法违规强制征地拆迁5月19日，国税总局颁布《关于土地增值税清算有关问题的通知》9月9月29日新政，二次调控正式颁布，“新国十条”升级10月10月1日,对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税2011年多次重申土地增值税问题政策注重具体执行层面加息1月2月3月4月4月29日，限地价、竞公租房面积1月26日新国八条出台，1月28，重庆、上海房产税开始试点7月7月12日，新国五条实行宽严有别、收放并举的房地产调控政策国务院出台《国十条》新政，更大力度遏制房价过快上涨调控进入观察期，具体执行层面更加细化调控政策轮番出台二、三线城市调控收紧市场背景/政策状况/宏观政策目前房地产调控进入稳步消化期，房价快速上涨的势头得到明显遏制，房地产市场重心明显向二三线城市转移。4月19日，住建部要求商品住房严格实行购房实名制；未获预售许可开发商不得收取定金政策力度加大9市场背景/政策状况/广元市当地政策限购限贷限价保障房首套房首付4成，利率上浮10%二套房首付6成，利率上浮20%三套房停贷三套房还可以一次性付款购买三套以上即使是一次性也不能备案购房者必须是广元当地人非当地人必须提供1年社保或纳税证明2011年城区开工建设任务：廉租房500套经济适用房1050套公租房1300套限价商品房250套房价控制目标：新建住房平均价格至年底上涨幅度总体控制在年度GDP预计增长速度以内，具体增长幅度不超过10%。金域华府事件后，统一规定房价不超过7000元/平米。2011年5月1日起，商品房销售实行“一房一标”广元当地房地产政策更加严厉，市场规范。10市场背景/宏观经济环境/国内生产总值2005-2010年GDP走势情况分析广元市的国民生产总值呈现良好的增长态势，经济发展形式良好。政府目标是到2015年GDP到底600亿元，2020年达到1400亿元。经省统计局审定，2011年，全市地区生产总值（GDP）突破400亿元，达403.54亿元，比2007年接近翻一番。2011年全市经济（GDP）增长15.6%，增幅比全国平均水平高6.4个百分点，比全省高0.6个百分点，增速居全省第4位。其中，第一产业实现增加值83.80亿元，增长4.4％，增速居全省第4位；第二产业实现增加值180.16亿元，增长26.2％，增速居全省第2位；第三产业实现增加值139.58亿元，增长11.6％，增速居全省第7位。2011年各项经济指标名称产值增涨值GDP403.54亿25.37％第一产业83.8亿4.50%第二产业180.16亿26.30%第三产业139.58亿11.60%工业增加值155.79亿29.4％固定资产投资500.37亿6.6％200520062007200820092010GDP(亿元）145.19166.48208.46233.56270.48321.87增长幅度12.3%12.8%14.3%3.3%15.2%15.9%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%05010015020025030035011市场背景/宏观经济环境/人民生活2005-2010年人均可支配收入支出情况收入整体呈现增长态势：从06年起，居民可支配收入增长幅度超过11％，之后便始终保持在13％-20％之间的增长态势2011年全年城镇居民人均可支配收入达到21810元，增长14.1%；人均消费支出10796元，增长18.5%。农民人均纯收入6977元，增长17.9%；人均生活消费支出6705元，增长8%。随着城市经济的不断发展，居民收入也不断得到提高，提高了城镇居民的购房积极性48915087608371537916910761156905825395511104112509200520062007200820092010收入（元）支出（元）0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%200520062007200820092010收入增长率支出增长率2005-2011年人均可支配收入支出增长趋势12•作为一个三线城市，广元宏观经济呈现出良好的发展态势，人民的生活水平也获得了长足的提高和进步，其灾后重建的特殊性决定了大量的市区周边人口的导入。因此，无论是固定资产的投资还是个人购房，都具备了一定的经济基础，广元的经济大环境是积极向上的。•政府预测在2015年第二产业占比达到56%，2020年占比达到63%，政府加大第二产业的发展力度，势必为广元导入更多工业产业园企业客户。•严厉的调控使得消费者的购房门槛不断提升，购买需求抑制明显，购房者处于心理焦灼期，一方面，调控1年多，房价不跌反升，另外一方面又期望调控使得房价下行。两种矛盾的心理加剧了客群购房信心未来的不确定性。•房地产行业将越来越来向理性和健康的方向发展，去泡沫化也越来越明显。未来走势研判/未来房地产形势展望未来相当长一段时间内房地产市场将仍是政策主导型13第一部分:宏观市场研究区域情况概述MainOutlineSecondaryOutlineMaincontentBackground我们需要理解在广元市房地产的大背景下，项目面临的区域竞争形势是怎样的，从而为本案定位提供依据。目录区域住宅市场分析区域商业市场分析第二部分:区域市场分析第四部分:财务测算及规划第三部分:竞争个案分析•竞争板块分析•南河片区VS东坝片区•……•片区商业现状•其他区域商业概况•小结……•区域环境概述•区域规划•区域空间结构定位•……区域市场结论未来发展预测14区域住宅市场分析2万源片区、东坝片区、南河片区、嘉陵片区从现有的城市格局看，以及城市自身发展角度看，新旧城区界限较为明晰，四个区域紧密连接又相互有各自的整，本项目躲在区域在南河片区，主要就下面四个片区进行分析：万源片区南河片区嘉陵片区东坝片区15区域住宅市场分析/竞争板块分析/各区远期用地布局图区域竞争片区定位中心区域万源片区行政办公区及高品质生态住宅区东坝片区行政、金融商贸、文化科研教育中心，城市高质量居住区南河片区商贸、居住综合区嘉陵片区商贸、居住综合区16区域住宅市场分析/竞争板块分析/各区域基本状况评价评价指标区位优势、地理优势、自然环境、基础设施、政府导向和未来发展共六个指标各指标定义区位优势：由于自身的条件在社会经济发展中所占据的有利条件；地理优势：由于地理位置在城市发展中所获得的利益；自然环境：相对于社会环境而言，指天然之形成的环境；基础设施：指市政基础设施，主要指道路、电、水、煤等；政府导向：政府以及各区政府在该区发展的过程中所起的积极作用的大小；未来发展：主要是各区域以及城市所确定的未来发展规划。评分等级最好、较好、一般、较差和差5个等级评分标准各评估因素的标准是比较每个区的现实状况，某一区域某一指标在所有区域中最好，则该区域在该指标的评价上是最好，依此类推则最差的为最差，另外三个等级与上述两个等级比较后获得。表达方式★★★★★：最好★★★★：较好★★★：一般