怎样看待房地产金融调控

1本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.191怎样看待房地产金融调控中国人民银行金融市场司程建胜2006年10月19日本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.192怎样看待房地产金融调控内　容一、中央银行为什么关注房地产市场二、金融调控就是为了促进市场健康发展三、前两年调控成效有限，需要加大力度四、如何看待本次金融调控政策五、需要进一步关注的问题2本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.193一、中央银行为什么关注房地产市场1、房地产业是国民经济的重要支柱之一(提法合适?)A.房地产产业链较长：房地产业连接着商品、服务和要素市场，对经济的拉动作用和影响力十分明显，房地产业与57个产业存在直接与间接的联系。B.房地产与投资密切：2005年中国房地产开发投资达到15759亿元，占固定资产投资总额的17.78％，占GDP的8.6％。在今后相当长的一个时期里房地产业是国民经济发展的重要支柱产业之一。C.房地产与居民日常消费（购买住房影响日常消费）D.房地产与就业关系密切(吸纳大量的转移劳动力)本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.194一、中央银行为什么关注房地产市场2、金融业在大力支持房地产业发展的同时，发展了自己房地产业是什么？房地产业是一个生产周期长，资金密集型的行业，需要金融业的支持。而且在欧美国家，除房屋的建设本身外，其他相关领域大多属于金融服务业。如，北美产业分类系统将房地产中介、出租商、物业和REITs归为金融类企业。目前我国已有的房地产金融产品：开发领域：开发贷款、房地产投资信托产品(准?)、房地产企业股票、企业债券；房屋使用：固定(浮动)利率的住房抵押贷款、住房再抵押贷款、公积金住房贷款；风险分担：住房贷款保险产品(财险、寿险)、住房抵押贷款责任担保(主要面向公积金贷款)、二级市场产品MBS。3本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.195一、中央银行为什么关注房地产市场A.2005年末中国房地产贷款余额达到3.07万亿元。其中，房地产开发贷款与个人住房贷款余额分别达到9141亿元和1.8万亿元，占金融机构各项贷款余额的4.6%和9.5%，占GDP的5%和10.11%；土地开发贷款1918亿元(政府土地储备机构1225亿元)；住房贷款1.84万亿元，比1997年的190亿元增长96倍，年均增长77.2％。近年来房地产开发投资与贷款增长率1999200020012002200320042005房地产开发投资增长率14192724302819.8房地产贷款增长率391173542372316.8本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.196一、中央银行为什么关注房地产市场B.2005年末政策性委托贷款3056亿元，公积金委托贷款2955亿元。C.MBS试点。为增加商业银行资产流动性，缓解期限错配风险，2005年3月，资产证券化试点工作正式启动，12月，中国建设银行首次成功发行了中国首支住房抵押贷款支持证券“建元”，证券化的个人住房贷款额约为30亿元。D.2003年以来，房地产信托市场得到快速发展。截至2005年底，用于房地产开发的信托托管资产约为450亿元，占全部托管资产的20.45%。房地产信托产品也从单一的贷款型发展到股权投资型、受益权转让型、置业购买、债权信托和组合投资型等多个品种。4本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.197一、中央银行为什么关注房地产市场3、房地产金融在金融中的地位越来越重要房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，与GDP的比率为16.7５％，商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9％，与GDP的比率为10.0％。有调查表明：中国房地产开发企业资金的60%以上来自金融业⎯银行。本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.198一、中央银行为什么关注房地产市场4、房地产市场对经济、金融稳定至关重要⎯⎯域外经验(日本、香港)　房屋价格决定机制复杂，导致房价的不确定性很高，均衡房价难以准确界定，房价风险极大；　短期供求关系可能完全不反映社会真实需求；　房地产泡沫很容易在金融杠杆的放大作用下形成，当盲目预期形成的投资幻觉最终破灭时，会造成整个房地产市场坍塌和金融体系的系统性危机，损害国民经济的良性发展。5本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.199一、中央银行为什么关注房地产市场(1)日本的房地产泡沫Ａ．Ａ．1980年代，日本房地产价格特别是土地价格急剧上升，1990年9月与85年9月相比，6个大都市地价上涨了3倍，达到85年9月的4倍，图１是东京的地价走势。1990年9月后，房地产价格开始下跌，1999年的价格水平比85年下降20%，比90年最高点下降80%，房地产泡沫破裂。在房地产价格持续下降的10多年中，日本的其他资产价格也在急剧下降，股价从38900点下降到11000点。　　房地产泡沫形成的原因：金融机构对房地产过度支持。一方面当时银行资金比较充裕；另一方面随着股价上升，持有股票的银行利润也在增加。本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.19100.400.500.600.700.800.901.001.10197519761977197819791980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998图１1975－1998年东京地价走势返回6本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.1911一、中央银行为什么关注房地产市场Ｂ．日本房地产泡沫破灭严重危害了日本的金融业：银行大量不良资产产生，造成银行的巨额损失和公共资金的大量损失。日本金融机构的不良资产主要从80年代后期开始增加，98年末，日本金融机构的不良贷款余额已达到20.3万亿日元，占当年名义GDP的4.1%。2002年末，不良贷款余额已达47万亿日元。98年，日本政府出资70万亿日元建立公共资金处理不良贷款，共用掉30万亿日元，折合人民币为2.1万亿元。严重影响了人民群众的消费水平。造成房屋持有人资产的大幅度缩水，降低了相当一部分居民的投资能力。本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.1912一、中央银行为什么关注房地产市场(2)香港的房地产泡沫问题A.金融危机后香港房地产市场的价格水平大幅度下降。各种楼宇的价格水平，在1997年达到高峰，然后一路下跌。1997年，每宗楼宇买卖合约的平均金额约423万港元，2001年平均金额约220万港元，房产价值缩水达50%以上。图２、图３、图４7本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.1913图2　1995-2003年香港楼宇买卖合同及金额0500001000001500002000002500001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年010002000300040005000600070008000900010000楼宇买卖合同（宗数）楼宇买卖金额（亿港元）本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.191460801001201401601802002201996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年-40-30-20-1001020304050价格指数租金指数价格增长率租金增长率图3　　1995-2002年香港住宅楼宇价格指数8本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.1915图4　　1995-2002年香港写字楼价格指数0501001502002501996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年-40-20020价格指数租金指数价格增长率租金增长率本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.1916一、中央银行为什么关注房地产市场B.房地产波动对香港社会经济产生重要影响：　　房地产是香港经济的支柱产业(好事吗？)，在房地产价格大幅度下跌后，对投资、社会财富、财政收入造成了重大和长期的影响。　　投资：2001年与1997年相比，楼宇及建造投资由1345亿港元下降到1102亿港元，占本地生产总值的比重由10.2%下降到8.7%。房地产业和建筑业的产值占本地生产总值的比例由1997年的20%以上下降到2001年的13%左右；9本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.1917一、中央银行为什么关注房地产市场个人出现了“负资产”问题：“负资产”指楼宇的业主未偿还的银行贷款额比楼宇物业市场上的价值高的情况。例：业主购买100万元的住房，当时银行提供70万元住房抵押贷款，房价下跌后，该住房市场价值为50万元，但业主仍要向银行偿还70万元的贷款。这种情况便属于“负资产”。银行资产缩水：2001年10月，据金管局特别调查，负资产贷款的银行客户总数约为6万5千人，占借款人总数的14%。负资产按揭贷款的总值约为1270亿港元，占未偿还贷款总额的23%。股市：1996年，在联交所上市的公司中，房地产建筑业公司占上市公司的20%以上，地产建筑股总市值占股市总市值约30%以上，2001年降到15%左右。本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.1918一、中央银行为什么关注房地产市场　　政府土地收入占财政收入的比重明显下降，1997/98财政年度占比高达25.6%，2001/2002年度降到5.6%。同期，地价收入从1997年的719亿港元，下降到2001年的98亿港元，占财政收入下降总额的59%。C.怎么看香港的房地产波动：房地产过热与经济过热联系密切，需要认真监测房地产市场形势。房地产与金融关系密切，需要加强金融宏观调控，使金融在支持房地产健康发展中发挥积极作用。房地产调控需要加强各项宏观政策的配合协调，特别是在税收制度方面。10本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.1919(3)小结(?)—房地产市场影响金融稳定A.IMF的研究表明12个国家发生的16次金融危机中有12次存在房地产泡沫。B.中国1993年前后海南房地产泡沫所产生的影响⎯⎯不良贷款至今没有处理干净。本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.19201、1998年以前的政策重在鼓励、支持房地产开发企业:开发建设住房　《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》（1995.08）　　《个人担保住房贷款管理办法》(1997)2、1998年以后的政策在规范开发和银行信贷的同时开始鼓励消费　　鼓励经济房建设⎯⎯《经济适用住房开发管理办法》[1999]129号　《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》1998鼓励消费(1998)⎯⎯《个贷管理办法》：20年、30％;1999年：9月发文把首付调整到20％，期限延长到30年;2001年：《关于规范住房金融业务的通知》(银发[2001]195号)对开发提出：自有资金30％、四证齐全、开发商短贷　　　　　　　　　　长用、发放个贷必须高层封顶等要求　　　针对住房“零首付”问题的---195文要求：自住首付20％，　　　　个人商用房首付40％、期限10年;2002：人行主要出台了与公积金制度有关的政策(银发[2004]247号)；同时，在二季度的货币政策支行报告中提示警惕房地产市场风险。二、金融调控就是为了促进市场健康　发展——政策回顾11本讲稿观点与发言者服务的机构无干2006.10.19212003：121号文重申：对开发项目贷款的自有资金、贷款异地使用、四证、建　　　　　　筑企业用银行借款垫资、高档房、土地储备机构贷款、　　　　　　　银行不得发放开发商用于购地的贷款；　　　　　　　重申：20％首付比例的规定适用于第一套自住住房，二套和高档　　　　　　　　　　房要适当提高，且利率不实行优惠。2004：银发[2004]251号提高利率的政策重在控制固定资产投资，与投资过快增长有关。银监会:《商业银行房地产信贷管理风险指引》([2004]57号)