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巽寮湾高尔夫别墅专题研究案例总结版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2研究内容界定——本次研究着重讨论的内容产品研究和产品建议——以报告的形式提出高尔夫别墅案例研究规划设计要点单体建议指标核心区选址功能布局资源利用风格和立面建议环境及展示户型创新点建议配套和社区服务建议贵集团仍然感兴趣的内容市场建议——沟通和探讨珠三角类似别墅市场状况研究国内类似案例市场表现研究消费者习惯研究本报告是严格保密的。3研究方法——案例研究巽寮湾大区域状况；南区在巽寮湾整体开发中的地位；高尔夫别墅项目承担的作用；球场和地块条件分析。项目背景；规划；建筑单体；户型；景观；配套。消费者的生活状态；案例结合资源状况和开发策略给出规划建议案例结合世联的市场经验给出产品建议。方法论“从案例中来，到产品中去”——研究案例的同时，结合具体案例所在市场状况分析，与本项目的具体状况匹配，并结合项目自身的限制条件给出高尔夫别墅的产品建议。研究边界本次研究的对象，是国内外知名高尔夫别墅产品，报告将给出的是针对整体定位以外的产品打造建议；并在规划跟进服务期内研究珠三角和全国类似项目市场状况给出辅助性的市场建议，以推进规划，是合同约定范围外的附加值。市场简析市场分析；别墅个案；项目市场占位；客户定位。项目本体分析产品建议本报告是严格保密的。4总体规划及分期建议项目概况案例研究别墅物业发展建议市场简析本报告是严格保密的。5大区域概况——巽寮湾旅游度假区尚在起步阶段，南区喜来登已经投入使用凤池岛北区：是巽寮湾旅游度假区的入口，邻近稔山镇，道路水电通讯都已建成。临海面较多礁石。南区：滨海路即将完工，周围散布一些村庄，基础设施还不完备。山体较多，海景资源丰富。中区：巽寮镇生活区，基础设施配套有学校、海鲜酒店、中国移动、加油站等，路网以及水电通讯都很完善。存在较多的旧式私人酒店和度假屋，品质参差不齐。巽寮湾松园湾新村湾富巢湾长咀角磨仔石云头角本项目金海湾大道巽寮镇生活区深圳喜来登本报告是严格保密的。6南区是巽寮湾高端物业区聚集地，海景资源最优，但目前周边配套不足，度假氛围正在培育交通：金海湾大道贯穿南北区，进入本项目公路通车至喜来登酒店，其余路段正在施工。沿海度假酒店：喜来登（2008年6月28日开始营业），洲际国际酒店（项目进行中），还有皇冠假日酒店等高端酒店正在洽谈中。27洞高尔夫球场：已规划好球道，预计2009年8月前完成九个洞，2010年前完成18个洞，投入使用。游艇码头：将设置游艇会，修建游艇别墅。三角洲游乐场：已营业，经水路20分钟可到达。沿海酒店群商业圈游艇码头区本项目三角洲游乐场金丝猫山110kv变电站本报告是严格保密的。7123456规划中圈定的住宅用地基本排布在山脊和山头上，海滨景观与高尔夫景观资源优异用地指标规划用地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率建筑覆盖率（﹪）1地块790416000.200.152地块7846380000.10.033地块70801247800.350.254地块61396214880.350.205地块29827104390.350.206地块29777110000.370.40整体278168773070.280.20规划中别墅用地共373亩，总建面6万平米；整体坐落在山脊和山头上：地块多为连绵起伏的山体，且坡度较陡，基本保持原生态，山坡地势高差最大约为60米；住宅用地的圈定中已经考虑到了地块的可开发性；西南侧具有最好的海景资源区。本报告是严格保密的。8地块资源解析——容积率指标宽松，资源禀赋优越，规划和产品发力的余地很大容积率宽松项目地块总容积率为0.2，按照我们的经验，0.4左右的容积率可以较轻松地规划独栋别墅。由于指标的宽松，给项目本身物业的选择留有较大余地。景观面和资源状况优越项目内几乎所有的物业都可以占有海滨景观或者高尔夫景观，资源禀赋优异。地形条件复杂多为山坡地势，给开发带来一定难度，同时也限制了开发区域的灵活性。良好的资源禀赋和指标优势如何在产品中体现出来，将是规划和产品建议中的一个关键；同时，也应当看到资源条件带来的部分开发难度。本报告是严格保密的。9核心问题界定——巽寮湾自身发展巽寮湾整体来说，是一个20.4平方公里的大型区域开发；大型区域开发投入巨大，利润主要来自旅游收入的增长和区域增值带来的地价和房价增长；我们的别墅项目除了实现本身的额利润，更应当承担区域价值提升的一环。企业层面的思考基础设施、回收期较长的旅游项目，区域开发前期投入巨大；住宅物业的开发往往是大规模区域开发赖以生存的现金流。高尔夫物业的特性目前在国内高尔夫球场靠自身的运营盈利是非常困难的；而是高尔夫球场往往能形成对住宅价值的良好支撑；根据世联经验，不同的球场和不同类型的物业其价值的互动程度是不同的；我们应当找到我们的球场能为别墅带来的价值是什么？旅游区的品牌价值提升依赖精品的出现对品质的追求又必须在市场环境中得到检验球场是如何支撑高尔夫物业的价值？本次研究的方向将是产品发力的方向：产品价值属性问题——高尔夫球场对别墅的价值推动如何体现？产品价值点问题——本项目产品发力点是什么？本报告是严格保密的。10整体功能布局回顾：从不同片区的资源条件出发，分别满足不同层次游客各自的复合需求资源条件区域发展方向客户承担功能与发展物业中区资源条件较好；优质海滩、渔农文化资源开放的，以旅游产业为主体的新市镇珠三角中高收入家庭；价格敏感的港澳、珠三角和内地商务游客中高档旅游片区，以吸引大众游客为主要目的，聚集人气，扩大影响力后期形成旅游新市镇，推出大规模出售型物业项目资源条件区域发展方向客户承担功能与发展物业北区资源条件一般自然生态景观、可观光产业基地后勤保障区域，原生态旅游区大珠三角年轻活跃的个人及家庭游客第一印象区较强的环境保护带远期的出售物业和产业发展资源条件区域发展方向客户承担功能与发展物业南区资源条件最好；高品质海滩、山海景观、渔农文化纯私密的顶级度假区+居住区来自大珠三角的高端游客；中高端港澳游客和高端商务游客；本地高端客户私密尊贵的高档海滨度假区出售型高档住宅、高档主题酒店北区中区南区本报告是严格保密的。11区域开发规划初始2005第一阶段（2-3年）第二阶段（3-4年）第三阶段（2-3年）第四阶段（2-3年）第五阶段（5-7年）北部出售物业酒店产业基地建成第一印象区开始取得土地主要土地的基建红树林公园海港旅游区出让酒店和产业出让滨海地产中部旅游新市镇主题公园主题地产中高档酒店后勤基地临时大众接待设施滨海前期路网和基建水世界公园渔人码头M5中一座四星级酒店取旅游新城镇和后勤保障用地并基建湿地公园取得主题地产用地用地基建逐步出让酒店地产用地传统小镇改造旅游集镇1期逐步出让主题地产建成别墅用地开发旅游新镇2期建设生态广场南部高档酒店群山海旅游区高档别墅区温泉度假区取高尔夫组团用地土地基建和主干路网建成会展酒店建成会展组团中的别墅项目建成Golf球场和酒店建成游艇酒店南部别墅项目出让建成Golf和游艇酒店组团中的别墅一期项目建成山地海景酒店Golf和游艇酒店组团中的别墅二期项目发展南部温泉酒店发展山地海景别墅和温泉度假别墅南部山地旅游开发本报告是严格保密的。12南区高尔夫别墅项目在整个巽寮湾开发中的地位与作用南区在整个巽寮湾开发中的地位：区域发展的龙头北区:资源较差，缺少开发支撑，开发的持续依赖其它两区的开发成熟；中区:资源较好，持续开发需要依赖区域旅游产业的发展，开发成本高；南区:资源最优，最具开发价值，价值可实现度较高，配套缺乏问题解决后，该区的开发可带动整个区域的开发。高尔夫别墅项目在南区开发进程中的作用：支撑后续项目的开发经过多年的持续投入，南区的基本配套已建成；南区规划了大量可售物业，其开发需要前期资金投入，支持滚动开发；高尔夫别墅地处资源较优地块，是南区第一个启动的可售物业，肩负着树立区域形象，支撑后续项目开发的艰巨任务。北区中区南区项目地块本报告是严格保密的。13总体规划及分期建议项目概况案例研究别墅物业发展建议市场简析本报告是严格保密的。14国内案例的选择和研究要点——球场对高尔夫别墅的价值推动体现在什么方面？高尔夫别墅和其它别墅项目在产品上面有什么不同？评价高内一流高尔夫别墅的产品力，并结合我们的市场经验，为本项目提供参考。案例研究点国内知名高尔夫别墅——深圳观澜高尔夫大宅成都麓山国际昆明春城湖畔高尔夫别墅案例选取的标准本报告是严格保密的。15总结1——高尔夫别墅在产品上具有一定特性，但决定产品策略的还有其它条件高尔夫别墅产品要点1234规划层面——景观价值最大化且组团区隔明显•由于外部强势景观的存在，外部景观最大化是规划的主题；•在景观价值的分级上，景观视野亲近球场二线景观无景观；•由于别墅物业对圈层的要求，在满足资源基本均衡的前提下，不同档次的物业尽量按照组团划分开。单体户型层面——异域风情、大赠送，城市居所和度假别墅区别对待•基本上，国内的高尔夫别墅都采用异域风格和现代风格为主；•高端客户也对性价比敏感，赠送面积较大的别墅市场实现度更高；•企业会所级和普通别墅级产品功能空间的上具备不同；•城市居所类别墅和度假类别墅具备产品上的不同，忽略了这类区别的春城高尔夫在产品上偏弱。景观层面——立体景观的打造和强调和室外景观的互动：•强调室内和庭院景观的互动：多灰空间、落地窗设计；•立体景观的打造：双首层设计，露台和花园的连接。配套层面——球会、旅游区、和住宅区配套功能各异：•赛会级球场的配套承担更多赛事、商务功能；•旅游区会所承担更多接待、休闲功能；•而作为居住社区的麓山国际承担了很多生活配套的功能。本报告是严格保密的。16总结2——高尔夫球场对物业的价值推动分为两类，我们属于高尔夫配套型高尔夫驱动型高尔夫配套型开发特性球会的强势是一个必要条件；所以在开发的一开始就专注于球场的设计、管理和运营；物业价值和球场的成败密切相关。高尔夫仅作为项目的增值设施；球场的管理和运营相对较弱，甚至可以外包和完全脱钩。适用条件运营一个强势的球会；特别是在陌生区域开发高尔夫项目时驱动型往往适用。较为广泛开发周期以及盈利模式周期长，前期投入大，对管理要求高，而后期球场和地产可以同时盈利。住宅销售的周期可以提前，且在项目开发的过程中。高尔夫对物业的推动运营价值＋景观价值景观价值产品特性不愁销售，球会带来的球迷客和商务客已经基本解决问题。物业本身的产品发力往往能决定项目的成败。代表楼盘观澜高尔夫、春城高尔夫天麓第七区、麓山国际单纯从球场层面来说，巽寮湾南区的球场定位在趣味性的滨海休闲度假球场，我们并没有高尔夫驱动的条件；在巽寮湾旅游度假区中，高尔夫仅仅是众多旅游配套中的一环，相比高尔夫，整个度假区能提供更多的价值来支撑我们的别墅。本报告是严格保密的。17问题的梳理和再思考——是什么决定了高尔夫物业的价值和产品特性？通过国内案例的研究我们发现：从球场和别墅的关系来看，我们属于高尔夫配套型物业高尔夫配套型物业的价值往往不是被球场所决定的决定产品特征的因素往往在于别墅物业在市场体系中的占位回顾案例细节：春城高尔夫在产品上的居所倾向导致了其无法摆脱球场价值的束缚，向度假产品的转型并不成功麓山国际和观澜在产品上各有倾向，定位清晰在配套上，不同类型的高尔夫别墅需要的配套也各异根据案例分析和世联经验我们发现，做为高尔夫配套型旅游度假型别墅，决定本项目产品属性和价值的是度假物业的价值，高尔夫只是景观附加值之一。我们再分析国际知名旅游度假区的高尔夫别墅给出答案——本报告是严格保密的。18国际案例的选择和研究要点——度假高