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房地产投资决策与风险规避冯科2011年10月政治和法律环境：▪房地产调控▪货币政策▪土地政策▪一般法律的约束▪房地产行业法律法规技术环境：▪科技进步对房地产业的贡献度要求日益提高▪先进环保技术要求推广▪住宅部品的品种、质量、生产规模要求提高经济环境：▪整体经济快速发展▪区域经济发展水平▪城市化、消费、投资▪城市的GDP增长率社会和文化环境：▪城市化的推进▪人口结构的变化▪注重“家”的文化传统▪住宅的小型化▪从“房子”到“生活”的转变一般宏观环境（房地产）房地产企业国民经济快速增长经济增长周期“逢八衰退、逢二增长”的规律☆第一个周期：1978~1988年，该周期的谷底是1982年，之后呈现反弹趋势，总体呈现斜三角W型；☆第二个周期：1989~1996年，1989年经济探底，然后迅速回升，之后呈现稳步增长的趋势；☆第三个周期：1998~2007年，起点是亚洲金融危机，由于大规模的经济刺激政策，该周期的起伏波动平缓，到2002年出现趋势不明显的探底，之后有开始出现缓慢反弹，稳步增长；☆第四周期：预测为2008~2017年，起点同样是一次大规模经济危机和大量经济刺激政策。根据上一周期的特点，中国经济将呈现2008~2012年缓慢探底，2012~2017年稳步反弹的过程，整体经济保持平均8%的增速。经济环境固定资产投资大幅增加内需不足，经济刺激政策集中于投资领域☆全社会固定资产投资总规模大幅上升，占GDP的比重24%增长到67%；☆房地产投资在固定投资中的比例居高不下，近20年来保持着平均16%的比例；经济环境居民收入水平和消费能力不断提高消费水平→当前消费、储蓄→潜在消费能力☆在岗职工平均工资从1990年的2140元激增到2009年的32736元，同时，消费水平也提高了近10倍；☆储蓄存款总额从7119亿增长到260771亿，涨幅为3600%，居民储蓄的重要动机之一为耐用品储蓄购买。经济环境城市化和城市圈城市化引发人口迁移，影响区域房地产需求城市化规律：◇城市化率——沿“S”型曲线变动，当城市人口超过30%，城市化进入加速期，直到城市人口超过70%；◇人口流动方向——分为四个阶段，从农村进入城市、从小城市进入大城市、从城区进入郊区（大城市郊区化）、进入郊区（郊区城市化，形成“大都市圈”）。房价规律：◇初期——大城市房价和全国涨幅基本持平；◇中期——大城市房价便会显著高于全国水平；◇后期——大城市郊区的房价高于全国水平。经济环境☆我国城市化率已经达到49.68%（2011年），进入加速城市化的进程；☆我国大城市区位的选择集中于上海、京津和广深三大地区，并形成大型经济圈，人口的流入速度加快，会进一步推动房地产市场的发展和房价的高启。人口结构面临拐点：劳动人口比下降，抚养比上升◆人口结构的变化，对经济和社会发展将产生颠覆性的影响！◆对于房地产企业来说，应深刻理解这种变化，在选择新产业及人力资源战略等活动中充分考虑这种变化。社会文化人口货币政策与房地产市场以信贷为渠道，分别调控供给与需求☆分为两类：1、作用于房地产开发企业的信贷政策，包括调节房地产开发企业自有资金比例和房地产开发贷款利率等政策措施。2、作用于住房需求者的金融政策，包括调节住房按揭贷款首付比例、贷款期限和按揭贷款利率等。☆两种渠道：1、利率变动影响资金成本，直接影响房地产市场。2、货币政策影响银行房贷规模和动机，间接作用于房地产供需双方。政策法律供应商潜在进入者顾客替代品行业内的竞争对手现有企业间的争夺（非常激烈，接近于完全竞争市场）供应商的议价能力顾客的议价能力新进入者的威胁替代产品的威胁购房顾客分散，刚性需求很强，投资需求旺盛，且住房供应偏紧，顾客的议价能力非常弱。中国仍将持续的城市化和工业化进程，使得房地产业前景广阔，潜在进入者仍会不断增加。企业购买大量钢筋、水泥、建材等，吸收了钢铁、水泥等行业的过剩产能，供应商的议价能力较弱。无论是住宅还是商业房地产，都是人们生活和社会经济发展的必需品，目前还没有替代品出现。行业环境（房地产）土地市场交易和开发形势1997-2009年房地产企业年度购置和完成开发土地面积从1997年以来，我国土地市场交易活跃，1997年-2004年，我国房地产企业年度购置土地面积稳步上涨，2004年之后基本保持稳定。但是，在另一方面，房地产企业完成开发的土地面积较大程度的小于购置土地面积，这表明，由于土地稀缺性特点，房地产企业存在囤地的现象。房价增长率和地价增长率比较2001-2009年我国房价和地价增长率比较自2003年下半年开始土地招拍制度以来，“18亿亩耕地红线”强化了土地的稀缺性，使土地供应日益紧张，不断推升房价。而房价的上涨进而使得“囤地”的现象愈演愈烈，反过来带来更高的地价，形成恶性循环。房地产企业收入情况2000-2008年房地产企业收入情况单位：亿元根据中国统计局资料，2000年-2008年，全国房地产企业年度经营总收入呈现稳步的上升趋势，总收入从2000年的4515亿元增加到2008年的26698亿元，同比上涨了592%。其中商品房销售收入从2000年的3896亿元上升到2008年的24394亿元，占比总收入从86%增加到92%。房地产企业营利情况2000-2008年房地产企业营利情况单位：亿元根据中国统计局资料，2000年-2008年，全国房地产企业年度营业利润呈现上升趋势明显，从2000年的73亿增长到2008年的3432亿元，同比增加了468%。与之同时，房地产企业经营效果也在改善，营业利润率从2000年的1.6%，迅速提升到2008年的12.86%。房地产行业集中度分析集中度曲线不同状态所蕴含的策略导向散点市场块状同质化市场团状异质化市场描述较低的市场集中度前三名和前十名的市场集中度迅速上升前三名市场份额有所下降，但前十名的市场集中度继续上升集中度曲线地方品牌林立，缺乏行业领导品牌部分有进取心的企业迅速扩张，挤占了众多地方品牌的市场，市场呈寡头垄断结构部分行业“黑马”以其特色产品，独特卖点以及市场细分化策略蚕食市场，部分程度地削减了领先企业的份额解释区域市场扩张，中小企业迅速发展较强的市场投入，迅速的销售扩张市场细分化，特色经营，基于差别化消费的特卖点诉求策略意义市场演进的三个阶段内部资源能力分析内部资源能力分析是企业依托自己的核心业务，分析现有的资源、确定拥有的能力，通过资源和能力进行延伸，发展具有差异化竞争的业务，实现各业务板块对资源和能力的共享，分担成本费用，分散风险，增强企业整体竞争优势。生存发展资源必备资源：企业进入一个行业所必须具备的资源。独特资源：企业所拥有的优于同行业竞争者的独有的资源。能力必备能力：企业进入一个行业所必须具备的能力。核心能力：企业拥有的优于同行业竞争者的能力。工程建设市场营销房地产资产管理和运行投资机会寻找与筛选土地获取和利用规划投融资方案及优化可行性研究规划和建筑设计项目策划根据价值网络的分析，房地产价值于这些企业和行业的价值创造，形成了一系列价值交换、价值传递和价值创造的关系，建立了内部价值链、企业价值链、产业价值链和地区(区域)价值链之间互相交融、不断分化和整合的价值网络。内部价值链，是价值创造的主要和主导网络。波士顿矩阵明星业务汽车&水务问题业务房地产现金牛业务准金融瘦狗业务增长率市场占有率1用户价值性用户对住房的适用性、安全性、卫生性和经济性要求的前提下,产品在房型、环境、配套设施等方面具有超前性和性价比优势,产品价值具有一定的增值空间3延展性拥有强大的核心竞争力,就意味着企业在参与依赖核心竞争力的相关产品市场上有了选择权2独特性房地产开发企业要培育属于自己的难以模仿的资源与能力,如资本运营、土地储备、地段、资源整合等方面的独特优势匹配充裕现金流产业要有现金流充裕的产业做匹配李嘉诚长江集团主业为房地产开发与投资，业务涵盖范围还包括、房地产代理及管理、港口及相关服务、电讯、酒店、零售、能源、基建、财务及投资、电子商贸、建材、媒体及生命科技等纵向一体化用自己的资源整合平台，实现开发、设计、销售、服务等集成化整合产品结构和通路渠道才是品牌发展之道利润在纵向一体化的链条里面分散了，有助于合理避税房地产业发展方向以盈余资金增加持有型物业，不要以本金部分持有，防止资金链危机地产开发方向之一持有型地产持有型地产持有型地产优点轨道地产、山水地产、绿色地产结合新经济与房地产业相融合新能源低能照明利用太阳能区域储能新材料可回收和可再生环保材料低能耗的材料兼容性好的材料新网络智能楼宇A•基于前期财务报表的分析•现有财务能力•现有金融战略BCD•资金缺口分析当前及今后资金缺口及其原因•融资模式的选择最终的金融战略房地产企业属于资金密集型，融资重点为优质资产和大型项目的融资，确保企业资金顺畅。可以采用的融资方式，除了传统的银行借款、IPO等，还主要可以采用：PE、REITs、买壳上市等。不过在具体运用时需要考虑各种融资方式的正面和负面影响。其他分类方式-房地产企业融资-房地产项目融资-借贷性融资和投资性融资-货币性融资和实物性融资……-直接融资-间接融资定向募集Pre-IPO原始发行IPO追加股发行（增发或配股）可转换债券发行兼并收购已渡过初创期产品和服务已被市场初步认可为更快的发展积蓄能量营业额初具规模距IPO1年左右在高速发展阶段的后半部分营业额规模已达上市要求市场份额进入稳定阶段公司已完成股票初始发行发行后业绩和股票走势良好公司收入进入稳定发展期已完成初股票始发行当期财务表现良好迅速扩大规模进入新的市场业务战略转型考虑其它的战略性调整上市发展流程比较项目深交所/上交所香港联交所纳斯达克/纽交所新加坡交易所上市审批时间较长一般一般最短上市审批难度较严格较严格严格一般平均市盈率较高较低较高低筹资费用筹资额2.5%+RMB200万筹资额2.5-3.5%+HK$1000万筹资额7%+US$300万筹资额5-7%筹资规模较高一般较高较低交投活跃程度活跃活跃一般较差后续再融资能力较强较强较弱较弱上市后监管一般较严格最严格较严格上市后维持费用RMB2万+信息费HK$100-300万US$5-10万5-10万新元投资者认同度最强较强弱较弱上市地点的选择上市方式的选择•稳定、长期的融资渠道•经营的安全性•可以发行股票作为支付手段进行并购•利用股票期权计划激励员工•大大增强资产流动性•股东和管理层可以通过出售股权获得巨额收益•成为公众公司，大大提高知名度•规范运作管理，完善治理结构•引进国内外战略合作伙伴，开拓市场空间，打通国际渠道•负有向公众包括竞争对手进行充分信息披露的义务，包括主营业务、市场策略等方面的信息•企业重大经营决策需要履行一定的程序，可能失去部分作为民营企业所享受的经营灵活性•管理层将不可避免地失去对企业的一部分控制权•企业需要支付较高的费用•履行更多义务，承担更多责任，管理层面临更大压力买壳上市效应苏州吴中供水有限公司壳公司壳公司的母公司置入资产置出资产定向增发，支付差价所持壳公司股份壳公司置出资产做对价支付资产置换定向增发股权转让优势劣势•壳的干净程度高•后续筹资渠道多元化•整体成功率高，操作迅速•国际水平的监管和公司治理结构•面向全球化的金融市场和多种金融工具•上市地位这一“会籍”几乎是“终身制”，极少被出牌•买壳成本高•资产注入需要更精密的设计•市盈率比A股低•与卖方谈判前必须获取国际会计师事务所对资产的审计报告、国际评估师出具的评估报告和中国律师的法律意见书。如拟注入资产未经以上步骤，卖方不会跟你动真格。尤其以地产这种在资本市场不属于具备想象空间的资产更是如此。香港买壳优劣分析银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。指按规定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款.这种贷款是目前普遍采用的一种.•信用贷款是银行根