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退休社区养老社区老年公寓关于三种建筑群落的开发设计思考2011-10-10温馨提示：周-草稿，拿来用，记得修饰。第二部分对部分保险公司的养老产业的动态追踪合众人寿健康谷•12月18日，在武汉市蔡甸区的“武汉·中国健康谷”，同济健康社区、合众人寿健康社区和武汉深鸿润国际文化科技城三个大项目同时开工。•引人关注的是，合众人寿健康社区的投资方是一家人寿保险公司——合众人寿，投资总额高达100亿元。这是保险资金进入养老地产开闸后的一次大手笔动作。合众养老产业简介•合众人寿健康社区（合众健康谷）占地700多亩，总投资80亿元左右，项目征地已经完成，进入规划和设计阶段，争取在今年年底前动工，首期工程可能需要2-3年完成。•合众董事长戴皓表示，湖北蔡甸区政府已为之预留好整体规划，而作为和中国养老产业基地群中旗舰店的武汉合众健康谷，将以旅游休闲、养生、养老为核心，以临床医疗、专业健康护理为技术支撑，以原生态自然环境为资源优势，以城市中高端人群为客户资源，打造集养生、养老、旅游度假、康复疗养、医疗服务于一体的现代高端服务产业平台。“健康谷”以“四城十区”作为总体规划，四城包括：旅游休闲城、养生城、临床医疗城和养老城。沈阳晚报2011年7月28日报道：合众人寿与棋盘山开发区在北京签署合作框架协议，斥资140亿元的健康养老社区项目将落户棋盘山。据介绍，养老社区的占地面积约2000亩，项目分为医疗、养老、休闲度假、养生四大版块，该项目建成后，可提供床位13000张，年实现运营收入30亿元，安排就业超过6000人。泰康人寿养老社区•既然是养老社区，土地性质与一般地产开发也不一样。据了解，此次合众人寿所拍得养老社区地块均规定，不得进行房地产开发，对项目不予核发和办理房屋与销售许可证。也就是说，养老社区只租不售，开发方只能靠租金获益。•在湖北，除了合众人寿之外，泰康人寿也对养老社区投资表现出浓厚的兴趣。11月初的“2010年鄂商大会”上，泰康人寿董事长陈东升表示，将在湖北至少投资50亿元兴建养老社区。2010年3月，泰康人寿全资子公司泰康之家投资有限公司成立，注册资本22亿元，成为保险业首家养老社区投资实体。6月，“泰康养老股权投资计划”获保监会批准试点，泰康人寿内部人士透露，首个试点地拟选北京昌平区。泰康人寿董事长陈东升曾表示，进入养老产业，投资养老社区是泰康人寿三大发展战略之一。未来四年左右，泰康将在北京郊区投入40亿元建成约1.5万张养老床位、全功能、高品质服务的现代化养老社区，发展包括医疗健康、康疗养生、文化休闲等在内的新型健康养老产业。目前泰康在上海崇明陈家镇积极争取拿地建设养老社区。投资不动产热情高涨•不动产一向是保险资金投资的一个禁区，一直以来只有少数保险公司经过“特批”或者通过一些“曲折”才能进入这一领域。直到今年9月，政策大门才放开。•9月5日，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》为险资放行。不过也规定了投向领域：保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。•今年3月，泰康人寿拿到保监会下发的首张投资养老社区的资格书，并在北京小汤山出资40亿元购买2000亩地。另外，泰康人寿已在上海、三亚拿地，布局全国养老地产产业。•最大的保险公司中国人寿也计划在河北廊坊筹建养老社区，项目总投资为1000亿元。•保险公司为何热衷于养老社区建设？这看起来似乎有点不务正业。•泰康人寿董事长陈东升曾表示，进入养老产业，投资设立养老院是泰康人寿三大发展战略之一。他表示，养老社区向上可衔接医疗保险、护理、养老保险等产品，还可带动下游老年医学、护理服务、老年科技产品等，至少可将寿险产业链拉长20-30年。中国人寿的动态中国人寿：今年两会期间，中国人寿保险公司总裁杨超提交了《关于大力支持养老社区建设的提案》，建设重点支持保险机构投资养老社区。杨超指出，从国际经验来看，保险机构在发展养老保险业务的同时参与养老社区建设，可以发挥专业优势，延伸服务链条，增加附加值服务，而具有长期性、稳定性特点的保险资金，也是养老社区建设资金的主要来源。中国人寿初步规划构建“一南一北”的养老养生之地，首选河北廊坊，项目计划总投资1000亿，首期投资100亿元，南部则可能落户海南。中国平安据了解中国平安目前在河北某地计划投资养老社区，具体信息不详。政策规定为了防止可能出现的炒地炒房现象，保监会做出严格规定。《保险资金投资不动产暂行办法》明确规定：不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅；投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。“保监会要求，严禁以养老社区名义炒作土地，开发房地产，只能租售使用权，不能卖房子的产权。”同行业运营对比•在燕达的养护中心，生活完全能自理的人，一个人每个月开销不到3700元，包括吃住，不包括用药；不能自理，需要24小时照顾的人一个人一个床位大概在8000元左右。这里的超市和餐厅的收费也不高，只是作为配套设施而设立，并不是为了盈利。听了这些，记者的直观感受是燕达的收费不算特别高。如果达不到一定的规模效应，燕达健康城恐怕不容易达到收支平衡。•现在三甲医院的人员的聘请还在进行中，这笔费用估计也不少。此外，笔者观察，由于燕达健康城所圈的一块地基本是平地，除了一条人工河外，自然风景还不是很理想。目前的绿化，以及室外环境的美化，恐怕还是需要一些投入——总的来说，资金量不是个小数目。河北三河燕达实业集团在这个项目上，一期工程投资了近70亿元，加上二期，预计投资100亿元。如果一直持续地投入和缓慢地产出，确实会考验资方的勇气和耐力。•不管怎么说，养老产业的重要性已经越来越被人们认识到。而据预测，2030年我国的老年人口将达2.48亿，2050年将达4.37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31.2%，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。如果庞大的人群预示着养老产业潜伏着巨大的商机，各投资方在理性规划并把握好节奏的情况下，应该可以在这片庞大的蓝海里找到自己想要的东西。退休社区•一、退休社区的基本开发理念•二、退休社区的规划设计经验•三、退休社区的营销策划方案•四、退休社区医疗服务体系建设•五、退休社区物业管理服务特色•六、对中国老年住宅市场发展的认识1、退休社区开发理念的产生（1）境外投资考察的偶然发现1998年某公司准备在美国投资房地产，在美国亚利桑那洲考察地产项目时，偶然中接触到了一个老年公寓的开发项目，由于对此项目的概念很陌生，所以没有进行投资。但因此我国也初步了解退休社区这个理念，一方面被退休社区优美的环境所吸引，另一方面对美国老年人有这样的生活方式感到惊呀，从而对美国退休社区这种专业化房地产产品产生了浓厚的兴趣。美国亚利桑那洲Grand太阳城一，退休社区的基本开发理念1、退休社区开发理念的产生（2）美国对退休社区的定位美国老年住宅主要有二大类型：退休社区(adultcommunity)和老年公寓（seniorshousing）。从房地产经营角度区分就是：老年公寓一般是出租型物业，退休社区一般是出售型物业。退休社区主要是为健康老人提供居住的社区，在美国退休社区大多为私人投资并进行商业化运作，入住或购房者须满足一定的年龄限制，比如：要求55岁以下年龄的人不能居住，退休社区所居住老人的子女在退休社区居住1年内不能超过30日等，据统计，1999年美国大约有2106个退休社区。退休社区的基本要求：（1）健康老人相对集中居住，（2）居住者既有独立的生活空间，又有相对的公共空间，（3）既要有独立的厨房，又要有集体食堂，（4）医疗设施要健全，（5）有完善的文化娱乐设施。一，退休社区的基本开发理念（3）美国退休社区的典型案例位于珞杉矶东南一百英里外的沙漠棕榈太阳城退休社区，有4985个住房单位，36洞高尔夫球场，其中一个18洞为PGA标准一，退休社区的基本开发理念位于美国南卡罗来纳州的Hilton太阳城退休社区（3）美国退休社区的典型案例一，退休社区的基本开发理念（3）美国退休社区的典型案例位于美国佛罗里达州坦帕市的太阳城中心(suncitycenter)退休社区是我们在美国考察次数最多的社区，它是目前美国最大的退休社区之一，占地10平方公里，总居住人口约1.7万人，由6个大型组团社区围绕着126个洞的高尔夫球组成，这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天，这里大约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者（1）、用退休社区去改变旧的养老观念（2）、用退休社区去培育新的养老模式（3）、用退休社区引导老年产业的发展（4）、退休社区是房地产经济新增长点一，退休社区的基本开发理念•不同于福利性的敬老院—不是民政部门通过社会集资捐助或政府投资建设的纯救济型敬老院•不同于护理性的托老所—不仅是为缺乏自理能力或无人照顾的老人所提供的纯服务型托老所•不同于康复性的养老院—不单是为那些治疗疾病或定期疗养的老人所建造的纯医疗型养老院（1）、用退休社区改变旧的养老观念退休社区---一，退休社区的基本开发理念（2）、用退休社区去培育新的养老模式退休社区---是一种居家养老的新型模式—独立的单元化家庭生活，不同于传统的家庭养老方式是一种社会养老的发展模式—居住环境社区化、配套设施多样化、家庭服务社会化是一种商业养老的经营模式—以商业化投资方式运作老年公寓的建设,形成良性循环一，退休社区的基本开发理念（3）、用退休社区引导老年产业的发展退休社区---•提供交通、家政、餐饮、代办、保健、医疗、理财、邮政、储蓄、看护等服务内容，引领社区化便捷化的退休生活。•提倡体育、旅游、休闲、娱乐、学习、务农、自娱劳作、自我管理、时间储蓄等生活方式，引领相互交流、积极消费的退休生活。•用退休社区去搭建老年产业基地的雏形，可以充分挖掘并诱导老年人在购房、保健、医疗、娱乐、旅游、再教育等方面的巨大消费潜力，推动老年产业的发展。一，退休社区的基本开发理念（4）、退休社区是房地产经济新增长点地产市场风险潮起潮落，专业产品开发势在必行。通过开发退休社区这个系列化、专业化的产品，引导中国改革开放之后富裕起来的一代退休人群(即上世纪50-60年代出生的群体）去接受全新的退休生活方式，使目前退休社区产品的潜在市场转变为现实市场。减少房地产市场的非专业化的、周期性的开发风险。一，退休社区的基本开发理念（4）、退休社区是房地产经济新增长点根据美国2008年对老年公寓开发商的统计：排名前50名的老年公寓开发商有四分之一是上市公司，排名前10名的开发商有7个是上市公司，前50名开发商中有46%的为私人盈利性投资的企业，有30%为政府主办的的非盈利企业，其余则是带有一定政府补贴性质的经营企业。排名前50名的老年公寓管理公司有12%是上市公司，前50名的管理公司开发商中有58%的为私人盈利性企业，有30%为政府参与和补贴性的非盈利企业。14年来美国老年公寓开发商前10强和前25强的业务增长图一，退休社区的基本开发理念（4）、退休社区是房地产经济新增长点美国的老年地产成为朝阳产业已发展20多年大多数美国人退休后将自己的房子卖掉，住进老人公寓。用卖房的钱支付公寓所需。美国的老年地产作为一个特有的行业发展已近40年，从上世纪80年代以来成为朝阳产业，90年代进入高速发展时期，美国二战结束后经历人口出生高峰期，这个时期的人口目前已全部进入退休年龄，所以进入21世纪以来，美国老年住宅产业发展进入成熟期。1996年，美国老年公寓这个市场价值860亿美元，到2030年，将达到4900亿美元。美国的老年公寓设施每年平均增长幅度超过10%，现有超过28000个老年公寓遍及全国。这个市场已吸引许多大企业的目光，如君悦酒店集团已在美国的16个地区建立了3300个老年公寓，价值5亿美元美国老年住宅产业的投资由政府、福利团体和个人共同组成，有盈利和非盈利两种形式共存，但产业的主体还是私人投资，单从这一点上看，与欧州大部分发达国家