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房地产金融兰州商学院金融学院徐立新参考教材：1、教材：《房地产金融》邓宏乾复旦大学出版社2006；2、《PropertyFinance》DavidIsaac3、《房地产金融》中国人民大学出版社谢经荣等编著4、《房地产金融学》张红清华大学出版社5、《房地产金融》王重润北京大学出版社教学大纲第一章绪论第二章房地产金融基本知识第三章房地产抵押第四章住房金融第五章个人住房贷款第六章房地产开发融资第七章房地产投资证券化第八章住房抵押贷款证券化第九章房地产保险第一章绪论第一节房地产金融学的学科性质第二节房地产金融的产生与发展第三节房地产金融的作用和重要性第四节房地产金融的研究对象及其分类第五节房地产金融市场及其构成第六节房地产金融市场运行模式第一节房地产金融的学科性质一、房地产金融学的学科性质房地产金融学是一门新兴的应用学科，属于货币银行学的分支；它与其他学科如房地产经济学、投资学等有广泛联系，是一门边缘学科。第一节房地产金融的学科性质二、房地产金融的内涵（一）从涉及对象来看房地产金融分为房地产产业金融和房地产担保金融（二）从学科体系来看房地产金融分为微观房地产金融和宏观房地产金融第二节房地产金融的产生与发展一、房地产金融的概念狭义：指房地产（住房）担保金融，具体指金融机构为个人投资、建造、装修不动产融通资金的行为。广义：包括房地产担保金融和房地产产业金融，具体指围绕房地产生产、流通、和消费过程进行的货币流通和信用活动及相关的所有经济活动的总称，包括房地产投资、融资、信托、保险以及有价证券的发行与转让等。第二节房地产金融的产生与发展一、世界范围看,房地产金融的产生源于三次房荒（一）第一次房荒19世纪以英国为代表的产业革命推动城市化发展所致。社员或储户合作社购地建房社员（购房者）1775年英国成立世界第一家住房协会—克特利住房协会1845年成立第一家永久性住房协会—都市公平协会（非银行性专业住房机构）（二）第二次”房荒”（经济大萧条—上世纪70年代）1、经济大萧条孕育和确立了（美国）现代房地产金融体系的基本框架2、二战的破坏再次引发”房荒”。这一时期住房金融的特点：①出现专业性的住房金融机构；②政策性住房金融体系得到发展第二节房地产金融的产生与发展（三）第三次”房荒”（上世纪70年代至今主要是发展中国家的住房问题）思考：1、新一届政府提出城镇化是否把好了中国经济的脉以及与房地产金融的相互影响。2、发展城镇化应警惕哪些问题？3、作为发展中国家。我国的住房自有率为什么远高于发达国家（80%以上）二、世界范围看,房地产金融的发展（一）房地产证券化成为金融发展的一个重要方向;房地产证券化美国和日本为代表，主要有两种形式：以房地产抵押贷款为基础的房地产抵押信贷证券化和以房地产信托为基础的房地产投资证券化。（二）住房金融机构的经营呈多元化发展，逐步与商业银行经营趋同。混业经营三、中国房地产金融的产生与发展（一）住房金融业务的兴起1987年12月1日和8日先后成立烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行：目的是配合房改、办理住房券结算；同时支持商品房的开发经营，开办个人买房贷款业务。三、中国房地产金融的产生与发展（二）政策性住房金融制度的建立90年上海和北京住房改革实行提租补贴租、售、建并举91年上海率先模仿新加坡建立了住房公积金制度三、中国房地产金融的产生与发展（三）住房金融体系的初步确立:1、建立住房公积金制度2、区分政策性和自营性住房信贷业务3、住房贷款担保机制开始建立（四）住房金融的完善与发展第三节房地产金融的作用和重要性一、房地产业的特点（一）房地产业投资大、借款多、周期长（二）房地产市场受区域因素影响较大（三）房地产具有投资和消费的双重性（四）受国家政策和城市规划的影响第三节房地产金融的作用和重要性二、房地产的重要性（一）房地产是城市存在和发展的物质基础（二）房地产是家庭财富和政府收入的重要来源（三）房地产具有经济带动性第三节房地产金融的作用和重要性三、房地产金融的作用（一）房地产金融是房地产业发展的保障（二）房地产金融是房地产市场的调节器，政府利用房地产金融政策对其进行宏观调控（三）引导住房消费，建立一个良好的房地产投资消费结构第三节房地产金融的作用和重要性四、房地产业与金融业的关系房地产同金融业相互促进、相互联系，依赖性强，共同受制于国家的金融政策。第四节房地产金融的研究对象及其分类一、房地产金融的研究对象1、房地产资本市场：包括房地产股票、债券，房地产投资信托基金，住房抵押贷款证券化等2、住房抵押贷款和商业房地产贷款及其风险管理3、房地产贷款评估4、房地产投资和融资决策5、房地产投资组合6、住房金融制度改革7、房地产保险和贷款担保8、房地产金融风险9、房地产金融相关法规第四节房地产金融的研究对象及其分类二、房地产金融的分类按经营性质分:政策性和自营性房地产金融按融通方式分:直接金融和间接金融按放款形式分:信用放款和担保放款第四节房地产金融的研究对象及其分类三、银行的房地产金融业务房地产信用业务(资产业务、负债业务）和非房地产信用业务（表外业务)资产业务包括房地产投资业务和房地产放款业务负债业务包括与房地产有关的存款、借款和金融机构往来业务表外业务包括房地产信托、租赁、咨询及代理业务四、房地产金融的特点集中性资金周转期长资金运动固定性资金增值性风险性—主要包括政策风险、决策风险、自然风险、市场风险和财务风险房地产金融以抵押权为基础房地产金融具有较强的政策性第五节房地产金融市场及其构成一、房地产金融市场的概念指与房地产有关的金融活动及其场所，即围绕房地产生产、流通、和消费过程进行的货币流通和信用活动及相关的所有经济活动的总称，包括房地产投资、融资、信托、保险以及有价证券的发行与转让等。第五节房地产金融市场及其构成二、房地产金融市场的构成一级市场二级市场直接融资和间接融资第五节房地产金融市场及其构成三、房地产金融机构（一）吸收存款型金融机构商业银行、储蓄与贷款协会、信用合作社等，利用存款向地产业提供贷款。（二）契约储蓄型金融机构保险公司、养老基金等，通过长期契约获取资金并投向资本市场。（三）投资型金融机构金融公司、共同基金等，通过出售短期商业票据和发行长期证券取得资金，并向个人或小企业提供贷款或进行资本市场投资。第五节房地产金融市场及其构成四、房地产金融市场的特点（一）信贷资金来源的短期性和运用的长期性（二）房地产金融市场对担保的依赖性（三）住房金融的政府干预性（四）房地产金融业务成本高，但收益较好第六节房地产金融市场运行模式一、基于融资途径的运行模式直接融资模式、契约融资模式、存款融资模式、证券融资模式二、基于市场发达程度的运行模式（一）以基金为后盾的模式（巴西、新加坡）（二）基于储蓄的模式（发展中国家）（三）混合型模式（私营和官方金融机构并存）（四）完善的模式（美国）第二章房地产金融的基本知识第一节房地产金融的分类及特征第二节利率、收益率第三节担保融资第四节房地产金融市场及其构成第五节房地产金融市场运行模式第一节利率、收益率一、利率实际利率与名义利率（考虑通货膨胀率）实际利率与名义利率（利率标明的时间单位与计息周期不一致）1)/1(mmrRRrrR1)1/()1(名义利率与实际利率的关系：1、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；2、名义利率越大，计息周期越短，二者差异越大；计息周期大于1，实际利率就大于名义利率，等于1二者相等。二、资金等效值（现值与终值）资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金具有相同的价值。三、收益率收益率是指投资回报率，为某年收益与投资之比。利息率针对信贷资金，是借贷资本的收益率。折现率是将未来收益转化成现值的收益率内部收益率指某一固定资本投资在其持有期内实际获得或预期可获得的收益率；其经济含义是项目寿命期终了时，所有投资可被完全收回；它放映了项目投资所能承受的最高贷款利率。全部投资收益率放映了全部已投入资本的收益水平，可以认为是权益资本收益率和借贷资本收益率的合成。第二节担保融资一、担保与反担保（一）担保及担保形式：担保指以债务人或第三人的特定财产，抑或特定人的信用作为债权的担保，以保障特定的债权得以实现的行为。形式--保证、抵押、质押、留置和定金2、反担保：指担保人为债务人向债权人提供担保时，由债务人或其他人向担保人提供的确保追偿权实现的一种担保制度。反担保方式有求偿保证、求偿抵押、求偿质押第二节担保融资二、保证贷款（一）保证及其法律关系保证指保证人与债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务。法律关系包括债权人与债务人间的债权债务关系、保证人与债权人之间的保证合同关系、保证人与债务人之间的委托关系。（二）保证的特征(从属性、相对独立性、单务性和无偿性、补充性)（三）保证人保证人的资格指保证人的行为能力和清偿债务的能力保证人的范围：企业法人，机关法人（经国务院批准的国际组织或政府贷款），从事经营活动的事业单位、社会团体法人、其他组织保证人的代偿能力（作为一个提示性条款）三、质押贷款（一）质押概述质押的含义质押法律关系：质权人、出质人、质物质权的性质：物权、他物权、担保物权质押的特征；以占有质物为公示方法、标的为动产或财产权利、质权具有留置效力并直接支配标的以实现质权。（二）动产质押贷款动产质押贷款指债务人或第三人将其动产移交银行占有，作为债权的担保。质押标的物的条件：1、必须有可让与性；2、必须是特定化的动产，包括特定物和特定化的种类物3、权利质押贷款含义：以可让与财产权为标的设定担保而获取的贷款。权利质押标的物：有价证券、知识产权、其他权利（包括一般债权和不动产收益权等）权利质押与动产质押的区别（标的不同、设定方式不同、保全和实现的方式不同）。票据等有价证券的质押：汇票、本票、支票（四）股权质押贷款1、股票质押：依法可转让的股票、订立书面合同、办理出质登记股票质押的特点：风险较大（价格不稳定、预期价值）、因其强流动性担保功能较强。股票质押的效力与实现：效力体现为出质人和质权人双方的权利与义务；质押实现仅适用变卖。股票质押贷款中的风险控制机制2、有限责任公司（合伙企业）股权质押3、外商投资企业的股权质押4、合伙企业股权质押第三章房地产抵押第一节房地产抵押权的概念及特征第二节房地产抵押权的设定第三节房地产抵押权的效力第四节房地产抵押权的实现第五节房地产抵押权的几个特殊问题第三章房地产抵押第一节房地产抵押的概念及特征一、抵押的概念及其构成（一）抵押指债务人或第三人不转移对财产占有，将该财产作为债权的担保。（二）构成：抵押人、抵押权人、抵押物二、抵押权内涵（一）是担保物权而非用益物权（二）标的物为特定房地产（所有或有权处分）（三）是不转移标的物占有的担保物权（四）优先受偿的权利三、抵押权的特点：从属性（成立、处分、灭失）、不可分性、物上代位性、特定性四、抵押的种类1、以抵押物的不同标准可分为：不动产抵押和动产抵押（特殊性）2、以抵押产生的原因为标准可分为：法定抵押和约定抵押3、以债权受担保的抵押个数的不同为标准:分为单一抵押、共同抵押与集合抵押4、以设定抵押的目的为标准分为：流通抵押和保全抵押5、以担保的债权额是否确定为标准，分为：不定额抵押与定额抵押6、以抵押的表现形态是否相同为标准，分为：普通抵押与特殊抵押第二节房地产抵押权的设定一、抵押当事人抵押权人(债权人)抵押人(债务人或第三人)注意两点:⑴第三人作抵押人时,第三人又称物上保证人。与保证担保中的保证人不同（保证人以一般财产提供担保负无限责任，物上保证人以特定财产提供担保负有限责任）；⑵抵押人必须具有的两个条件：具有民事权利和民事行为能力；对抵押物享有处分权。二、抵押标的物1、抵押标的物的范围