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第八章房地产信托业务经典案例：万科便宜的5亿元信托贷款2006年5月，深圳万科从中国外经贸信托得到一笔将近5亿元的贷款。这是外经贸信托和深圳万科的第三度合作贷款。与通常意义上的房地产贷款不同，该信托贷款的利率比银行贷款还要便宜，仅不到5%。这似乎是房地产商找到的一条融资“捷径”。而实际上，这是农业银行一笔授信转型而成的信托贷款。2006年4月28日，中国人民银行决定上调金融机构贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率由现行的5.58%提高到5.85%。本次调整被认为是央行发出的明确货币紧缩信号。而银行与信托的契合似乎正是市场对于央行调高贷款利率的应对之策。第八章房地产信托业务补充：一、信托与房地产信托1.信托及其分类根据《信托法》，信托是指“委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。2.信托分类资金信托：“金钱信托”：单一资金信托和集合资金信托民事信托和商事信托商事信托：证券投资信托、产业投资信托产业投资信托：股权投资信托、贷款信托、权益投资信托财产信托：动产信托不动产信托3.房地产信托及其分类基于资金信托的房地产信托单一房地产资金信托和集合房地产资金信托房地产证券投资类信托和房地产产业投资类证券投资类资金运用方向为房地产上市公司股票、房地产企业债券、抵押贷款支持证劵产业投资类包括：非上市公司或项目公司股权投资、房地产贷款（开发贷或住房消费贷款）、房地产权益投资信托（基于房地产收益）基于财产信托的房地产信托案例：“荣丰2008项目财产信托优先受益权计划”“荣丰2008项目财产信托优先受益权”由中煤信托投资有限责任公司独家代理，资金收付银行为兴业银行北京分行及下属支行网点，该产品以享誉较高的荣丰2008项目市场价值3.27亿元的现房为保证.这部分信托财产优先受益权委托中煤信托转让给广大中小投资者，在最大程度降低了投资者风险，同时使投资客户获得较高的回报。未转让部分由荣丰公司持有，为普通受益权。二、投资基金与房地产投资基金投资基金：是一种利益共享、风险共担的集合投资方式，即通过发行基金单位，集中投资者的资金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和运作资金，投资于证券等金融产品或其他产业部门，以获得投资收益和资本增值。房地产投资基金：是用于房地产用途的投资基金。公司性和契约型（信托型）证券投资类和产业投资类8.1房地产信托的资金来源8.1.1吸收信托存款1.信托存款的含义2.信托存款的种类1）单位信托存款2）公益信托存款3）专用基金信托存款4）个人信托存款3.信托存款业务处理程序1）存款人提出申请2）信托投资公司审查3）开立账户信托存款开户书4）提供资金、交付信托收益5）退还信托存款8.1.2信托投资公司的实收资本金8.1.3同业拆借8.1.4发行股票或债券8.2房地产信托贷款业务8.2.1信托贷款的含义8.2.2一般信托贷款业务1.种类联营投资信托贷款房地产抵押贷款2.处理程序备选立项、调查评估、签约放贷、管理追踪借款申请表贷款合同8.2.3特约信托贷款业务1.特约信托贷款业务种类1）甲种特约信托贷款2）乙种特约信托贷款3）专项特约信托贷款2.处理程序:1）委托方、受托方、借款人签订三方合同2）委托方与受托方签订合同借款合同8.3房地产信托投资业务8.3.1房地产信托投资的含义8.3.2房地产信托投资的基本原则1、符合国家政策要求2、投资项目切实可行3、合理分享利润4、投资额度控制8.3.3房地产信托投资的一般运作流程1.信托投资公司面向投资者发行房地产投资集合资金信托计划，投资者与信托投资公司签订信托合同并交付投资资金。2.信托公司按照信托计划，购买或参与房地产项目3.信托公司按照信托计划，出租或出售房地产4.信托公司按照信托计划，扣除必要的管理费用和其他税费后，向投资者支付本金和投资收益。8.3.4房地产信托投资的特色1.专业化经营2.投资风险低3.促进土地有效利用4.投资期短5.回笼资金快6.拓展了投融资渠道8.3.5信托投资方式1.契约式2.股权式案例分析信托产品22002年7月28日，上海国际信托投资公司推出了国内首个房地产资金信托产品------新上海国际大厦信托项目，产品规模为2.3亿元，信托计划期限3年，每份信托合同金额不低于5万元，以万元增加。预期年收益4%，每年支付。该产品以新上海国际大厦部分楼盘作抵押，抵押物市场价格超过4.6亿元，地处陆家嘴，有升值潜力。上海国际信托投资公司为投资者设立转让平台。有贷款风险。管理费年收益4%以下为0，4%以上收取4%--5%。信托产品52002年10月16日深发展在上海推出市政项目委托贷款。项目为青浦区市政基础设施建设一期，金额5000万元，期限1年，收益率为年3%。宝山区市政基础设施建设一期，金额3亿元，期限5年，收益率为年4%。项目分别由青浦投资有限公司，宝山城乡建设经营有限公司借款。个人投资者最低投资1万元，以万元的整数倍增加。不得提前推出，可以转让。银行收取固定的手续费，不承担风险。信托产品7北京商务中心区（CBD）土地开发项目资金信托计划。由北京国际信托于2002年9月8日推出，信托期限为五年募集资金总规模不超过15亿元，按年度向投资者分配信托收益，预计受益人可以获得4.8%的年平均收益率。信托产品9青岛房地产开发贷款资金信托计划。由山东国际信托公司设立，募集资金1.5亿元，年平均收益率在4.5%左右。募集的资金全部以信托贷款的方式向鲁信置业授信融资，用于鲁信未央花园项目建设。REITs概述1、REITs概念：是一种按照信托原理设计、以发行受益凭证的方式公开或非公开汇集多数投资者的资金交由专门机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的投资工具。美国从法律上认定REITs需要经过“结构检验”和“经验检验”。结构检验：其目的是确保REITs实体符合美国国会设立该项投资工具时让广大中小投资者充分参与的意图，具体通过股东数量、股权集中度等指标进行检验。经验检验：确保其资金投向的方向限定在房地产行业，且主要来源为被动收入。2.REITs产生的历史渊源：美国马萨诸塞州商业信托，19世纪3.REITs的产生、发展与创新。1960年美国《国内税收法案》1986年《国内税收法案》修正案4.REITs的基本特征：流动性市场价值的稳定性高现金回报：REITs的净收益的90%以上必须以分红的方式返还给投资者。有效地分散投资风险抵御通货膨胀5.REITs的基本组织形式：契约型和公司型6.REITs的运作模式：必须采用公司、信托投资行等组织形式。至少有100位股东，份额最大的5名股东在REITs中的股份应低于50%；所有股份都一样，没有普通与优先之分，且所有股份都可以在证券市场上自由转让；总资产中须至少有75%投资于房地产有关的业务中，如房地产运营、房屋抵押贷款或其他REITs等。总收入中至少应有75%来源于房屋租金收入、房屋抵押贷款的利息收入、出售物业的利润、及投资股票的红利、利息和出售证券的资本收益总收入中最多只能有30%来源于持有不超过4年的物业的销售收入。必须返还90%以上的经营收益给投资者；高级管理人员必须将大部分个人净资产投资于自己管理的REITs中；REITs的经营收入在公司经营层面上无需纳税，从而成为美国最重要的避税投资工具之一。第九章房地产保险内容提要房地产保险是房地产金融的重要组成部分，它对房地产业务可起到保驾护航的作用。本章将通过对与房地产有关的保险产品的研究，使大家在了解保险基本理论的基础上，掌握房地产保险产品基本内容和运作过程，为今后从事房地产金融工作奠定基础。第一节保险基本理论一、保险的含义及其特征保险是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病，或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金的责任。第一节保险基本理论（一）保险与储蓄保险与储蓄都是为了将来经济上的某种需要而现在积存资金的一种方式，是处理经济不稳定因素的善后措施。两者的区别：行为特征：储蓄是是单独的、个别进行的；保险是集体的行为。资金的所有和使用：储蓄的资金的所有权归储蓄者所有，并且由其支配使用；保险基金的所有权归被保险人集体所有，并且由保险人代为支配使用。经营技术：保险经营需要特殊的精算技术。给付均等原则的含义：储蓄是个别均等原则；保险是综合均等原则。第一节保险基本理论（二）保险与救济保险和救济都是补偿灾害事故损失的经济制度。两者的区别：救济是基于人道主义的单方施舍行为，而保险则是受法律约束的经济合同行为。救济是单方的无偿行为，而保险则是以投保人支付保险费为前提的双方对价有偿行为。救济的实施者是完全依靠财政资金或社会资金的政府部门和慈善机构，保险的经营者是具有互助共济性质的经济单位—保险公司。救济的给付对象范围不能事先确定，保险的给付对象范围是依保险合同事先确定的。第一节保险基本理论（三）保险与赌博保险与赌博都是建立在综合均等原则基础上，而且给付都由偶然因素决定。两者具有本质区别：经营对象：赌博为投机风险；保险为纯粹风险。目的：赌博在于射利；保险在于排忧解难，获得经济保障，利人利己。结果：赌博是赢者以输者的损失为代价，是风险的增加；保险是被保险人的经济损失获得补偿，是风险的转移和减少。保险与赌博的本质区别在于保险以保险利益原则为前提，即投保人或被保险人对保险标的必须具有保险利益，否则，合同无效。第一节保险基本理论（四）保险与保证保险与保证都是当事人应付未来偶然事件的防范措施。两者的区别：保证是个体之间的合同关系；保险则是多数单位和个人之间的互助合作关系。保证合同从属于其他合同；保险合同则是独立的合同。保证费用的确定主要受当事人的心理因素影响；保险费的确定建立在精算基础上。第一节保险基本理论二、保险的性质（一）保险是一种经济形式，从属于一定的生产关系。（二）保险是一种合同行为。（三）保险分配的性质受生产关系制约。（四）保险是一种信用关系。第一节保险基本理论三、保险的职能和作用（一）保险的职能即保险所具有的职责和功能，它是保险性质及其规律性的客观要求和具体反映。第一节保险基本理论1.保险的基本职能保险的基本职能是指保险在一切经济形态下所固有的职能，表现为组织经济补偿和保险金给付的职能。即通过组织分散的保险费，建立保险基金，用于补偿被保险人因约定的保险事故发生所致经济损失的职能。也称为经济补偿职能。第一节保险基本理论保险基本职能是保险本质特征的反应。表现为：（1）保险的经济补偿以分散风险为前提。（2）经济补偿要求是保险产生和发展的原因。（3）保险所担负的经济补偿职能是一切社会形态所共有的。（4）保险的经济补偿职能具有如下丰富的内涵：第一、补偿由于自然灾害和意外事故所致保险财产的经济损失；第二、对被保险人在保险期内发生人身伤亡或生存到保险期满给付保险金；第三、承担被保险人因其行为失当依法对受害人（第三者）所付的经济赔偿的民事责任；第四、保证商业信用和银行信用的履约责任。第一节保险基本理论2.保险的派生职能保险的派生职能是由保险的经济补偿职能派生出来的。它包括：（1）财政性的分配职能（2）金融性的融资职能（3）防灾防损职能（4）社会管理职能第一节保险基本理论（二）保险的作用保险的作用是指保险在国民经济中执行其职能所产生的社会效应。1.保险的地位（1）保险在国民经济中的地位（2）保险在金融体系中的地位2.保险的作用（1）保险在微观经济中的作用（2）保险在宏观经济中的作用保险是国民经济的重要组成部分，是国民经济的“稳定器”。四、保险基金保险基金是社会后备基金的重要组成部分。它是保险人通过合理计算分摊金，向投保人收取保险费建立起来的后备基金，是用于补偿被保险人因约定的保险事故发生所致经济损失的货币资金。保险基金具有下列特点：1.保险基金是通过经济合同方式收取保险费而实现的。2.保险基金用于保险参加者之