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第十章房地产金融结算业务※※结算与房地产金融结算的含义。※※简述结算的原则、常见的结算方式、银行结算的纪律和银行账户及其管理原则。※※常见的结算方式第一节结算概述一、结算的含义结算泛指结账、算账等行为。从经济角度看，结算是指交易各方由于商品交易、劳务供应、证券买卖和资金划拨等经济活动引起的债权债务和股权变动，通过货币收付等形式来进行了结和清算的行为。房地产金融的结算是指房地产金融机构以中介者身份清结房地产经济活动领域各项资金往来的行为。这种资金清算中介尤以银行为代表，银行能够提供适应不同交易特点的结算方式，运用其金融服务职能，以其广泛的服务网点以及技术力量，为社会提供结算服务。二、结算的原则(一)恪守信用、履约付款原则这一原则是民法通则“诚实信用”原则在银行结算中的具体体现。恪守信用、履约付款既包括了对机关、企事业单位、个体工商户和个人的要求，也包括了对银行的要求，它是银行、机关、企事业单位、个体工商户和个人必须遵循的准则。(二)谁的钱进谁的账户、由谁支配原则这一原则主要在于维护存款人对存款资金的所有权或经营权，保证存款人对资金的自主支配权。结算款项应无条件地收进付款人所指定的收款人的账户，银行不得非法代任何单位扣款和查询。在结算过程中，收付双方发生交易纠纷，应按照结算办法的规定，由发生经济纠纷的收付双方自行处理，或向仲裁机关、人民法院申请调解或裁决，银行不参与。(三)银行不垫款原则银行在办理结算业务过程中，一旦发生付款人账户资金不足或收款人未收妥款项而急需用款时，不得采取由银行垫付资金的方式来解决。这一原则主要在于划清银行资金和存款人资金的界限。银行提供结算服务，是起到资金清算中介的作用，银行只负责办理收付款各方之间的资金转移，不承担垫付资金的责任。这一原则的应用，在信用卡业务和法人账户透支业务中有例外。三、结算的方式银行办理结算的方法称为银行结算方式，涉及结算的种类和结算工具。现行国内的结算方式是以结算工具三票(汇票、本票、支票)、三式(汇兑结算方式、委托收款结算方式和异地托收承付结算方式)和一卡(银行卡)为主，并结合适用区域来划分的。银行结算按适用区域可以分为同城结算和异地结算两种。四、银行结算的纪律(一)机关、企事业单位、个体工商户和个人办理银行结算应遵守的结算纪律三个不准：不准出租和出借账户；不准签发空头支票、印章与预留印签不符的支票和远期支票；不准套取银行信用。未经同意只准在银行账户余额内按照规定向收款人支付款项，遵守银行账户管理的有关规定，严守信用，信守合同。机关、企事业单位、个体工商户和个人违反银行结算纪律，将受到有关法规的处罚。(二)银行办理结算应遵守的结算纪律八个不准：不准以任何理由压票、任意退票、截留挪用客户和他行资金、受理无理拒付、不扣少扣滞纳金；不准在结算制度之外规定附加条件，影响汇路畅通；不准违反规定开立账户；不准拒绝受理、代理他行正常结算业务；不准放弃对企业单位违反结算纪律的制裁；不准违章承兑现商业汇票和逃避承兑责任，拒绝支付已承兑的商业汇票票款；不准超额占用联行汇差资金、转嫁资金矛盾；不准逃避向中国人民银行报送汇划大额款项的信息。此外，为了严格遵守结算纪律，保证结算质量，接受客户监督，银行还必须遵守规定办理结算的时效标准，并对外公布。五、银行账户的管理(一)银行账户管理原则1．自愿选择原则机关、企事业单位、个体工商户和个人可以自主选择银行开立银行账户，银行也可以对开户申请人作出选择。2．账户申报原则银行账户的开立和撤销，开户银行和客户(不含个人)都应向中国人民银行办理申报手续。3．一个基本账户原则企事业单位一般只能在银行开立一个基本存款账户，不能多头开立基本存款账户。开户申请人申请开立基本存款账户必须经中国人民银行当地分支机构核发开户许可证。4．存款保密原则银行必须依法为开户存款人的存款保密，维护存款人资金的自主使用权。除国家法律规定和国务院授权中国人民银行总行的监督项目外，银行不代任何企事业单位、个体工商户和个人查询、冻结、扣划存款人账户内的存款。(二)银行账户分类及开立银行账户按存款人分为单位银行账户和个人银行结算账户，存款人以单位名称开立的银行账户为单位银行账产，单位银行账户通常可分为基本存款账户、一般存款账户、临时存款账户和专用存款账户四大类。个人银行账户是自然人因投资、消费、结算等而开立的可办理支付结算业务的存款账户。基本存款账户是指存款人办理日常转账结算和现金收付的账户。存款人的工资、奖金等现金的支取，只能通过基本存款账户办理。一般存款账户是指存款人在基本存款账户以外的银行借款转存、与基本存款账户的存款人不在同一地点的附属非独立核算单位开立的账户。存款人可以通过一般存款账户办理转账结算和现金缴存，但不能办理现金支取。临时存款账户是指存款人因临时经营活动需要开立的账户。存款人可以通过临时存款账户办理转账结算和根据国家现金管理规定办理现金收付。专用存款账户是指存款人因特定用途需要开立的账户，如为办理政策性房地产开发资金、住房基金业务开立的账尸。开立存款账户存款人申请开立存款账户，应填制开户申请书，提供银行账户开户办法规定的证明文件，送交盖有存款人印章的印鉴卡片，经银行审核同意后开立存款账户，其中开立基本存款账户，还须凭中国人民银行当地分支机构核发的开户许可证开户，其他账户也可建立开户许可证制度。具有独立企业法人资格的房地产开发经营企业，该企业内部单独核算的单位等可以申请开立基本存款账户；根据资金运作需要，符合条件的也可以中请开订其他类型的账户。(三)账户管理1）中国人民银行的管理中国人民银行执行金融管理职能，负责核发开立基本存款账户的开户许可证，受理开户银行对存款人开立和撤销账户的申报；负责协调、仲裁银行账户开立和使用方面的争议，监督、稽核开户银行的账户设置和开立，纠正和处罚违反账户管理办法的行为。2）开户银行的管理包括正确办理开户和销户，建立、健全开销户登记制度，建立账户管理档案，定期与存款人对账，及时向中国人民银行申报存款人开立和撤销账户的情况。第二节银行票据结算广义的票据包括各种有价证券和凭证，如公司股票、公司债券、国家公债券、发票和提货单等；狭义的票据则是指票据法规定的汇票、本票和支票。在我国的银行结算制度中，有“三票”一说，这三票就是指汇票、本票和支票这个狭义的票据内容。银行票据结算方式就是指通过汇票、本票和支票清结社会经济活动中资金往来的结算方式。一、汇票(一)汇票的概念和种类汇票是出票人签发的，委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定金额给收款人或者持票人的票据。汇票分两种：1）商业汇票：由商业信用产生的，是企业、事业、机关和团体等单位签发的汇票。2）银行汇票：由银行信用产生的，是银行签发的汇票。(二)银行汇票银行汇票是指出票银行签发的，由其在见票时按照实际结算金额无条件支付给收款人或者持票人的票据。它是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转账结算或支取现金的票据。银行汇票具有如下特点：1．票随人到银行汇票可随身携带，票随人到，有利于单位、个体工商户和个人及时采购和急需用款。2．使用灵活银行汇票的持票人既可以将汇票转让给销货单位，也可以通过银行办理分次支付，必要时还可转汇到其他地方。3．兑现性强个体工商户和个人提出申请，经银行审查后签发的填明“现金”字样的汇票，可以到指定兑付银行支取现金，这样可以避免长途携带现。4．保付性强银行汇票由银行保证支付，收款人能及时收到款项。(三)商业汇票商业汇票是指出票人签发的、委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。其主要功能有：1．具有信用功能购货单位可以把它作为延期付款的凭证以获得商品，销货单位也可以将其转让给银行取得贴现资金。2．具有支付功能在社会经济活动中，商业汇票可以充当商品交换的媒介和资金清算的工具。3．具有流通功能商业汇票可以在承兑期限内进行多次背书转让，完成债权的转移和实现债务的清偿。商业汇票按其承兑人的不同，分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。商业承兑汇票是由银行以外的付款人承兑的商业汇票。银行承兑汇票是由银行承兑的商业汇票，它是由收款人或承兑申请人签发，并由承兑申请人向开户银行申请，经银行审查同意承兑的票据。二、本票(一)本票的概念本票是出票人签发的，承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。本票可以分为银行本票和商业本票。由银行签发的本票称为银行本票。由企业等单位签发的本票称为商业本票。(二)银行本票银行本票是银行签发的，承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。它是申请人将款项交存银行，由银行签发给其凭以办理转账结算或支取现金的票据。银行本票适用于同城结算业务，单位、个体工商户和个人在同城票据交换范围内的商品交易和劳务供应以及其他款项的结算都可以使用银行本票。银行本票有不定额和定额两大类。银行本票一律记名，自出票日起，付款期限最长不得超过2个月，一般规定付款期限为1个月。在有效期内，银行本票可以背书转让。银行本票见票即付，当场抵用，逾期的银行本票，兑付银行不予受理，须向签发银行办理退款手续。银行本票具有如下特点：一是信誉高；二是以转账为主。三、支票支票是出票人签发的，委托办理支票存款业务的银行在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。支票在我国是使用最久也是使用最广泛的票据，它常作为最基本的同城结算工具。支票具有如下特点：1．适用范围广无论是机关、企事业单位、个体工商户和个人都可以按规定向银行申请开户，使用支票。2．使用方便、灵活所有在银行开立账户、领有支票的机关、企事业单位、个体工商户和个人都可以根据需要，在票据交换地区，签发支票，用于商品交易、劳务供应和其他款项的结算。开立支票存款账户，申请人应当有可靠的资信，申请时必须使用其本名，并提交证明其身份的合法证件，领用支票，应存人一定的资金并预留其本名的签名式样和印鉴。支票可以支取现金，也可以转账。用于转账时，应当在支票正面注明。在使用横式单联支票时，一般规定如果在支票左上角加划两条斜线的为划线支票、只能办理转账，不能支取现金。银行票据结算中的票据，除特别注明“不准转让”的以外，都可以在规定的付款有效期内流通转让。第三节银行其他结算银行其他结算是指银行票据结算之外的结算。银行其他结算方式包括1）汇兑2）委托收款3）异地托收承付4）银行卡5）贷记6）借记一、汇兑汇兑是指汇款人委托银行将款项汇给外地收款人的一种结算方式。汇兑便于汇款人向异地主动付款，适用范围非常广泛，可适用于机关、企事业单位、个体工商户和个人的各种款项的结算。银行汇兑结算有如下特点：1．安全、迅速汇兑是由汇款人通过汇出地银行汇到汇人地银行，支付给指定的收款人，因此比较安全；电子汇款十分迅速，可缩短在途时间。2．可不开账户外地收款人在当地没有开立账户的，也可以使用汇兑。3．可分次支付收款人需要分次支付时，可以在当地银行开立临时存款账户，分次支取，付完清户。汇兑分为信汇和电汇两种。1）信汇是以邮寄方式将汇款凭证转给外地收款人指定的汇入行；2）电汇则是以电报方式将汇款凭证内容转发给收款人指定的汇入行。电汇的汇款速度比信汇快捷，随着金融电子化的发展，一些银行开通了全国电子汇兑系统，这样在与异地各开通网点之间资金划转能在更短的时间内，即24小时内到账抵用，有的甚至可以实时到账抵用。二、委托收款委托收款是收款人委托银行向付款人收取款项的结算方式。这是一种在银行开户的企事业单位和个体工商户提供收款依据，主动委托银行向交易对方收取款项的结算。它适用于商品交易、劳务款项以及其他应收款项的结算。委托收款在同城和异地均可以办理。在同城结算中，目前此种结算方式，在有的地方已被一种新的同城结算借记办法代替。委托收款结算分为两大部分。1）委托：收款人办理委托收款，应向开户银行填写委托收款凭证，提供收款依据；2