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教材：《房地产金融新编》，曹建元编著，上海财经大学出版社，2009，第1版。Questions1)whatisrealestate?Howtomakeprofitsinrealestateindustry?2)Whoistheparticipantinvolvedinrealestateindustry?3)Howaboutyourchoiceifyouneedalodge?4)Anycommentsonrealestate?总论本章在简要介绍房地产业及其资金运作的基础上，对房地产金融的概念进行了定义，概要介绍了我国房地产金融的主要发展历程，分析了房地产业与金融业的关系，并阐述了房地产金融学的研究对象和内容。第一章总论第一节房地产业及其资金运作一、房地产和房地产业（一）房地产的概念房地产是房产和地产两种财产的合称。房地产不仅是指土地及土地附着物，而且还包括由此而衍生的各种权属关系。是以房与地的这种物的存在为前提的一种财产形态，是土地和附着于土地之上的房屋等建筑物以及构筑物所构成的物质形态在经济上的体现，是房屋与土地的经济形态，它涉及到权属关系。产权的形成、转化、抵押和租赁等是房地产经济活动的主要内容。（二）房地产业的特征1.房地产物质特性方面的特征（1）固定性（2）多样性（3）耐久性（4）体积大2.房地产经济性质方面的特征（1）房地产所处的地理位置对其价格有重大影响；（2）房地产的单件性使得房地产估价显得日趋重视；（3）房地产产权具有可分割性，投资者可以以出售或出租等方式寻求投资回报；（4）房地产生产投资大。占有权、使用权、收益权和处分权（三）房地产业的概念房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务等项房地产经济活动的各个经济单位的总体，包括房地产开发公司、房地产投资咨询公司、物业管理公司、房地产交易市场组织、房地产估价事物所以及房地产管理机构。房地产业属于第三产业，这个产业的经济活动涉及金融、保险、建筑和法律等领域。建筑业属于第二产业。二、房地产业资金及其运作（一）房地产业经济活动的资金分类（1）从资金来源渠道划分，资金包括投资者权益：包括国家投入的资本金、法人投入的资本金、个人投入的资本金、外商投入的资本金负债：包括金融机构借款、债券筹资、预收购房定金、预收代建款和其他负债。（2）按资金的实物形态和价值转移方式不同固定资金：主要指用于以房屋、建筑物、机械设备、运输工具、办公设备等固定资产实物形态存在的劳动资料方面的资金流动资金：主要是指用于原材料等劳动对象方面的资金。（二）房地产业资金的循环运行货币购买土地、工机料在建工程商品房资金（三）房地产业资金运作的特点1、资金投入量大2、整体资金周转慢；3、资金运作受地域影响大；4、房地产资金的增值性。第二节房地产金融的概念一、金融指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切活动。如货币的发行、流通和回笼，存款的吸收和提取，贷款的发放和回收，金银与外汇的买卖，股票、债券的发行与流通，以及信托、保险等相关经济活动。金融机构：专门经营货币资金业务的机构，包括银行、保险公司、信托公司、财务公司、信用合作社等。二、房地产金融的概念和内容房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹集、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融业务的主要内容包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及房地产有价证券的发行和代理发行与交易等。三、房地产金融的发展（一）起步、初创时期(1840-1949)早在1840年鸦片战争以后，房地产金融业务就伴随房地产业相继在上海、天津、汉口等城市萌芽生长。当时，各殖民主义国家纷纷到中国开设洋行，成立房地产公司，依仗特权牟取暴利。1897年中国通商银行成立。第一次世界大战以后，中国民族资本主义工商业得到发展，相继成立多家商业银行，并开始以投资、抵押、信托等形式参与房地产业。1930年、1931年，国内外各家银行参与房地产投资和买卖业务达到了最高潮。在上海、天津等城市，外国银行的抵押贷款当中以房地产作抵押的一般都占一半以上。其中最大的一家银行——汇丰银行，不但利用抵押贷款操纵房地产市场，而且大量购买各房地产公司的股票、债券，成为一个“房地产王国”。而浙江兴业银行1931年帐面上的房地产购入额也高达880余万元。大家所熟知的上海南京路、外滩和西区一带的大楼建筑，都是这一时期由各家银行投资建造的。银行投资房地产作为自身实力的体现，起到树立银行形象、吸引客户存款的一个重要手段，如“北四行”在上海投资建造国际饭店大厦；浙江兴业银行1930年设立信托部，开展房地产出租出卖、房地产抵押等业务。（二）过渡、委缩时期(1949-1978)新中国建立初期，尽管实行了计划经济体制，并对房地产所有制和财政金融体制进行了改革，但城市房地产仍允许买卖、典当、赠与或交换，金融业也在一定程度上参与房地产的经营业务。1956年，国家实行自建公助、鼓励职工个人建造住宅的政策，建行在辽宁、内蒙等18个省市试办一年的贷款总额为400万元的建造住宅贷款。到了1956年底工商业社会主义改造基本完成后，虽然城市房地产进入了非经营阶段，金融业不直接投资房地产，但财政拨款的房地产开发建设资金也都是委托专业银行代为拨付和监督使用，发挥了相应的房地产金融管理责任。之后，计划经济中，城镇住房建设由国家投资，住房实行供给制，房地产市场不存在，房地产金融业务也随之消失。（三）恢复、发展时期(1978-1986)1978年城镇住房制度开始改革，提出住房商品化的观念。1980年，中国国际信托投资公司，自筹资金投资，开发北京建国门外大街的国际大厦。1981年建行组建中国房屋开发公司，开发房地产项目。1982年开始试办购房储蓄贷款业务。1984年国务院提出组建房地产综合开发公司，对城市建设实行综合开发。1986年，为配合“提租补贴”的房改，烟台、蚌埠成立住房储蓄银行，并承担了房改金融业务。（四）调整、发展时期(1987-1993)1988年，国发[1988]11号文，提出在全国城镇分期分批推行住房制度改革。文中明确提出政府可委托银行设立房地产信贷部，专门办理有关住房生产、消费资金的筹集、融通和信贷结算等业务。1993年，第三次全国城镇住房制度改革工作会议提出普建公积金制、发展住房金融等房改指导思想，强调全面推行住房公积金制度。开办住房储蓄、购房抵押贷款、分期付款和住房保险等，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。（五）规范发展时期(1994---)1994年12月《政策性住房信贷业务管理暂行规定》、1995年7月《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》，对政策性住房金融业务和商业性住房金融业务作了初步规范。1995年《商业银行法》、《担保法》和《贷款通则》颁布。1997年《个人住房担保贷款管理试行办法》。1998年，对《试行办法》进行修订。1999年，央行发布《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》；2000年建设部与央行联合发布《住房置业担保管理试行办法》，规范担保公司的运作，同时也丰富了住房贷款担保的主体。2001年央行《关于规范住房金融业务的通知》，明确了商业银行开展住房金融业务应共同遵循的有关规定。四、房地产金融发展展望1.房地产金融的经营主体会进一步增加，房地产金融经营主体经营管理能力和服务水平有望提高。2.房地产金融工具会呈现多样化发展的格局。房地产金融产品的创新：个人抵押贷款品种的细化和完善；进一步开发住房装修保险、购买预售住房保险、住房抵押贷款保证保险、房屋当值保险等；房地产信托理财品种开始增多。商业银行、保险公司、信托投资公司、证券公司、典当行3.房地产金融法规不断完善，房地产金融市场体系逐步完善。一级金融机构：政策性和商业性房地产金融机构共同发展；二级金融机构：房地产证券化尤其是住房抵押贷款证券化可望运行。4.网上房地产金融业务将成为房地产金融发展的一个重要方面。包括购房贷款、房产保险等业务。网上服务特点：网上申请、实时审查、实时认证、在线支付，客户可以享受24小时周到便捷的服务。第三节房地产业与金融业的关系一、房地产业的发展需要金融业的支持（一）房地产的开发与经营需要金融业的配合（二）房地产的流通和消费需要金融业的帮助（三）房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务。如办理结算、信托、保险、代理发行有价证券等。二、金融业的发展需要在房地产业拓展业务（一）金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务；（二）金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用与推广（三）金融业需要在房地产业拓展金融服务内容保险机构开办房屋质量保险、住房抵押贷款保险等新品种；信托机构承办房地产经租管理、代理房地产投资或买卖，从事房地产咨询业务等。第四节房地产金融学的研究对象和内容一、房地产金融学的研究对象房地产金融学是经济学的一个分支，是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和经济法学等学科之间的边缘学科。房地产金融学是专门研究房地产金融活动的方法和规律的科学。研究的目的是：揭示规律，运用有效的金融手段，筹集、融通房地产资金，探索实现房地产资金的良性循环。研究对象主要涉及以下几个方面：1.研究如何构筑房地产金融组织体系并对其运作实施管理；2.研究如何拓宽房地产资金运作渠道，通过资金融通和其他金融服务，促使房地产资金实现良性循环；3.研究房地产金融如何配合房地产业的发展重点，促进居者有其屋目标的实现。二、房地产金融学的内容房地产金融学是以金融学和房地产经济学等为重点，它的研究内容主要是银行和非银行金融机构对房地产的开发、流通和消费领域的单位和个人提供与房地产有关的信用和其他金融服务。房地产金融学的内容包括：1.房地产金融机构的组织体系和房地产融资主体；2.房地产金融机构的信用管理。3.房地产融资的可行性研究4.房地产保险的原理和险种设置；5.房地产证券化；6.为房地产开发、流通和消费服务的其他业务，包括信托、典当和金融结算的理论的实务。