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政策性住房金融住房公积金制度，住房公积金管理的原则个人住房公积金贷款的要点，个人住房公积金贷款和个人商业性商品住房贷款的主要差异政策性住房置业担保及其特点和主要内容。第五章政策性住房金融第一节住房公积金制度一、住房公积金住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。以住房公积金制度为基础我国建立了政策性的住房金融，初步形成商业性和政策性并存的住房金融体系。本质属性是工资，是住房分配货币化的需要形式。住房公积金的个人所有权是限制性所有权，职工对公积金的占有、使用、收益和处分四项权利的行使受到一定程度的限制。住房公积金未被提取之前，职工不能实际占有。由所在单位缴存到住房公积金管理中心，在受委托银行设立的专户统一管理，实现保值和增值，个人不能直接决定保值方法和收益率。1、强制性：凡在职职工及其所在单位都需要按规定的缴存基数、缴交比例并按月缴存住房公积金。2、互助性：集中全社会职工的力量，把个人较少的钱集中起来，形成规模效应，并且缴存住房公积金的人都具有使用住房公积金的权利，有房的人帮助无房的人，或者所有职工互帮互助。“低存低贷”3、保障性：公积金通过运做实现合理增值，增值收益全部用于职工住房。二、住房公积金的管理1、住房公积金管理委员会的决策管理（P125）直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟），应当设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构。住房公积金管理委员会的成员中，人民政府负责人和建设、财政、人民银行等有关部门负责人以及有关专家占1/3，工会代表和职工代表占1/3，单位代表占1/3。住房公积金管理委员会主任应当由具有社会公信力的人士担任。住房公积金管理委员会在住房公积金管理方面履行下列职责：（一）依据有关法律、法规和政策，制定和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施；（二）拟订住房公积金的具体缴存比例；（三）确定住房公积金的最高贷款额度；（四）审批住房公积金归集、使用计划；（五）审议住房公积金增值收益分配方案；（六）审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。2、住房公积金管理中心的运作管理（P126）直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）应当按照精简、效能的原则，设立一个住房公积金管理中心，负责住房公积金的管理运作。县（市）不设立住房公积金管理中心。住房公积金管理中心可以在有条件的县（市）设立分支机构。住房公积金管理中心与其分支机构应当实行统一的规章制度，进行统一核算。住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位。住房公积金管理中心履行下列职责：（一）编制、执行住房公积金的归集、使用计划；（二）负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；（三）负责住房公积金的核算；（四）审批住房公积金的提取、使用；（五）负责住房公积金的保值和归还；（六）编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；（七）承办住房公积金管理委员会决定的其他事项。3、银行专户：住房公积金管理中心在住房公积金管理委员会指定的受委托银行设立住房公积金的专用帐户。住房公积金管理委员会应当按照中国人民银行的有关规定，指定受委托办理住房公积金金融业务的商业银行（以下简称受委托银行）；住房公积金管理中心应当委托受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。住房公积金管理中心应当与受委托银行签订委托合同。4、住房公积金的监督管理完整的监督体系，包括财政监督、审计监督、职工和单位监督、社会监督。住房公积金管理中心在编制住房公积金归集、使用计划时，应当征求财政部门的意见。住房公积金管理委员会在审批住房公积金归集、使用计划和计划执行情况的报告时，必须有财政部门参加。住房公积金管理中心编制的住房公积金年度预算、决算，应当经财政部门审核后，提交住房公积金管理委员会审议。住房公积金管理中心应当每年定期向财政部门和住房公积金管理委员会报送财务报告，并将财务报告向社会公布。住房公积金管理中心应当依法接受审计部门的审计监督。住房公积金管理中心和职工有权督促单位按时履行下列义务：（一）住房公积金的缴存登记或者变更、注销登记；（二）住房公积金账户的设立、转移或者封存；（三）足额缴存住房公积金。住房公积金管理中心应当督促受委托银行及时办理委托合同约定的业务。受委托银行应当按照委托合同的约定，定期向住房公积金管理中心提供有关的业务资料。职工、单位有权查询本人、本单位住房公积金的缴存、提取情况，住房公积金管理中心、受委托银行不得拒绝。职工、单位对住房公积金账户内的存储余额有异议的，可以申请受委托银行复核；对复核结果有异议的，可以申请住房公积金管理中心重新复核。受委托银行、住房公积金管理中心应当自收到申请之日起5日内给予书面答复。职工有权揭发、检举、控告挪用住房公积金的行为三、住房公积金的主要内容（一）住房公积金储蓄的对象所有国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位（包括外商办事机构、代表处、联络处等）、社会团体等注册单位的在职职工（外方职工除外）。（二）住房公积金的缴存单位应当到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，经住房公积金管理中心审核后，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。每个职工只能有一个住房公积金账户。1．构成：职工每月实际缴存的住房公积金为职工个人缴存的住房公积金和单位为职工个人缴存的住房公积金之和。2．归属：属于职工个人所有。3．确定办法：北京市目前住房公积金年度为7月1日到下一年的6月30日，住房公积金缴存额采取一年一定的办法。即每年7月1日，以职工个人去年1月1日至12月31日的月平均工资为基数，分别乘以单位和职工住房公积金缴存比例，确定新住房公积金年度每个职工的住房公积金缴存额。如何确定？装修不能动用（三）住房公积金的支取职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：1）购买、建造、翻建、大修自住住房的；2）离休、退休的；3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；4）出境定居的；5）偿还购房贷款本息的；6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。经同意，可动用配偶、同户成员或非同户成员的直系亲属的住房公积金。依照前款第（二）、（三）、（四）项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。（四）公积金的转移、中断和恢复单位与职工终止劳动关系的，单位应当自劳动关系终止之日起30日内到住房公积金管理中心办理变更登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。该职工住房公积金账号作相应调整（五）住房公积金储蓄的计息、对帐和查询计息：每年6月30日按上年7月1日银行挂牌的住房公积金储蓄利率结息。对帐：每年6月30日结息后2个月内对帐单同单位对帐，并委托单位同职工对帐。查询：网上、手机短信、电话查询、金融机构、住房公积金管理中心。第二节住房公积金贷款一、住房公积金贷款的主要内容（一）贷款对象和条件在住房公积金管理中心系统缴存住房公积金的住房公积金缴存人，和住房公积金缴存单位的离退休职工。（住房公积金处于封存状态的职工，不能申请住房公积金贷款）。同时要求：1．具有北京市城镇常住户口或有效居留身份2．具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；3．在本市（包括所属区县）购买自住住房；4．具有购买住房的合同或相关证明文件5．申请贷款前已连续缴存住房公积金6个月（含）以上或累计缴存住房公积金12个月（含）以上，且申请贷款时仍正常缴纳。6.提供管理中心认可的担保方式；7.符合管理中心规定的其他条件。※夫妻双方申请过一次住房公积金贷款的，须将贷款全部还清后，才能再次申请该类贷款(二)贷款额度、贷款期限和贷款利率根据贷款资金来源及成本、借款职工的还款能力和人民银行的利率政策确定。贷款额的确定——以北京市为例1．计算借款申请人及其共同申请人的月收入。月收入=职工个人住房公积金月缴存额÷职工住房公积金缴存比例；2．计算最高可贷款额度。借款人家庭月收入(指夫妻双方月收入、离退休职工与其子女等其他共同申请人的月收入，下同)，每月至少扣除400元的生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得即为最高可贷款额度。3．具体贷款额度和年限，必须同时满足单笔最高贷款额度、最高可贷款额度和最低首付款的要求。※借款人及其共同申请人的月收入是以住房公积金月缴存额反推计算的，对于其它不能由住房公积金月缴存额推算出的月收入不作为计算可贷款额度的月收入基数。※离退休职工以单位开具的“收入证明”来确定计算可贷款额度的月收入基数。※计算借款人月收入时，住房公积金缴存比例按8%计算；对于外商投资企业职工，如缴存比例为10％，则按10%计算。(三)贷款手续（P132）1、借款申请人填写申请表；2、向受托银行提交申请资料；3、受托银行初审确认客户的贷款资格；4、在贷款合同、抵押合同上签字；5、贷款合同公证、抵押合同公证和登记；（四）贷款支付贷款银行用转帐方式划入在银行开立的售房存款户。（五）贷款偿还借款人可用现金、自筹资金帐户和公积金存款偿还贷款本息。（六）住房抵押抵押期间，借款人无权出租、变卖、馈赠或再抵押。银行保管抵押房地产的他项权证。（七）抵押物保险：可改为住房置业担保（八）抵押物的处分公积金贷款ｖｓ商业贷款一、贷款对象有所不同。住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是住房公积金的交存人和汇交单位的离退休职工，其贷款的对象必须具备下列条件：１、持续缴存６个月住房公积金或已累计缴存２４个月以上且目前还在继续缴存。２、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力。３、具有购买住房的合同或有关证明文件。４、提供住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式。５、符合住房资金管理中心规定的其他条件。而一般的金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的交存人和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者。二、贷款额度有所不同。一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房款的８０％。三、贷款管理不同。公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。因此公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。四、贷款利率不同。公积金贷款的利率是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差。公积金贷款比商业贷款多了评估费。商业贷款不需要评估，但用公积金贷款购买商品房，目前必须进行评估，交纳评估费。商业贷款比公积金贷款多了律师费。商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查，律师收取４‰的律师费，公积金贷款则不需个人交纳律师费。第三节政策性住房置业担保一、政策性住房置业担保的概念政策性住房置业担保是政策性住房置业担保公司（以下简称担保公司），在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。二、政策性住房置业担保的特点1、为申请个人住房公积金贷款的借款人担保，并且是连带责任保证；2、借款人抵押所购住房，担保机构承担连带责任的反担保；3、借款人所付费用较低。三、政策性住房置业担保的机构1、住房置业担保公司：收费盈利2、住房置业担保中心：不以盈利为目的四、政策性住房置业担保的内容（一）政策性住房置业担保的对象同住房公积金贷款对象（二）设立