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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料房屋中介产业分析及太平洋房屋企业策略分析(辅仁大学企业管理学系第三十三届企业政策报告)指导老师：周宗颖老师组员：林逸筠王巨翔杨文杰陈盈如侯建光陈莉佳1.序论1.研究动机近年来我国经济快速成长，累积庞大的外汇存底，国民所得大幅提高；反映在房地产上，便是购屋置产的强烈意愿与换屋频率、次数的相对增多。从选定标的物、谈妥、签约到移转完成，过程牵涉广泛，手续繁琐复杂，既耗时费日又奔波劳累，远非忙碌之现代人得以从容应付。于是，专业的房屋中介业者在此背景应运而生。随着整个时代的进步，房屋中介自过去以跑单帮式的「掮客」角色演变成以房屋中介公司的组织型态来从事居间介绍。二十一世纪的房屋中介业将成为热门新兴行业已无庸置疑，但需在法令完备、证照制度实施下，房屋中介产业发展才可能更健全。根据业者调查，全台湾透过房仲业买卖交易的房地产数量仅四成左右，还有六成以上的消费者并未选择房仲业服务，若是乐观看来，房仲业潜在的业务大饼可是相当可观，房仲商机不可限量。国内消费者对房仲业的接受度已逐渐提高；然而由于这几年来房仲市场不断有生力军加入，房仲业者在未来将面对激烈的市场挑战，故不论是店头式或楼面式、直营或加盟、区域小型或兼营的业者均不断尝试可行策略，或调整经营型态，以在房仲市场拔得头筹；例如尝试楼面式的经营业者设立店头据点、直营连锁之公司也试设立楼面式的据点、或开始吸收加盟店等，或者是塑造良好服务形象、提出可与竞争对手较劲的服务保证组合等方法以抢夺房仲市场的大饼。故本组想藉由研究房仲发展的历史及各家房仲业者的策略做法来找出值得借镜的策略做法并探讨其成功因素，以供欲从事或正在从事房仲业的读者参考。2.研究目的本组针对上述之研究动机而欲达成下列之目的：一、了解产业现况。二、分析产业中企业的竞争状态。三、合理地解释过去产业中企业的策略作法。3.界定研究范围本组所研究之房仲业者均指从事房屋买卖与租赁事务的居间介绍服务以赚取一定报酬的人员。而目前房仲市场中有三大类的服务型态，包括直营、加盟与其它，直营业者均由总公司控管一切事务，成本也由公司负担，如信义房屋、太平洋房屋、永庆房屋等；加盟业者由总公司提供一切know-how及logo等，但总公司只收取权利金，而成本均由各加盟店自行负担，如力霸房屋、住商不动产等；其它中包括一些区域小型自营的房仲业者、楼面式经营房屋代销业者及俗称跑单帮的个人房仲业者。本组研究旨在研究房仲发展历史及各房仲业者的竞争情况与策略做法，并找出一套策略逻辑以合理解释其策略成功或失败的因素。故本组研究范围只包括民国八十七年之前的房仲历史精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料及各房仲业者的发展与策略做法。4.章节关联性因本组此份产业报告希望能了解产业的历史与发展情况、产业中企业的竞争与发展状态，而找出一套策略逻辑，以合理地解释企业的策略做法。故先研究房仲业的历史与发展，再对产业做深入分析，所得结果才能用以解释个案企业的策略发展。所以本组的报告结构如下安排：在第一章序论的部分，首先介绍本组为何选择房仲业为研究对象之动机与目的、研究此产业所深入的程度、以及此份产业分析报告的特色。在第二章产业现况的描述方面，本组将目前整个房仲业、相关产业及其大环境做深入浅出的描写，并找出此产业的特性，以为产业分析的基础。在第三章产业分析方面，综合上章所得的产业背景资料，在第一节中展开产业的价值链，再结合六大策略构面，为本组进行分析的基础架构。在第二节中将房仲业者按照其垂直整合程度之高低与其通路分布的范围大小分为九个群组进行分析，透过对群组之组内与组间的策略做法与差异的了解，并透过策略矩阵将其策略的运用进行剖析，以合理地解释业者的策略做法。在第四章个案分析方面，本组选择太平洋房屋公司为个案分析的对象，在第一节中先介绍太平洋房屋的背景资料；第二节详细说明太平洋房屋从事的价值链活动之内容；第三节中以太平洋房屋的价值链搭配策略形态，共同组成策略矩阵来分析太平洋房屋的策略运用情况。2.现况之描述1.营运状况中介店(组)数项目组织单位海外单位员工人数公司成立时间直营加盟预售新成屋商业中介中介预售商铺业务幕僚合计巨东66年203112250信义70年11101316117872841071震达74年21020030230太平洋74年1244719451991144中信74年14019640136住商75年018011446台湾75年1001371侨福76年0451111450力霸77年014114101491559永庆77年37011450ERA80年220216国3000加盟店40020420有巢氏84年0302397256资料来源：信义不动产企研室精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料表一、主要房仲业者营业点数、员工数一览表表一为目前房仲业者的营运情况，且房仲业在布点时有「重北轻南」的现象，且大台北地区多数行政区还有密集开店的情形。而在一般乡镇地区则通常是加盟业者优先进驻，直营业者再选择地进入。2.经营型态台湾的房仲业发展至今，明显的区隔出『楼面式』与『店头式』两种经营模式，其中『店头式』又可以分为直营系统与加盟系统两种。楼面式以台湾房屋、巨东建设为代表；店头直营则有信义房屋、太平洋房屋等；而店头加盟则为住商不动产、ERA、侨福房屋等。不过，随着房仲市场的竞争激烈，先前壁垒分明的方式在现今已逐渐的转趋模糊，原本直营的力霸房屋在民国八十二年时采直营、加盟的双轨制度，到了民国八十五年时则全面转型为加盟店制度，同时由于加盟店拓展容易，力霸的加盟店数遽增。而房仲业发展到目前共有四家店数超过百家，加盟店有住商不动产、力霸，直营店则有太平洋房屋以及信义房屋；由于大型房仲业几乎一致积极扩张版图，但由于目前国内房仲使用率大约只有四成左右，与欧美各国的八、九成使用率相较仍有极大的发展空间。楼面式经营其经营优点便是在于成本较低，且因为集中于同一楼面，不必负担较高的租金费用，加上无底薪或是低底薪，成本自然比较低，而其缺点便是在于没有商圈的经营以及来店客户的稳定支撑，经营上全靠主动出击，所以受市场景气的起伏影响很大，经营的风险也相对增加。目前已逐渐被店头式的经营模式盖过风采。店头式经营采取所谓的『商圈深耕』政策，以建立良好的邻里关系为着眼点，所以在案源的开发以及对象的取得上会比较稳固，但仍有其缺点，如开店总成本较高，加上适当的店面不易寻找，而适任的的店长栽培也不易，所以店的成长也相对比较吃力。3.服务相关措施信息服务方面近年来房仲业者积极投入研发计算机信息系统，如住商不动产的『触控式对象查询系统』、力霸房屋的『万屋通计算机影像交易系统』、信义房屋的『商圈地理信息系统』及太平洋房屋的『生活环境信息系统』等。这些先进的不动产计算机科技应用，不仅可节省消费者收集房屋数据的时间，由于数据周全完善，更可因此提升房仲使用率，加速成交的速度，是经纪人对象开发、行情鉴价、促成交易的最佳工具，同时也有协助房仲业拓点评估、营业效益、业务拓展及市场分析等功能。年份房仲公司信息系统内容82住商不动产触控式对象查询系统加盟店待售对象流通、人事管理、业绩管理及各项税费查询、客户管理及配对等。83力霸房屋万屋通计算机影像交易系统客户服务、内部管理、市场统计分析及决策支持等四大系统。84信义房屋商圈地理信息系统查询符合客户需求之对象，及相关交通、学校、市场、金融机构、邮局、商场、戏院、政府机关、特殊建物及预售工地等。84太平生活环境信息系对象流通之查询，不论是找寻对象、比对行情或精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料洋房屋统进行区域分析，都能促进成交之速度。表二、各房仲业之计算机信息系统顾客满意方面买卖房屋，除了价格，顾客最重视的便是交易安全。因此，房仲业者研拟各项服务制度或保障措施，希望藉此不仅提供消费者更多服务及保障，并且能够带来商机。而相关的服务措施及制度包括有：水电保固制度零瑕疵服务保证计算机出价制度认同卡、生活卡发行顾客满意制度调查加强顾客服务信义太平洋力霸永庆中信震达ERA客服单位客户服务部客户服务中心加盟服务处客户服务中心客户服务中心客户服务中心杂志寄赠成交7年、委托一个月成交一年，委托、资赁3次成交客户成交、委托客户成交客户委托、成交、索阅客户客户申诉制度设申诉专线设申诉专线设申诉专线设申诉专线设申诉专线设申诉专线漏水保固制度1~31万1~11万1~11万1~11万不限屋龄1~11万1~30万客户满意调查成交、委托客户，列入人员与店头绩效评分成交、委托客户，列入人员绩效考核成交客户成交委托客户，并列入人员易店参考成交客户会员卡成交终身免年费，购物折扣，公益捐赠免年费，购物折扣，公益捐赠成交免年费，委托年费优待，购物折扣购物折扣其它代办自用住宅，水电过户服务，成交客户寄发代办优惠税率及节税手续，生日卡、客户感谢函寄发搬家优惠卷，海沙幅射结构免费检测搬家优惠卷，海沙幅射结构免费检测海沙幅射检测精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料生日卡表三、房屋中介业顾客服务相关措施表交易安全(客户权益保障)相关措施由于房屋买卖金融庞大、但纠纷多，因此一般消费者最关心的便是买卖交易的安全，有关协助产权、资金的转移，或防止有关屋况、贷款、税赋、瑕疵、使用权等交易纠纷的发生等都是房仲业者近年来努力、注意的问题。目前房仲业者已从人员的招募、训练、考照及信息公开、产权调查、代书审查、服务费用、各种交易保障、客户申诉制度等全面展开行动，以致力于保障消费者房屋买卖的交易安全。表四为国内大型房仲业者保障房屋买卖交易安全的重要措施：产权调查单位代书流程审查单位保障额度合作银行履约保证交易签证付款保证信义信义鉴定公司信义土地登记专业代理人事务所购屋款全额大安、玉山太平洋太平洋鉴定公司太平洋土地登记专业代理人事务所购屋款全额最高360万元联邦力霸各店头特约代书购屋款全额中华永庆产调部门特约代书购屋款全额中信银住商/有巢氏店头、建经公司特约代书购屋款90%~100%富邦ERA产调部门特约代书购屋款全额中银中信产调部门特约代书巨东巨东鉴定公司盈福土地登记专业代理人事务所震达表四、国内大型房仲业者保障房屋买卖交易安全的重要措施多角化与策略联盟不动产中介业务一般包括成屋与新成屋销售、预售代销、租赁及海外不动产；另外也有相关的契约、鉴价、教育训练及企划公关作业等。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料房仲业的产业多角化可分为「产业相关」、「技术相关」、「信息相关」及「顾客相关」等四个构面来看，「产业相关」是往上游发展，包括：预售代销、投资兴建及土地开发等；「顾客相关」则往搬家公司、清洁公司、建筑物维护管理公司和室内设计公司等方面发展；「技术相关」则延伸至土地登记专业代理人事务所及房地产鉴价公司等；而「信息相关」则往流通中心、文化出版事业、广告公司、企管顾问、生活信息、投资顾问及移民资产等方向发展。目前房仲业者的多角化大都以房地产相关产业为主，整理如表五。建设公司大楼管理室内设计出版事业广告业代书业鉴定业建经业海外事业信息流通搬家公司信义太平洋立阳太联企管室内设计部太联太联太平洋太平洋上海太平洋网络住商住邑行义信义信义安信上海信义永庆住盟住羿住广住上住讯力霸永庆永庆巨东