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得舍.叶榆泽海景客栈创业计划书1.背景分析大理四景“风花雪月”，早已被人熟知，依托于下关风，上关花，苍山雪，洱海月兴起的旅游景区，餐饮，特色客栈等周边产品更是数不胜数。大理的兴盛离不开自然风光，更是离不开人文历史，随着大理旅游产品的多样化，大理旅游事业蒸蒸日上，底蕴浓厚的人文使大理更是具备了四季旅游的条件，大理客栈更是作为大理旅游发展中的一颗希望新星，为大理大理旅游的转型升级和大理的多层次旅游提供了新的动力，并在一定程度上，带动了大理旅游经济的进步，也助推了大理经济的繁荣和发展。据大理州旅发委公布的最新数据显示：大理春节假日旅游接待又创新高。2016年春节黄金周期间，大理州共接待海内外旅游者143.57万人次，同比增长7.8%；旅游业总收入11.43亿元，同比增长24.18%。其中接待海外旅游者2.01万人次，与去年基本持平；接待过夜旅游者34.69万人次，同比增长2.57%；接待一日游旅游者108.88万人次，同比增长9.58%。目前大理客栈的订房情况大部分还是依赖于网络的发展，数据显示，在客栈订房中，40%是通过网络平台，30%依靠口碑营销，30%以回头客为主。随着大理旅游热的不断升温加热，各界宣传的力度不断加大；电影《心花路放》的热播更是将大理推向旅游发展的高峰，大理一时间令世人瞩目。客栈作为大理旅游的新名片，它不仅是游客旅游的驻足地，更是传递大理旅游与文化的新窗口。如今，大理客栈如春笋般涌现，客栈规模逐渐扩大，客栈经营也出现了饱和状态。据调查，目前大理客栈的单体房间数主要以10—30间居多，而客栈类型也逐渐呈现多种形态的发展。主要有：一线临海型的品质客栈、二线农家白族风客栈、区域型古镇客栈、后助历史文物保护型客栈以及依畔苍山的山地型客栈等。据统计，假日期间，大理旅游住宿设施平均床位出租率71.86%，同比增长5.01%，大理古城、环洱海沿线、沙溪等地特色客栈“一房难求”现象时有发生。本项目客栈位于环洱海西岸的桃源村，客栈近临洱海，为度假、旅游、休闲，商务的各界人士提供安静惬意的休息场所，以及舒适温馨的服务，为广大顾客提供方便，卫生，温馨的服务。桃园村隶属于千年古镇喜洲，距离喜洲古镇7公里，大理古城28公里，下关市区40公里。东临洱海，西有闻名遐迩的蝴蝶泉景区，并有游船码头可以供游客进行浪漫的游海之旅，游船途径双廊古镇，小普陀景区，下关洱海公园码头，大理龙龛码头；紧邻的国道和大理公路为自由出行提供了便利，让您的出行更加多样化。2.情况介绍【客栈情况】当前处于客栈主体建筑施工阶段，目前一层已经封顶，计划春节前营业。【房间配置】定位于半一线海景客栈，门前15米距离左右即可到达洱海之边，房屋共建2层楼房，1楼4大厅，休息区餐饮区等配置，2楼4间海景房以及2间花园房，3楼4间复式海景房以及2间花园房。【租约期限】18年【优缺点】缺点：客栈门前现有污水处理池，阻碍了1层大厅休息区观看洱海的视线，3楼阳台前面有电线，一定程度也对观海有影响。目前村里正在新建2个污水处理池，计划待建好以后将原有这个处理池拆除，拆除后规划为观海花园。优点：临海未开发以及能办下证的地段已经很难寻觅，拥有海景房的优势，周边交通，生活各方面均很便利。【客栈手续】已签订正式租赁合同（有第三方公正机构），并已一次性完成9年租金付款；已拿到准建证，房屋在建，一楼已封顶；后期需办理环保、消费等相关证件（股东为本地人，熟悉当地办理流程，有一定资源，证件办理会比较快）3.项目特色（1）位于洱海边，与水相依当你在拥挤的都市呼吸着充满雾霾的空气时，洱海纯净的天空中飘着朵朵白云；当你在车水龙马间来回穿梭时，洱海的野鸭在优先戏水，海鸥翱翔蓝天；洱海，是群山间的无瑕美玉。独具一格特色的海景房，独具匠心的设计，在这可尽收洱海之奇，洱海之奇在于“日月与星，比别处倍大而更明”。洱海月之著名，还在于洁白无瑕的苍山雪倒映在洱海中，与冰清玉洁的洱海月交相辉映，让这一切美景尽收眼里。（2）风花雪月、诗意大理大理，已经成为一个文艺的词、诗意的词。美丽的客栈，坐落于诗意的城市，情怀、文艺、梦想、旅行让人向往。（3）一家智慧型客栈立志于打造艺术精品与白族特色相互融合的智慧客栈，客栈将人文艺术与智能科技完美融合，只需二维码就能一键开锁的二维码智能门锁，只需轻轻按键的自动换套马桶智能马桶，只需手机即可一键控制空调开关，天窗升降，电视切换等；智能家电、实木家具、五星床品一站式服务，为投资人专业定制私人旅行行程。4.客源分析客栈主要以自驾游客、度假游、个人游、背包客、公司群体等为目标人群。（1）自驾游客人数从两人到多人不等。一般情况而言，都有相应安排和准备，这类客人经济状况良好。（2）度假游这类游客主要以情侣蜜月度假，家庭度假为主，经济状况较好，经常会选定长期居住。（3）个人游这类人群一般都是个人出来散心，在情感、工作上面不顺心，找个地方来改善和寄托的，短期住宿。（4）背包客主要是以那群好登山、徒步、探险等寻找刺激的人为主，目的在于通过游历认识世界，认识自我，挑战极限等。（5）公司群体主要是针对公司年度出游活动，员工旅游度假奖励。为不同的游客提供相同的高质量服务，感受不一样的风土人情。5.装修风格客栈的定位是立志于打造艺术精品与白族特色相互融合的智慧客栈，古典中优雅，现代中大方，客栈将人文艺术与智能科技完美融合，只需二维码就能一键开锁的二维码智能门锁，只需轻轻按键的自动换套马桶智能马桶，只需手机即可一键控制空调开关，天窗升降，电视切换等。“优雅，古朴，精致，文艺，科技，舒适”，置身于客栈中，是心灵的放松和心境的舒展，她将待给你全新的不一样的入住体验。（1）远观静谧蔚蓝的洱海，与室内主题色彩遥相呼应，让人置身于亦海亦房的独特感觉之中。（意向图）（2）静卧星星斑点的舒适房中，让人仰观星空，体验不一样的星空感受。（意向图）（3）恬静的田园风格，让人沉醉于午后花影藤风，迷失于夕阳夜色。（意向图）（4）日出日落，花开花谢，静待朝霞的来临，让人沉寂于向日葵的花海之中，等待太阳的缓缓升起。（意向图）6.营销策略（1）各大OTA平台合作推广，阿里旅行·去啊、携程网、去哪儿网、同程网等在线旅行网站，适当选取合适的平台上线。（2）各大团购网站，美团，大众点评，百度糯米等，适当选取合适网站进行团购促销活动。（3）微博，QQ群，QQ空间，百度贴吧，微信个人号（公众号前期推广不适用，待后续人流量大了使用，主要是针对老客户的维护），进行发帖；微信朋友圈扩散。（4）高德地图，百度地图，腾讯地图上进行客栈位置标注。（5）微电影、软文宣传。（必要时后期安排进行）。（6）和本地旅行社以及本地客栈达成合作协议，客源在过剩情况下进行分配。（7）客栈住宿主要针对于外地客户，可以和外地公司（比如一线城市，北上广）进行洽谈，可以和公司签订旅游度假协议合作，比如公司年度出游活动，员工旅游度假奖励等；加入客栈联盟，建立自己的营销体系，资源共享。以上策略均需更具实际情况而定，从而到具体实施。7.经营团队年轻的团队，朝阳的气息，不一样的思维模式，必定能碰撞出绚丽的火焰。杜一润在北京拼搏了三年，不喜欢被束缚的他，明明可以靠技术吃饭，但不安分的心总是躁动着，为了一个多年的客栈梦，毅然回到家乡，睁眼望海，与众同学品茶，赏花。从IT圈离开后，半年的洱海边客栈经营管理的实践经验，励志想打造一个智慧海景精品客栈，让其成为IT人温暖的家，更想让这里成为同学们学习，交流，创业的平台。周韬在北京读书工作摸爬滚打8年的他，放弃了北京诱人的高薪，带着更成熟的想法和更坚定的信念回到故乡，和志同道合的兄弟们实现曾经的创业梦想。北京交大的教育，让他掌握了生存的各项核心技能；华为的历练，让他身心成长；HP外企的大家庭，让他结交四方友人，对梦想有了更清晰的思路。现在的他，具备良好的人脉，极强的人际交往能力，管理能力；同时，多年的大项目管理经验，让他深得各类项目管理的精髓。李树明习惯了穿梭于钢筋混凝土庞大的现代化建筑工地的他，想建造一个小小的院子，有几枝竹，和一个罩满了绿油油的苔藓花坛，洁白的建筑，清新不落俗套，白色墙壁结合青色屋瓦，挑高大面窗的客厅，无敌的海景房，让人心神荡漾。向工匠精神致敬！8.投资规模出租的土地面积为300㎡，准建建筑面积约为650㎡，房屋拟建三层，排除大堂、休闲区等，拟建12间客房。【项目总体预算】●租地费用土地出租时限为18年，土地租金费用每年13万元，一次先付款9年，9*130000=1170000。●建筑成本建筑面积约650平米，其中复式多算半层约120平米，建筑成本以包工包料计算1500*（650+120)=1155000。●装修成本：12间房装修齐全带家居家电，床品卫浴五星级标准，以五星级为标杆，12*80000=960000；另外还有污水处理池预计20000（可能会按照当地环保要求加装污水处理器成本在18万左右，目前不算在成本里）；热水使用太阳能，空气能热水器，以及水源净化器，处理水量较大，预计10000+20000+15000=45000；花园配置30平方米左右，假山、泳池、花卉或者小桥流水等，预计80000；大厅，休息区，餐饮区等公共区域，90平方米左右，预计210000。●证照办理费用排污，消防，特种等预计60000。●客栈预留营业准备金100000元。投资总计3800000。最终成本以实际投资为准。【营业费用预算（按年计）】●房租0；●人员薪酬（店长1名（5000），前台1名（2000），服务员1名（2000），保洁员1名（2000），厨师1名《早餐供应》（3000），共计168000。水电维护兼职10000）；●水电水费（无，当地目前自来水费不收钱，以及同时使用井水），电费（目前居家用电0.5元，全年平均一天100度计算，0.5*100*365=18250）；●税、卫生、网络、电话、电视等费用80000；●硬件维护2万；●员工伙食5万；●其它开支2万，合计：按最高值计算约366250。【营业收入预算（按年计，按12间房计算，以淡季价格平均估）】房价区间480—1080元。●春节5天、中秋2天、端午2天、清明2天（11天）房间平均价600元，入住率80%，收入预计63360元。●五一2天，国庆节5天（7天）房间平均价格600元，入住率100%，收入预计50400元。●暑假+旺季150天房间平均价格600元，入住率70%，收入预计756000元。●淡季150天房间平均价格600元，入住率30%，收入预计324000元。合计约1193760以上，再按90%估算，约为：1074384元。除去主营房费保守计算外还有额外收入如下（客房共计12间，均为估值计算）：●餐饮：除去早餐，一日两正餐计算，人均40元左右，以全年50%入住率以及2人/间来计算，2*40*2*（365*0.5）*12=350400，净利润以40%计算为140160。●车费：大理机场、火车站、古城、双廊等地方接送，均价120元/趟，及以全年50%入住率和1趟/2间房计算，120*(12/2)*（365*0.5）=131400，净利润以40%计算为52560。●酒水，咖啡，茶叶，特产销售：人均消费80元左右，以全年50%入住率和每2个房间有一人消费，80*（365*0.5）*(12/2)=87600,净利润以40%计算为35040。●场地提供，承接活动：以三月进行一次计算，4*3000=12000。合计约为239760。【回报率】：年利润为1074384+239760-366250=947894，投资回报率24.9%【成本回收周期】：第一年均以较低价格和入住率来计算，后三年净利润会稳定增长。净利润增长以每年18%计算（4年期）第一年：947894第二年：947894*（1+0.18）=1118514第三年：1118514*（1+0.18）=1319846第四年：1319846*（1+0.18）=1557418经以上估算，在营业4年后将收回投资成本。第五年开始利润相对持续稳定。（以上不作为具体利润依据，仅供参考）。9.未来规划最重要的是永远打造“优雅，古朴，精致，文艺，科技，舒适”