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锦苑小区物业管理方案目录XXXX物业管理公司简介锦苑概况及管理模式企业管理理念及服务理念管理机构设置和人员配置表管理目标服务管理内容及工作标准服务保障承诺书管理费说明相关建议结束语附：营业执照一、锦苑物业管理有限公司介绍锦苑物业管理有限公司成立于1994年，注册资本700万元。现为深圳市物业管理协会常务理事单位。目前正申报国家一级物业管理企业。公司2002年度主营业收入15780万元，利润总额1472万元。锦苑物业自成立之日起，坚持走专业化、市场化、社会化的道路，致力于在全国范围内为各类高中档物业提供全方位、专业化的物业管理和会所管理服务。公司目前管理的物业面积已达120多万平方米：管理的物业主要分布于深圳、惠州、安徽、哈尔滨、长沙等地。具体项目主要有：深圳市国际商场、上步国际商场、嘉宾国际商场、中心区国际商场、龙岗国际商场、国企大厦、港逸豪庭大厦、锦湖花园、榭丽花园、融富花园、香蜜楼花园、、绿怡居、惠州阳光100、安徽英华大厦、安徽英华商厦、安徽九华山庄、哈尔滨国际商场、长沙国际商场。同时公司还经营管理市中心产权式酒店一座。公司先后荣获“广东省物业管理优秀小区、示范大厦”、“深圳市安全文明小区标兵”、“深圳市物业管理优秀大厦”、“深圳市安全文明小区”、“国家档案管理二级企业”等荣誉称号。同时我公司在2001年顺利通过通过ISO9001：2000国际质量管理体系认证。我公司管理类型结合多样，管理经验丰富，人力资源富足。而且我司具有丰富的楼宇租售中介经营实力，曾为多个发展商的楼盘实施全过程租售，在对我集团自行开发的超高层（45层）酒店式公寓、港逸豪庭848套房屋销售中取得了销售840套的优秀业绩。公司贯彻“管理严明科学、环境安全舒适、服务至诚满意、追求发展创新”的质量方针，将深锦苑品牌战略及CIS引入企业文化具备较强的管理水平和力量，公司设有总办、企业发展部、市场拓展部、品质管理部、计划财务部、人力资源部等职能部门及下设各分支机构。总公司和下属的各分公司、管理处共同打造了一支训练有素、技术全面、技能高超的专业化服务队伍，在公司管理人员队伍中具有大专以上文化的占员工总数80%，具有各类专业职称的占员工总数的57%。同时，公司在对管辖之商业物业保安管理方面，通过建立智能化技防系统，通过治安防范快速反应系统，以抽检、时检、日检、周查、月评等各种不同的方式及手段落实安全管理工作，同时不间断在现场进行各种应急方案模拟演习，严控人流、物流、车流的出入和引导，确保各大厦及小区的安全运行。公司各级保安人员均从中国人民武装警察部队和中国人民解放军海、陆、空三军退役军人中选拔出来的尖子人员，年龄平均在22岁左右，熟练掌握各种擒拿格斗、硬气功、各类军警棍术、刀术等各种防卫技能，且《深圳市消防安全上岗证书》和《深圳市保安人员上岗证》的持证率达到100%。由于狠抓安全管理，公司成立以来来培养出一只训练有素，准军事化的保安队伍，9年来未发一起重大刑事案件，并连续多年获称市、区级安全文明先进单位称号。公司坚持“让业主满意、服务于社会”的服务理念，奉行100%业主第一的思想，努力成为业主的好保姆、好管家、好朋友；成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友；成为行政主管部门与专业公司及社会各界都公认的好伙伴、好企业、好朋友。目前我公司在物业管理领域里已形成了一定的规模，在社会上具有良好的声誉和社会知名度，公司的发展目标是逐步在企业内部形成合理的产权结构、科学的资源配置、先进的管理机制、规范的企业制度以求迅速扩张，形成以资产为纽带的企业集团管理机构，为“深锦苑”这颗南国璀璨的明珠增添耀眼的光彩！锦苑物业管理有限公司二OO三年十月十八日二锦苑概况及管理模式1.锦苑概况本次物业管理范围为：住宅小区内所有建筑、道路、绿化带的治安，清洁，绿化，房屋及设备维护、维修等住宅小区占地面积：70亩，建筑面积约61600平方米。房屋基本情况：整个小区建成后，共11栋多层，5栋小高层，其中多层为五层异型框架结构，小高层为12曾框架剪刀力墙结构，一梯四户，共39个单元，总计560户。其中：1.一期为7栋多层住宅，1-7#楼总建筑面积19776㎡，计190套，现已全部交付使用。2.二期在建工程总建筑面积31967㎡，其中多层住宅3栋，9-11#楼，小高层住宅4栋，高1#楼，高2#楼，高4#楼，高5#楼共计286套，二期将于2004年11月30日全面交付使用。3.三期工程最迟于二期工程完工后开工，建设多层8#楼，小高层3#楼，建筑面积9000㎡，计84套，工期约18个月。4.在建公用建筑一栋，建筑面积905㎡（其中水泵房114㎡）5.绿化面积：18667.6㎡道路面积8331㎡6.污水检查井30座，雨水检查井26座，化粪池17座7.电梯五部（品牌：台湾“崇友”）8.水泵房一座，水泵8个（功率为37KW2台，3KW2台，5.5KW3台，0.75KW1台）9.小区干道灯106盏10.停车场5个，占地面积约1900㎡，车位约77个11.自行车房1座，建筑面积96㎡12.住宅小区配套设施有：给排水系统、电梯系统、供电系统、消防系统。2.物业管理模式深锦苑物业管理有限公司根据管理服务的总体设想及住宅小区的特点，本着“精干高效”、“以岗定人”的原则建立住宅小区的物业管理机构，在原深锦苑安徽公司基础上，负责锦苑和原有物业的物业管理，以便更合理统配人力资源，在经济上实行合二为一的统管模式，提供一体化、专业化、全方位的物业管理服务，为住宅小区尽最大可能提供各种便利，提供“不断超越客户要求”的优良品质服务，实施“三好”服务：“好管家、好朋友、好保姆”。三.企业管理理念及服务理念根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念：团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理1、团队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式：以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系（ISO9001：2000）、环境管理体系（ISO14000）、职业健康安全管理体系（GB/T28001-2001）一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。公司坚持“让业主满意、服务于社会”的服务理念，奉行100%业主第一的思想，努力成为业主的好保姆、好管家、好朋友；成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友；成为行政主管部门与专业公司及社会各界都公认的好伙伴、好企业、好朋友。四管理机构设置和人员配置表1住宅小区管理机构设置本项目管理机构实行管理处经理负责制，设安保、保洁和维修三个部门，共需配置36人。安保、保洁和维修由本公司经理进行归口管理，各部门日常工作任务执行在经理的指导下开展工作。根据住宅小区的实际情况，确定锦苑及原有物业实行共管施行人力资源共享，节约人力成本，由本公司实施技术支持。住宅小区管理机构具体结构如下：根据本项目实际情况及公司ISO9001质量标准，项目部需设项目经理1人、管理员2人，财务人员1人，每天正常上班，周六、周日轮流休息。怡莲新城管理处客户服务安保服务队保洁服务组维修服务组巡逻监控室内保洁有偿保洁室外保洁消防车辆楼宇自动化电梯设备机电设备服务提供客户回访档案管理财务管理日常接待文化活动2各部门人员配置2．1住宅小区2．1．1概述根据住宅小区实际情况及公司ISO9001质量标准，住宅小区需设经理1人、管理员2人，财务人员1人，每天正常上班，周六、周日轮流休息。2．1．2人员分配与岗位安排岗位名称人数工作内容工作区域备注经理1管理本部门员工，处理本部门日常事务，处理投诉等住宅小区、管理员2负责处理一般事务，日常接待，一般性投诉接待，钥匙保管，客户服务等住宅小区、财务人员1负责处理一般事务，日常接待，收缴费用等住宅小区、2．2安保服务队2．2．1概述根据本项目实际情况及公司ISO9001质量标准，项目部安保队需设队长1人，领班(巡逻岗安保员)兼岗1个，设门岗3个、治安巡逻、监控岗2个，实行“三班两运转”24小时安保运作，共计安保员15人。2．2．2人员分配及岗位安排部门岗位名称人数工作内容工作区域备注安保服务队队长1管理本部门员工，处理本部门日常事务住宅小区、门岗9负责控制无关人员进入小区内，检查进出大门的物品，检查出入小区的车辆，收发小区内的信件、报刊杂志大门巡逻、机动5指挥车辆停放，检查车辆状况，处理消防报警，维护消防系统，监管用户电梯使用及货物堆放情况各区域2．3保洁服务队2．3．1概述根据住宅小区实际情况及公司ISO9001质量标准，保洁服务队需设队长1人，保洁员8人，绿化工3人。住宅小区公共区域日常保洁：室内：楼道、台阶、电梯。室外：车道、路面。2．3．2人员分配与岗位安排部门岗位名称人数工作内容工作区域备注保洁服务队队长1管理本部门员工，处理本部门日常事务住宅小区、绿化工3日常绿地及树木维护住宅小区绿化带及路面保洁员8电梯、楼梯及所有公共区域外围及楼道区域注：每天保洁员8人正常工作。当有重大活动需增加人员时由本公司保洁部调派；绿化工人负责住宅小区的绿化维护，大型绿化工程统一由本公司绿化队负责。2．4维修服务队2．4．1概述根据本项目实际情况及公司ISO9001质量标准，保修期内维修服务队需设队长1人（兼水暖技工）；变配电房值班员兼工程维修人员4人,实行“三班二运转”24小时值班制度，共计工程维修人员5人。2．4．2人员分配与岗位安排部门岗位名称人数工作内容工作区域备注维修服务队队长1管理本部门员工，日常设备巡检、保养管理处，各楼层公共区域、值班维修员4运行维护、日常报修值班室、小区注：维修员休息或有重大维修任务时由工程部提供人员支持。3从业人员的素质要求部门岗位人数职责具备条件管理处经理1人全面负责项目部工作及与客户联络本科以上文化，物业管理相关专业，具有5年以上物业管理经验，英语流利，协调能力强，精通ISO9001质量体系。管理员2人协助项目经理，负责的日常运作、客户回访、档案管理大专以上文化，物业管理相关专业，具有2年以上物业管理经验，熟悉ISO9001质量体系。财务人员1人费用收取与结算大专以上文化，物业管理相关专业，具有2年以上物业财务管理经验维修班维修工5人处理日常报修及设施设备的保养与巡检队长要求工程师职称，队员要求四级以上技术等级，熟悉各种设施设备的维修与养护。保安队保安员15人安全保卫、巡逻22周岁以上40周岁以下，高中以上学历，退役军人，身高173~178CM，双眼裸视力1.2以上，身体健康，反应敏捷，有安保经验。清洁绿化部清洁工12人公共区域卫生清洁、绿化保养能吃苦耐劳，工作兢兢业业。五服务管理内容及工作标准1客户服务内容及标准1．1客户服务内容接待服务仪表仪容端庄整洁；按规定着装，服装整洁，佩戴胸卡，头发梳理整齐，淡妆、不留长指甲、不涂抹指甲油；接听电话，做好来电记录；问讯服务接受问讯及查询；处理客户的邮件；函件、杂志收发