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福州概况福州概况面积全市总面积11,968平方公里，其中市区总面积1043平方公里人口总人口711万人，市区常住人口293万人，流动人口237万位置福建东部闽江下游，背山依江面海区划下辖鼓楼、台江、仓山、马尾、晋安等五区；闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭等六县以及福清和长乐两个县级市。福州市统计局消息，2011年福州地区生产总值(GDP)达3734.78亿元，同比增长13%。城镇居民人均可支配收入达26050元，同比增长14.6%。农村居民人均纯收入10107元，同比增长18.3%。居民消费价格总指数为4.8%。商业是一个城市的名片，城市经济繁荣最终都表现为商业繁荣。商业就像是城市经济的“温度计”。20年前相比，福州人口规模扩大10倍，经济规模扩大了十多倍，人口和收入都在增长。福州的商业地产也在同步迅速的发展，大量国际零售集团纷纷进驻榕城，商业物业不断涌现。城市规划和商圈规划是相辅相成，随着大福州战略的演进、城区面积不断扩大，五四北新区、金山新区、鼓山新区等大型新城区都已经日渐成熟。新商圈呼之欲出，老商圈不断盘整发展。新老商圈的裂变，正在进行！福州商业简介东二环商圈中心部商圈东城商圈五四北商圈五一南路商圈中亭街台江商圈工业路万宝商圈金山商圈上街商圈东街口商圈北到鼓楼车站，湖东、西路交叉口东到五四路省立医院那里南到南门兜五一路商圈以北西面的不多，到达明路南后街一线主要的商场有东百、大洋、东方、新华都以及安泰中心东街口商圈与东百一样由东百集团投资的东方百货替换原万嘉百货，于04年10月1日正式开业。东方百货是福州第一家高端品牌百货，其进入福州定位是：为成功人士提供精致商品与服务的流行时髦百货B1：沃尔玛好又多超市1F：国际名品服饰、化妆品、珠宝、饰品2F：名品商务装、休闲装、流行表、精品、其它3F：少淑、少女装、饰品类、内衣、皮鞋4F：淑女装、流行包、其它5F：国美电器6F：运动装、商务休闲装、皮具7F：童装、婴儿用品、童玩、床用、家居用品、饰品8F：美食休闲广场代表性品牌：国际名品ArmaniCollezioni、HugoBoss、PAUL&SHARK、Zegnasport；国际休闲品牌：TOMMY、ArmaniJeans、BossOrange、VersaceJeans；名表：Rolex、OMEGA、Zenith、Tudor；首饰：周大福会所店、周生生会所店；女装：宝姿、吉芬、例外、奥莎尼；男装：华斯度、朗维高、蓝豹、沙驰以及宝闽运动多品店。餐饮：麦当劳、哈根达斯小结：在东街口商圈中，东方百货在产品定位方面更高于东百东街店、大洋东街店。东方百货东街店是福州最早以国际一线品牌为主打商品的高端购物场所。客消费群体辐射全省各地高端人士。为应对市场需求与竞争，东方百货后期不断进行硬件改进和品牌的替换。由于地铁一号线东街段的施工，对东方百货造成一定影响。但着并不影响今后其在东街口商圈的地位。福建东百集团前身是福州东街口百货大楼，创建于1957年9月东百东街店位于福州核心商圈东街口，建筑面积10万平米，其中用于百货经营面积5万平米。东百商场以“东方人的本色，百姓家的向往”为企业经营理念，50年的商业经营历史，得天独厚的地理优势，雄厚的底蕴，完善的服务，卓著的信誉，累积了大量的忠实顾客，在消费者心目中树立了良好的商业形象。可以说都市人生活品质的改变因“东百”的成长而更加精彩。东百大厦B1F：精品店（北京同仁堂、DQ、惠好医药、名烟名酒、屈臣氏）1F：化妆品、珠宝、名表、眼镜、女性内衣2F：少女装、女鞋、流行表、女杂、饰品、休闲包、运动（休闲）装3F：少淑装、淑女装、女杂、饰品、皮具、童装、童玩4F：淑女装、成熟女装、保暖内衣、家居服、羊绒、羊毛衫、羽绒服、女杂、饰品5F：男商务正装、休闲装、男鞋、家居服、羊毛衫、精品6F：中国驰名品牌男装、其它7F：体育运动服、鞋、体育器材8F：床用、家居用品、毛毯系列、工艺品珠宝：老凤祥、潮宏基、周大生、周大福、手表：西铁城、海鸥、帝陀表、浪琴、欧米茄、女装：拉沙贝尔、欧时力、艾格、mikibana、Honeys男装：柒牌、七匹狼、杉杉、劲霸、九牧王、利郎、金利来、雅戈尔及卡宾等东百亮点品牌福州大洋百货于2002年9月7日开幕,地处福州市最繁华的东街口商圈,营业面积32000M2。福州大洋百货凭借地理位置的优势、丰富齐全的中高档商品与东百一起成为早起福州商业的名片。B1F名履风尚馆1F都会名品馆2F名媛淑女馆3F少淑潮流青春馆4F青春少女馆5F绅士精品馆6F休闲运动馆7F童玩生活馆8F美食饕餮馆化妆品珠宝：SK2、兰蔻、安娜苏、资生堂、Ido、福辉珠宝、金伯利等。女装：例外、朗姿、卓雅、哥弟、cocodeal、oikos、伴渡、依恋、欧时力、only、TW、百家好、G2000、moco、艾格、碧淑黛芙、拉夏贝尔、ES等。男装：蓝豹、堡马、鳄鱼、九牧王、金利来、虎都、外交官、菲力堡马、杰克琼斯、lee、里维斯、gxg、埃斯皮利特、卡宾、保罗等。以及1BF的女鞋：百丽、思加图、真美诗、tata、天美意等。大洋亮点品牌东百和大洋两家百货在给定经营业态、地理位置和商品经营种类的前提下，两家百货经营者对于错位经营确实已经做出了很大努力，创造了较良好的经营业绩。具体举例来说，同样是休闲男装服饰，在东百与大洋就呈现出截然不同的风格。东百的男装五层以外国的二线品牌为主，六楼则是国内一线品牌，并且较多晋江的品牌如七匹狼、九牧王、柒牌、利郎等。大洋的五层也以外国品牌为主，六楼则国内外品牌参差，不过较多的品牌都是“外国名，中国货”。大洋的女装比例高于东百，一楼部分、二楼、三楼以及四楼、地下负一楼部分均为女装、化妆品、女鞋等。东百与大洋小结东街新华都成立于1995年，也是新华都的第一家民营购物超市，在上世纪末和本世纪初其在东街商圈可算是主力百货商场但如今在众多的百货中东街口新华都百货除了所处位置意外可以说没有十分明显的特色B1F：超市、家居用品1F：化妆品、珠宝、男士精品、运动2F：女装、鞋包3F：特卖服装场4F：婚纱、美体、美容等亮点品牌：Lee，西铁城、卡西欧、佰草集、六福珠宝、香港立馨珠宝、周六福珠、雅戈尔、杉杉等小结：东街口新华都是东街口百货中第一家民营百货，由于开业相对较早，楼层业态规划杂乱。无有效人流动线，一线亮点品牌主要集中在一楼。福州南后街北起杨桥路口，南至吉屁路达澳门桥，全长1000米左右，因位于福州城市中轴线的南街（今八一七路）的背后而得名。南后街现今根据老字号的经营状况选择了一部分予以恢复，如瑞来春堂、“聚成堂”书坊、福州鱼丸、木金肉丸、同利燕肉等百年老字号；同时在商业业态上，也出现了星巴克咖啡，在安泰河的两岸也将发展餐饮为主的商业街，为传统的南后街注入了现代元素。如今的南后街是福州最著名的景点。依托南后街“三坊七巷”的名气吸引中外各地游客，目前的商业业态看，南后街主要以旅游文化产品居多，老福州的手工艺品，福建各地的特色产品，以及福州的著名老字号小吃：同利肉燕、永和鱼丸、木金肉丸三家老字号和鼎边糊、花生汤等等。津泰路东起五一路，西至八一七路，南临津泰河，是市区中心东西走向次干道，周围与福州历史悠久的三坊七巷相毗邻，是福州市最繁华、含金量最高的老牌商业街之一。津泰路商业是福州商业蓬勃发展的一个缩影，业态构成相对完善，相对其他的商业街，津泰路品牌性更强。经过多年的市场整合，通过店面的转让、转租，不断有新的品牌入驻，是福州商圈中知名的精品服饰一条街。主要业态有：服装、化妆品、床上用品、珠宝饰品、鞋帽、箱包等中档生活用品。整体商业架构由临街店铺组成，规模约在15-200平米之间，其中直营店与旗舰店的店面规模较大于其他店。一、商业中心简介冠亚广场项目位置：八一七路与乌山路的交汇处项目规模：占地44322㎡、营业面积约85000㎡业态性质：集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游文化于一体的中高档大型综合性商业广场车位数量:500多个投资商：福建冠亚集团商业招商及运营机构：HK100（香港）有限公司物业管理费：6元/㎡·月商业主要包括大洋百货、名品名店、潮流前线、美食风情、回到童年等主题商业。冠亚广场不管从地理位置、周边环境、周边基础设施几方面来说，其都是福州之最，但由于经营不善，导致现在生意惨淡，也是福州商业比较典型的失败案例之一。业态组合：百货、餐饮美食、娱乐、品牌专卖店、精装酒店公寓业态分布：共8幢楼，其中1#、2#、3#的底商及4#、5#、6#为美食街；3#二层为娱乐；7#一层为名品名店街；地下一层为动漫、女人街、童装街；8#为大洋晶典餐饮街：无忧空间、香草美匙、古代饭堂、罗马之恋、川香鱼庄、华莱士、80-turt酒吧等；冠亚商场：韩外贸休闲服饰、真3G天翼手机、瑞表饰家等；亮点品牌小结冠亚广场–冠亚广场地处乌山路与八一七北路交叉口，处于东街口商圈，万宝商圈，台江商圈交汇处，占据一定的区位优势，冠亚广场开盘时豪言壮语：“给福州一个传奇，给城市一个未来。”–目前，冠亚广场人气明显不足，除了美食街人气较旺外，其余商铺店面经营惨淡，预计有5成的店面空置，开业初期负一层约在150～200元/㎡·月的高租金，现在已普遍降至40～80元/㎡·月，部分甚至更低，地面商业租金目前普遍在100-200元/㎡·月之间；延八一七路街面的店面租金价格为300-400元/㎡.月。–冠亚广场现在的核心是大洋百货，服饰和餐饮也占较大比例，总体而言业态比较单一，缺乏主力店，人气严重不足。大洋百货现一楼已引进奢侈品，LV,BOSS，cartier，阿玛尼等。奢侈品的大幅引进，给冠亚带来一定的人气，但短期内冠亚广场仍难以有较大改观；–商业地产需要招商，更应当重视管理，冠亚高峰期入住率达90%，后期管理不善，导致目前的状况出现。冠亚与周边业态重合度高，需要重新定位调整，目前也正在尝试。东方百货群升店位于福州市台江区八一七中路760号（工人文化宫旁），自2008年开业以来，一直以国际线清晰的定位，继东街口东方百货后福州又一高端奢侈品牌航母。东方百货群升店品牌概况东街口东方百货一楼80％~90％的国际顶级品牌都直接进入东方百货群升店东方百货群升店还引入GUCCI、卡迪亚、阿玛尼等具有绝大号召力的世界顶级奢侈品牌，力争打造成为聚合世界顶级品牌最多、规模最大的奢侈品旗舰式的高档百货亮点品牌：GUCCI、BURBERRY、VERTU手机、ROLEX表、OMEGA表、CANALI、Dunhill、PAUL&SHARK、CERRUTI1881等一众国际品牌小结：东方百货群升店不仅占据八一七路商业中轴的黄金地段，且具备良好的硬件设施：近4万平米超大规模，从容实现公共空间与品牌的互动；并且，群升国际交通动线良好，百货商场拥有地下两层充足停车位等。高端品牌入驻以及完美的硬件设施，是东方百货群升店最好的发展舞台。一、商业中心简介宝龙城市广场项目位置：福州市工业路与西二环路的交汇处项目规模：占地约107亩，商业总建约16万㎡，平均每层约3万㎡。业态性质：集百货、超市、影院、餐饮、娱乐休闲等为一体的大型SHOPPINGMALL投资商：宝龙集团商业招商及运营：宝龙商业运营管理公司商业管理费：6元/㎡·月宝龙主要是步行街内街和中庭区四周独立中小店面出售，主力店和次主力店均为宝龙持有。主力店进驻情况分析宝龙城市广场如上图所示：主力店对面积需求非常大、要求租金均非常低并带有很长的签约年限，但是众多知名品牌的主力店进驻对于项目的招商和未来运营均起着至关重要的作用，其一方面有利于销售物业的价值体现，另一方面也有利于项目整个物业升值包括持有物业的升值，主力店这部分物业须由开发商自持。宝龙城市广场业态情况宝龙城市广场商业业态是以服饰、百货、休闲娱乐（含影院、KTV、溜冰城、台球城等）、大型超市为四大主要业态，餐饮和家电通讯也占较大比例，原商场内美食城经营不善导致商场内餐饮业态占比大幅下降。餐饮服饰鞋包家电通讯新