成本逼近法在工业用地评估中的运用

1题目：成本逼近法在工业用地评估中的运用—以鹰潭某宗地为例二0一三年五月2摘要工业用地是工业经济中基本生产要素之一,是用于工矿企业建造厂房、库房及其它工业配套设施的用地。工业用地作为生产要素,其价格直接影响后续产品的价格,因此工业用地价格一直以来受政府、企业、及产品消费者的关注。鹰潭市工业园区于2002年7月全面开工建设，按照“政府推动、市场运作、多元投入、上下联动”的模式，高标准规划，高起点建设。在上述研究背景下,本文从成本逼近法评估工业用地价格的角度,以分析鹰潭市320国道北侧月湖建筑五金厂一宗工业用地国有建设用地使用权出让价格评估为例。根据工业用地价格的主要构成部分，以土地取得与开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定土地出让价格。将待估宗地的工业地价与案例实际出让价格进行比较,展现成本逼近法在工业用地评估中的优势。以此确定适应鹰潭经济、社会及环境协调发展的工业用地价格,更有利于产业结构的优化，并且对土地的集约节约利用及资源的合理配置提供一定帮助。关键词：工业用地；出让价格评估；成本逼近法3AbstractIndustriallandisoneofthefactorsofproductionintheindustrialeconomy,landforindustrialandminingenterprisesconstructionoffactories,warehousesandotherindustrialfacilities.Industriallandasafactorofproduction,thepriceofadirectimpactonthefollow-upproductprices,thepriceofindustriallandhasbeenconcernbythegovernment,enterprises,andconsumers.YingtanCityindustrialparkstartedconstructioninJuly2002,inaccordancewiththeGovernmenttopromote,marketoperation,multipleinput,theupperandlowerlinkagemode,thehighstandardsofplanning,constructionofahighstartingpoint.Theapproximationmethodassessmentofindustriallandpricepointintheresearchcontext,fromacostanalysisofYingtanCity,320NationalRoadonthenorthsideofMoonLakearchitecturalhardwarefactoryinanindustriallandstate-ownedconstructionlanduserighttransferpriceassessment,forexample.Accordingtoamajorcomponentofthepriceofindustrialland,thecostoflandacquisitionanddevelopmentofland-consumingand,coupledwithacertainamountofinterest,profits,taxesandlandvalue-addedincometodeterminelandprices.Willbeestimatedparcelofindustriallandpriceandcaseactualsellingpricecomparison,showthecostadvantageoftheapproximationmethodintheassessmentofindustrialland.InordertodeterminetoadapttothetheYingtaneconomic,socialandenvironmentaldevelopmentofindustriallandprices,moreconducivetotheoptimizationoftheindustrialstructure,andintensivelanduseconservationandrationalallocationofresourcestoprovidesomehelp.Keywords：Industrialland;transferpriceassessment;costapproach4目录0前言............................................................................................................................51工业用地价格的特点................................................................................................51.1工业用地价格的理论特点..............................................错误!未定义书签。1.2工业用地价格的现状特点..............................................错误!未定义书签。2工业用地价格评估的难点........................................................错误!未定义书签。3成本逼近法的适用范围及工作步骤........................................................................53.1成本逼近法的概念..........................................................错误!未定义书签。3.2成本逼近法的适用范围...................................................................................63.3成本逼近法的实施步骤..................................................错误!未定义书签。4成本逼近法的应用实例分析....................................................................................74.1鹰潭市工业概况和区位规划..........................................................................74.2鹰潭市工业园区某工业用地评估案例..........................................................75总结...........................................................................................................................115成本逼近法在工业用地评估中的运用——以鹰潭某宗地为例前言工业用地是工业经济发展最基本的生产要素之一。当生产要素的市场价格超过国民经济可以承受的限度，国家应采取相应的宏观调控措施。在我国工业化发展的起步阶段，控制工业用地价格可以为工业发展创造有利的条件，降低工业产品价格，扩大消费需求，拉动国民经济快速发展。目前，我国主要城市工业用地供需总体上呈现供大于求的局而，工业用地价格近几年间没有太大变化，加之其他因素的影响，现阶段各城市工业用地基本上是有求必供，工业用地的价值和价格没有真正实现。影响工业地价的主要因素包括行政因素、成本因素和市场因素。现阶段对工业地价起着决定性影响的主导因素是行政的干预，出现人为地压低基准地价和出让最低价的现象。就成本而言，工业用地价格不决定于成本，但取得成本的高低直接影响到工业用地的最低出让限价。在评估时，存在对各种影响因素信息提取上的困难和评估方法标准等诸多难点。因近几年工业用地的出让价格和转让的成交价普遍比较低，加之交易案例不多，并且原基准地价大都超过了三年试用期（各地原基准地价的基准日一般为2002年1月1日），因此，成本逼近法是工业用地价格评估的首选方法。1方法概述成本逼近法是目前计算工业用地价格最常用的估价方法，适用于新的工业开发区或工业用地交易资料少的地区。成本逼近法以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定土地价格。基本思路是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分；同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而得到土地价格2成本逼近法的计算公式6土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益2.1土地取得费土地取得费指为取得上地使用权而支付的各项客观费用。征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用，征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算，主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及安置补助费，应根据当地政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。从市场购入土地时，土地取得费就是上地购买价格。2.2土地开发费土地开发费按该区域上地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。宗地红线外的上地开发费要客观计算道路费、基础设施配套费、公用设施配套费;宗地内的上地开发费一般只考虑上地平整费。2.3各项税费各项税费主要是指取得待开发工业用地和在进行工业用地开发过程中所应支付的有关税费，具体项目和取费标准按国家和当地政府有关规定确定。2.4投资利息按照界定上地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资金年利息率，分别估算各期投入应支付的利息。上地开发周期超过一年，利息按复利计算。2.5投资利润利润是对工业用地开发投资的回报，是上地取得费用和开发费用在合理的投资回报率(利润率)下应得的经济报酬。利润率根据开发工业用地所处地区的经济环境、开发工业用地的利用类型(行业特点)和开发周期等因素确定。2.6土地增值收益计算工业用地增值收益。按照该区域上地因改变用途或进行开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。7根据上述各项计算结果，把各项成本加在一起就可以得到初始的工业用地价格。判断是否进行年期修正。如果求取的是有限年期的工业用地价格时，应根据以下标准判断是否进行年期修正，当工业用地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正;当增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，工业用地增值收益与成本价格一道进行年期修正。另外，当区位对工业用地的经营类型影响较大时，还应对地价进行区位修正。同时，应当保证最后评估价格不得于低于当地工业用地最低价格标准。3实例分析3.1实例简介待估宗地位于鹰潭市320国道北侧，东至倪富样房、南至三二○国道、西至倪河显房、北至空地。待估宗地土地面积为2151.23平方米；呈较规则的多边形，对宗地利用无不良影响。待估宗地登记用途为工业用地，估价设定用途为工业用地。待估宗地土地使用年期设定为工业用地法定出让国有建设用地使用年限50年。待估宗地地质、地形状况良好，对宗地利用无不良影响。表1-1待估宗地基础设施条件表地面平整状