巅峰智业实现城镇化发展中下一阶段的重要功能

巅峰智业实现城镇化发展中下一阶段的重要功能2014年第四届中国旅游项目投资大会于2014年6月13、14日在北京召开。巅峰智业首席咨询顾问/投资决策委员会主任葛羿博士作了题为“旅游规划：长期投资，收益为王”的主题演讲。以下为发言实录：旅游地产通过土地的收益权条件来解决旅游的长期投资覆盖，从我个人的理解是不太合理的过程。投资者关注的是回报率，包括收益能力，这两个矛盾怎么解决呢?今天简单的从旅游规划的视角上解读这两个核心诉求的概念跟大家分享。三个话题：从旅游规划需要新的视角，产业视角转向跟投资相关性的。第二做旅游投资的核心价值通过什么方式溢出。第三是目前主流资本和其他实业资本进入旅游开发市场相关机制的了解。城镇化是对旅游规划影响最大的一件事，现在做的旅游规划跟过去传统风景名胜区的规划方式不同，更多的是偏重于度假区目的地的规划，这种规划条件跟过去传统的城镇规划条件、城乡规划条件间的交叉会越来越紧密，现在旅游规划不是产品的策划，更多的是空间规划条件和土地的开发。规划本身的研究视角来看，对城镇化所带来的规划影响要更多关注。对整个区域的经济转型的关注度要增强，不是封闭性的只看产品，旅游消费和旅游的资源，更要对当地相关性产业发展的关系要更多的理解。城镇化核心，产业驱动、公共服务、消费集成。产业驱动是投资驱动。公共服务，除房地产以外基本城镇化的公共服务是投资的重要所关注的地方。消费提升，毋庸置疑产品的供给、投资的密度决定整个区域消费提升的数字。各区域大力发展旅游产业，动机第一作为战略支柱产业对区域资源性放大是很重要的，第二是能够配套城镇化过程中的公共服务的能力，酒店、餐饮、交通设施相关的服务有这样的能力。第三是增加税收的比重，消费税的提升。我们在做旅游规划中的技术创新，是利用过去城市规划的条件来解决旅游规划中空间上，尤其是开发策略上的缺失。公共服务的能力和相关性，消费杠杆所带动的城镇化，才能称为真正的人的城镇化。中国这15年发展空间城镇化，或者是制度城镇化的过程，没有回归到城镇化的核心发展途径。旅游和文化消费的投资会解决城镇化下一阶段发展中最重要的功能。旅游产业类型基于大消费规模增长的趋势，投资最关注旅游的核心是由于旅游作为大消费的规模化成长在中国当前的城镇化规模下是未来15年最重要的基础，就是消费红利，传统的基本行为到需求的判断到资源的供给，形成的所谓旅游的相关性服务，这是城镇化条件下所有旅游相关投资所不关注的内容，我们的规划上要更多的关注。城镇化的趋势，公共服务的内涵及提升的能力，最终消费规模的增长。旅游产业，第一供给、第二配套、第三市场。投资的需求也仍然偏重于所谓上中下游的基本内容，投资是购买资源，是提供所有旅游服务的投资，包括设施、旅游交通，规划的条件要依据不同的基本需求方向决定规划的基本内容。旅游投资核心目标，规划上准确识别建立能够有效放大的路径，产业链相关的核心价值通过市场旅游服务组织进行传递，从旅游投资跟传统的房地产开发投资土地为核心的溢价投资是不一样的，确实有很多产业中资源配置的能力问题，不光是有钱，也要有资源配置的能力，也要有相关的规划条件能够满足这种资源的配置能力。旅游投资更多的是基于旅游消费价值的投资，长期价值的定义是消费价值的长期化，土地、空间、资源的唯一性。收益的条件也仍然是通过产业链服务、投资、建设、运营的组织方式进行传递，收益对于投资来说一定是建立在整个产业链不同端的重要的环节，规划要去发现设施运营收益权和市场组织收益权，如果规划条件不能满足相关投资人的收益权条件的话，规划的实现几乎等于零。旅游投资机制，现在国内很多内部的路演和外部的课程上讲了很多，今天不细说了。第一、三大原则，市场细分2009年以后产生的市场细分原则，就是你能做什么、你有什么、你得到什么样的市场。而不是统称为旅游目的地，目的地的形态、区域的覆盖率、交通的可达性，资源的禀赋和消费的区隔造成了市场必须细分，所有的规划必须要能够准确定义旅游项目，或者说旅游目的地市场细分的判断，旅游投资不见得一定要做把黄山买了，我们就是建立旅游投资的区域优势原则，无论资源禀赋在整个大的大山大水大人文的比例中占多少，只要有人口优势、交通优势、产品供给的优势，某个区域获得相对优势就可以。潘石屹讲土地开发的时候说没有不好的地，只有不好的项目，旅游也有这样的原则。最终要关注的是城镇化，旅游的到达和公共服务的配套，做旅游不仅仅是景区项目，很重要的是对周边的公共服务能力相应的城镇化的配置能力有所依赖或者有所投资。上中下游不同性格不同能力的投资人主体，加上对市场原则三个原则的细分，基本上形成了开发的模式，资源的拥有方主要是政府，包括市场的投资人和旅游管理中的组织和相关的服务专业机构都可以在这个模式下寻求合适的机会和角色。我一直在强调旅游是长期投资，短期先进收益权表现的核心的方式，收益权就很重要，如何放大收益权呢?收益权是可转让利。有一些文化和资源管理上命令禁止的核心的旅游资源，如何通过管理拥有资产权、管理权分离的方式进入资本市场投资的领域，主要是靠收益权分离的方式。杠杆，我们的能力是杠杆，就是把资源如何通过现金流的方式放大，这也是规划中很重要的原则，不能放大的资源价值进入市场也是不成功的。风险和趋势，现在很多转型投资人都是实业投资、资源性投资、房地产开发投资人转向了旅游投资，不在乎有没有钱，在乎有多少能力和资源的配置能力，有投资意愿且要有投资能力，不仅是融资能力、建设能力，旅游是投建运一体，你对资源的控制能力也很重要。由于时间的关系没有展开讲，我从一个规划师如何服务于政府的旅游资源的倍增，如何服务于投资人的旅游投资收益的提升做了个人的介绍，谢谢大家!