搜索
巢湖火车站东地块市场研究及项目定位报告项目所在市场环境如何，我们做什么样的产品？产品如何规划布局，让规划也成为项目的核心竞争力？产品设计如何有效支持项目价位和销售速度？产品规划阶段我们主要思考的方向？我们通过金字塔基本结构来界定我们的问题？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果我们要怎么做？S（情境）分析根据我们前期对项目的走访与考察，我们清晰的认识到：S1：市场情境：项目所在片区为火车站、汽车站、公交站三站核心，周边均为服务性商业，分布大小餐饮、宾馆众多，无论从形象、档次还是服务环境都相对较低；片区1.5公里范围内居住区较少，主要客流为“三站”带来的流动人群，多为及时性消费；餐饮住宿面临激烈的市场竞争；S2：项目情境对商业项目而言，项目所在区位价值是第一位的，其次才是产品价值和规划的价值本项目在规模上属于中等，要利用小而精的规划取胜，创新产品设计项目紧邻太湖山路主干道，车流量大但都很难停下；西侧站前路不足200米，且车流、人流较少地块北侧、东侧规划路尚未开通，地块通达性较弱S3：必须考虑交通对客流的影响及如何利用交通带来客流交通可达性将影响到价值塑造；火车站、汽车站、公交站、的士站、市区客群，通过怎样路径进入商业体，如何锁住目标消费客群这在产品规划布局时是必须要考虑的R1与R2之间存在着的问题R1(现状)R2(我们的期望目标)问题：Q1巢湖现有商业格局、经营状况怎样？本地块周边商业状况如何？Q2我们适合做什么产品？做多大？Q3产品如何规划布局，以便吸引目标消费客群，实现前期定位，助推销售？项目前期形象没有树立，消费者对项目缺乏感知和认同，营销手法虽然重要，但在项目规划之初，我们就要考虑为后期服务地块未动工，产品在规划设计阶段，地块周边道路尚未完全打通，销售无法进行快速销售，实现资金快速回笼准确定位，创新规划，抢夺市场层面客户，打造站前商圈，建立市场影响力第一部分巢湖宏观经济分析第二部分巢湖商业市场分析第三部分项目本体分析第四部分项目定位及规划布局报告内容第一部分巢湖宏观经济分析1、巢湖概况2、巢湖城市规划3、巢湖宏观经济4、巢湖城市居民收入水平及消费力5、巢湖宏观分析总结巢湖总体概况巢湖市位于安徽省中部，频临长江，环抱巢湖。市域与合肥南京安庆滁州市接壤。巢湖市下辖4县1区，65个镇、5个乡、6个街道办事处。全市总面积9423平方公里，总人口465万。巢湖市城镇化率达46％。关键词：2082平方千米、465万人口、12个乡镇、城镇化率辖11个镇、1个乡、6个街道办事处：11个镇：槐林镇、黄麓镇、栏杆集镇、苏湾镇、夏阁镇、散兵镇、银屏镇、柘皋镇、坝镇镇、烔炀镇、中垾镇。1个乡：庙岗乡。6个街道办事处：半汤街道办事处、亚父街道办事处、天河街道办事处、凤凰山街道办事处、卧牛山街道办事处、中庙街道办事处位于安徽省中部，隶属合肥市市，人口基数大，交通便利，巢湖区位优越，交通便捷，地处合肥、芜湖、南京“金三角”腹地，长江流经巢湖市182公里，合九铁路及合宁、合巢芜、沪蓉高速公路穿境而过。区位交通巢湖巢湖市交通区位图巢湖总体规划巢湖市城镇化发展目标年份2015年2020年2030年市域总人口465万人480万人510万人城镇人口总和223.2万人278.4万人382.5万人城镇化率48%58%75%规划：以提高市域城镇化质量为目标，以“优化城镇布局、重点发展中心城市、积极发展重点城镇、合理发展一般镇”为指导思想，以“中心城市—县城—重点镇—一般镇（乡）”为四个等级，完善城镇的等级结构结合巢湖市域资源分布、产业发展、城镇空间分布以及主要交通干线布局等基础条件，引导产业集聚，构筑以“产业转移集中区”为主要载体的“一带三组团七产业区”市域产业空间总体布局框架。一带是指沿江产业发展带，三组团是指省直管“产业转移集中区”中重点打造的二坝、姥桥、沈巷等三个产业组团，七产业区是指省直管皖江城市带承接产业转移示范集中区、高沟电线电缆产业聚集区、巢含综合工业聚集区、历阳乌江工业聚集区、庐西休闲产业聚集区、庐南工矿加工聚集区和同大—白山特色产业集聚区。数据来源:《巢湖县城市总体规划（2012-2030年）》公示目前市域人口仅为94万左右，近两年时间就有15万的人口需要进城置业，而整个城市的发展方向即为城北，预示着项目存在极大的发展机会。皖江北岸核心城市，合肥经济圈副中心城市，以休闲旅游为主要特色的滨湖宜居城市巢湖城市总体规划城市总体布局结构：两带：“环巢湖城镇发展带”“沿江城镇产业发展带”三轴：合巢芜城镇产业发展轴合巢宁（马）城镇产业发展轴以涡河沿线为核心地带的生态文化景观轴线合铜黄城镇产业发展轴三区：巢含发展一体化区域涡河以北生活组团承接产业转移发展一体化区域庐江发展一体化区域近期规划经济环境调研2007年-2012年巢湖市GDP增幅情况分析年份2007年2008年2009年2010年划归合肥2011年2012年全年GDP404.62亿元479.33亿元529.36亿元625.10亿元184.2亿元192.56亿元第一产业89.89亿元100.77亿元106.47亿元116.7亿元92.87亿元24.4亿元第二产业168.60亿元210.30亿元243.04亿元307.7亿元82.00亿元104。04亿元第三产业146.13亿元168.26亿元179.86亿元200.6亿元57.89亿元64.14亿元人均生产总值9809元11634元12880元14330元20556元23921元统计局数据显示：2012年上半年，巢湖市城镇居民人均可支配收入为8192.58元。比去年下降8%。2012年上半年，巢湖市农民人均现金收入为3524元，与去年同期相比增长19.0%。其中主要收入来源为工资性收入，受巢湖撤市设县影响，企业经营效益有所下降，导致城镇居民收入减少，这对巢湖未来商业产生一定影响巢湖明确发展文化旅游业重点巢湖进一步整合提炼历史人文、地域特质、民俗风情、产业亮点等要素，做活“古”、“山”、“水”、“民俗”、“生态”五篇文章，加速发展文化旅游业，打响“巢湖三绝”品牌。巢湖旅游产业规划必将推动居住升级，带来商业、公寓市场的发展，催生商务需求宏观背景总结巢湖市宏观经济状况总体良好：•巢湖据有重要区位交通条件，区位优势明显•巢湖房地产处于蓬勃发展阶段，但市场缺少标杆型项目•经济快速发展，城北新区的规划为房地产快速发展提供良好基础•旅游产业规划必将推动居住升级，催生商务办公及酒店公寓需求•受巢湖撤市设县影响，未来巢湖发展受到一定有限制从城市宏观背景来看,巢湖经济发展迅速，主导产业催生大量新富阶层，巢湖的发展也逐步进入快速上升轨道，催生大量居住、商务需求，这也给巢湖房地产市场带来良好发展机遇，但也有一定局限。第二部分巢湖商业市场分析1、巢湖现有商圈经营业态及经营状况2、经营好的、不好的、有潜力的商业分析3、巢湖未来商业供应巢湖现有商圈及经营业态分析一、商业格局普查与分析二、大型零售业（百货业、中大型超市）三、专业市场四、餐饮五、休闲娱乐六、商业网点规划七、未来供应发展一、商业格局分析2003年，商业网点用地88万平方米，占城市建设用地比例3.86%，人均3.73平方米；至2020年，商业网点发展用地达到194万平方米，占城市建设用地比例4.31%，人均4.31平方米；商业总规模年均增长11.9%，社会消费品零售额2005年达到21亿元，2010年达到36.9亿元，至2020年末，将达到113.6亿元。2005年零售商业营业面积从2001年的21万平方米增加到27万平方米，常住人口人均拥有营业面积0.9平方米，至2020年，零售商业营业面积达到54万平方米，常住人口人均拥有营业面积1.2平方米。商业普查10%3%2%3%3%6%38%1%2%3%2%2%2%3%4%2%8%3%1%2%餐饮娱乐日用百货教育用品宾馆类金融类商超类服装类汽配类珠宝类医药类建材类美容类家居类家电类通讯类五金类眼镜办公其它类婚纱摄影娱乐人民路业态分析本路段统计有效商业共411户商家，占比例最多的服装；占比例的38%，餐饮占10%餐饮43家，IT15家（大型商超未计入）开间：2.5米-3.5米左右进深：7米-9米9-11米餐饮娱乐日用百货教育用品宾馆类金融类商超类服装类汽配类珠宝类医药类建材类美容类家居类家电类通讯类五金类眼镜办公其它类婚纱摄影娱乐4313912122515637127910131573312310所在位置人民路代表业态服装、餐饮娱乐主力面积范围120-300平方米平均月租租金约租金：80-165元/M2·月总结人民路为巢湖闹市区，此路，人员流动性大，商业发达。有发展潜力。人民路本案26%3%5%5%2%23%9%1%1%3%2%6%2%3%1%5%3%餐饮娱乐日用百货教育用品宾馆类金融类商超类服装类汽配类珠宝类医药类建材类美容类家电类通讯类眼镜办公其它类娱乐团结路业态分析本路段统计有效商业共403户商家，占比例最多的餐饮；占比例的31%，商超占10%（大型商超未计入）餐饮104家，IT通讯12家开间：2.5米-3.5米左右进深：7米-9米10-15米餐饮娱乐日用百货教育用品宾馆类金融类商超类服装类汽配类珠宝类医药类建材类美容类家电类通讯类眼镜办公其它类娱乐1041219229923665129269126195所在位置团结路代表业态餐饮，商超主力面积范围80-180平方米平均月租租金约租金：40-65元/M2·月总结团结路为老城区繁华地段，巢湖市金融中心人员流动性大，餐饮及娱乐业发达。有段区域正在建设当中，极具有发展潜力。团结路本案31%3%3%6%4%10%9%1%1%4%9%2%2%1%4%1%2%5%1%1%餐饮娱乐日用百货教育用品宾馆类金融类商超类服装类汽配类珠宝类医药类建材类美容类家居类家电类通讯类五金类眼镜办公其它类婚纱摄影娱乐健康路业态分析本路段统计有效商业共340户商家，占比例最多的餐饮；占比例的31%，商超和服装各占10%（大型商超未计入）餐饮104家，IT通讯12家开间：3.5米-4.5米左右进深：7米-9米10-12米餐饮娱乐日用百货教育用品宾馆类金融类商超类服装类汽配类珠宝类医药类建材类美容类家居类家电类通讯类五金类眼镜办公其它类婚纱摄影娱乐1049112213333152123076512481826所在位置健康路代表业态餐饮、商超主力面积范围200-400平方米平均月租租金约租金：35-50元/M2·月总结健康路是横跨巢湖多条主干道的贯穿线。为交通要道之一，车辆流动性大，服务行业发达。处于新老交替边界。有待于开发健康路本案31%3%4%6%2%5%2%3%1%2%1%1%4%13%2%20%0%餐饮娱乐日用百货教育用品宾馆类金融类商超类汽配类医药类建材类美容类家居类家电类通讯类五金类眼镜办公其它类娱乐餐饮娱乐日用百货教育用品宾馆类金融类商超类汽配类医药类建材类美容类家居类家电类通讯类五金类眼镜办公其它类娱乐34347252312114142221龟山路业态分析本路段统计有效商业共108户商家，占比例最多的餐饮；占比例的31%，日用品占8%，餐饮34家，IT通讯4家开间：3米-5米左右进深：5米-7米7-10米所在位置龟山路代表业态百货、餐饮主力面积范围60-120平方米平均月租租金租金约：13-30元/M2·月总结龟山路刚刚开通不久，是通往火车站，汽车站的交通要道，此路车流较多，商务宾馆与餐饮业发达。但多数为小型餐饮，以服务周边人群和过往车辆为主，城北面区域正在建设当中，很有发展潜力。龟山路本案15%5%2%6%2%17%23%1%1%3%2%3%1%2%3%4%2%5%2%1%餐饮娱乐日用百货教育用品宾馆类金融类商超类服装类汽配类珠宝类医药类建材类美容类家居类家电类通讯类五金类眼镜办公其它类婚纱摄影娱乐餐饮娱乐日用百货教育用品宾馆类金融类商超类服装类汽配类珠宝类医药类建材类美容类家居类家电类通讯类五金类眼镜办公其它类婚纱摄影娱乐5818