房地产估价试卷-答案

南京农业大学试题纸学年学期课程类型：选修试卷类型：课程房地产估价班级工管61/62学号姓名成绩一、单项选择题(在每小题的备选答案中选出一个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。每小题1分，共16分)1、房地产估价从某种意义上讲是(b)房地产的价值。A.发明B.发现C.创造D.隐定2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（d）元／m2。A．1667B．1765C．1875D．20003、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(a)。A.掌握的有关信息不同B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同4．房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（c）。A．相应配套的基础设施B．土地的形状C．组合完成的功能D．立体空间5．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（b）的行为。A．宅基地所有权B．空间利用权C．地役权D．建筑物相邻关系6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产(c)。A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费用7．同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（C）。A．完全弹性、单一弹性、完全无弹性B．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性C．富有弹性、单一弹性、完全无弹性D.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性8．现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（a）。A．存量+新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量B．存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量本试卷适应范围工管61/62C．存量+新开发量+空置房量一拆毁量D．存量+新增竣工量一拆毁量9．城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（c）。A．估价时点为未来，估价对象为未来状况B．估价时点与房地产状况均为现在C．估价时点为现在，估价对象为未来状况D．估价时点为现在，估价对象为过去状况10、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于(B)。A.市场价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值11、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是(D)。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值12．引起真正的房地产自然增值的原因是(B)。A.装修改造B.需求增加C.通货膨胀D.改进物业管理13、下列情况中会导致房地产价格上升的是(B)。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应14、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则15．某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（B）年。A．35B．45C．48D．5016．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B）。A．最低价格B．平均价格C．出让地价D．标定地价二、多项选择题(在每小题的备选答案中选出二个或二个以上正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。正确答案未选全或有选错的，该小题无分。每小题1分，共13分)1、房地产的独一无二特性导致了(ABCD)。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大2．有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（AC）。A．交换价值B．公开市场价值C．投资价值D．理论价格E．标定地价3．估价中的最高最佳使用具体包括（ACE）等。A．最佳用途B．最佳位置C．最佳规模D．最佳环境E．最佳集约度4．选取可比实例时，应符合的要求包括（BCDE）等。A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同B．可比实例的交易类型与估价目的吻合C．可比实例的规模与估价对象的规模相当D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同5．评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（ABD）等。A．环境景观B．离市中心距离C．朝向D．城市规划限制条件E．地势6．下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ABDE）。A．消费者的收入增加B．作为替代品的房地产的价格上升C．作为互补品的房地产的价格上升D．消费者预期其未来的收入增加E．消费者预期未来的房地产价格上升7．建筑物重置价格的求取方法有（ABCD）等。A．单位比较法B．工料测量法C．指数调整法D．分部分项法E．成新折扣法8．从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（ABD）等。A．房地产改扩建费用B．抵押贷款还本付息额C．房屋设备折旧费D．所得税E．房屋装修折旧费9．下列表述中，正确的有（ABC）。A．开发经营期可分为开发期和经营期B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C．开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同D．经营期可具体化为销售期和出租期E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期10．长期趋势法包括（AC）等方法。A．数学曲线拟合法B．平均增减量法C．平均发展速度法D．年限法E．指数修匀法11．在划分路线价区段时，应符合的条件包括（DE）。A．形状相似B．在同一条街道上只有一个路线价区段C．面积接近D．地块相连E．可及性相当12．确定路线价时，选取标准宗地应符合（ACE）等的要求。A．一面临街B．两面临街C．土地形状为矩形D．土地形状为正方形E．容积率为所在区段具有代表性的容积率13．获取房地产估价业务的措施有（BC）。A．突破专业能力限制，接受各种估价要求B．提高服务质量C．恰当的宣传D．低收费E．最大限度压缩估价作业期三、判断改错题(判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打√，错误的打╳。每小题2分，共20分)1．一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。(√)2．在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（╳）3．现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房地产估价不应采用公开市场价值。（╳）4．就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（√）5．在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（╳）6．运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。（√）7．在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。（√）8．一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（╳）9．建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束韵，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。（╳）10．估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（√）四、简答题(每小题5分，共10分)1.房地产估价的职业道德的要求有哪些？⑴、不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；⑵、应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲属或其他有利害关系人有关的估价业务；⑶、如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该估价委托；⑷、应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人；⑸、应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，也不得降低收费标准，进行不正当的竞争；不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。2.成本法的适用范围⑴、无交易、无收益的房地产估价⑵、特殊目的房地产估价⑶、特殊建造的房地产⑷、狭小市场上的房地产⑸、市场比较法中的修正计算五、计算题(第一题12分，第二题10分，共22分)1.甲乙两个房地产交易实例，甲的建筑面积200m2，成交总价80万人民币，分3期付款，首期付款16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交日期一次付清，试对甲乙两个交易实例建立价格可比基础。（假设人民币于美元的市场汇率为1美元等于8.3人民币）解：⑴、统一付款方式假设当时人民币的年利率为6％，则甲总价＝16＋32/(1+6%)0.5+32/(1+6%)=77.27(万元人民币）乙总价＝15（万美元）⑵、统一采用单价甲单价＝772700/200＝3863.5(元人民币/平方建筑面积）乙单价＝150000/2500＝60（美元/平方英尺使用面积⑶、统一币种和货币单位甲单价＝3863.5（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝60x8.3=498(元人民币/平方英尺使用面积）⑷、统一面积内涵经调查了解，乙交易实例的建筑面积与使用面积的关系为1：0.75甲单价＝3863.5（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝498x0.75=373.5（元人民币/平方英尺建筑面积）⑸、统一面积单位1平方英尺＝0.09290304平方米，则甲单价＝3863.5（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝373.5/0.09290304=4020.3(元人民币/平方米建筑面积）2.某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益年限为50年.该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为多少？六、论述题(13分)谈谈你对当前房地产市场调控的认识。12月14日召开的国务院常务会议，再提“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，提出四项调控措施。对于出台的四点措施，略作分析如下。第一条：增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。增加普通住宅供应的说法比较笼通，中低价位、中小套型实质上就是限价房的概念，与“70/90“密切相关，但不认为会重新严格执行“70/90”。估计建设部和国土部会出个细化文件。否则，此条无法落实。公共租赁房是明年的重头戏，明年应该会有文件出台。第二条：继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。这条比较重要，中央经济工作会议只明确了支持前者，没提抑制投资投机性购房，这里是属于补充性质的。而且，温家宝总理在上海视察时只提到“抑制投机性购房”，国家发改委主任9日也这么说，此处又加上“投资性购房”，说抑制的力度将加大。至于具体方式，二套房贷明年必定还要进一步紧缩，营万元1.286%81%311%3%812%81%511%5%8201111115050nCCnAArggrCrggrAV业税优惠已