我国房地产市场周期性研究

我国房地产市场周期性研究一、历史数据分析此图为房地产投资增速图，我们可以清晰的看到房地产的周期变化分别在86-91年为一个房地产周期，92到97年又是一个房地产周期。住宅竣工面积是我认为最能反映房地产周期的一项数据。住宅竣工面积增加，说明房地产市场的需求旺盛，住宅竣工面积减少，销售难度加大，自用购房者需求减少，房地产周期由盛转衰。房价可能在一定程度上欺骗我们，但是住宅的竣工面积，销售量，却不可能说谎。从图中可以看出，在中国房地产最火热的几年中，住宅房屋竣工面积无论是增长的数量，还是速度都十分迅速。可以清楚的看到2003到2005年房地产的竣工面积有明显的涨幅，2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业;2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率，这两条政策激发了房地产市场的全面发展。但在2008年国际金融危机这个时间段，住宅的投资建设也应是减少的，但由于房地产市场的滞后性，在09-10年才显现出来。2008年9月，国际金融危机全面爆发后，中国经济增速快速回落，出口出现负增长，大批农民工返乡，经济面临硬着陆的风险。为了应对这种危局，中国政府于2008年11月推出了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施。初步匡算，实施这十大措施，到2010年底约需投资4万亿元。随着时间的推移，中国政府不断完善和充实应对国际金融危机的政策措施，逐步形成应对国际金融危机的一揽子计划。此后，一些媒体和经济界人士仍将其简单地解读为“四万亿计划”。正因为四万亿计划，才是中国房地产市场在09，,10年依然坚挺，但是四万亿计划过后，房地产市场的真实情况显现了出来，即房地产市场进入了第二个阶段，繁荣阶段。从图表中我们也可以看出，住宅房屋的竣工面积在迅速减少着。二、房地产周期房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。1.复苏阶段在房地产周期波动过程中,复苏阶段是承继萧条阶段而出现的,因此一般经历时间较长这一阶段的主要特征为:(1)在复苏阶段初期,房地产供给大于需求,房地产交易量不大,投资量也不大,价格与租金水平较低,房价己经明显停止下跌并逐渐有上升势头(2)经过一段时间的恢复,购房者逐渐增多,少数房地产投机者入市,房地产需求开始上升,房地产交易量有所增加,同时由于建筑成本的增加,房价有所上升,房地产开发投资逐渐增多随后房地产需求趋旺,刺激房价回升,市场加速复苏(3)在市场加速复苏的刺激下,人们对房地产市场充满乐观预期,在国家宏观政策对房地产业扩张的形势下,金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资,并带动了与房地产业密切相关的多个行业快速发展同时房地产投资者大量涌入市场,房地产市场交易量快速上升,价格上涨,房地产空置率大幅下降,土地市场开始活跃2.繁荣阶段我国现状经过复苏阶段后,房地产周期波动便进入繁荣阶段,并达到周期循环的波峰,这一阶段持续时间相对较短这一阶段的主要特征是:(1)房地产开发企业进一步加大对土地及物业开发项目与建设数量的投资,房地产市场的高额利润吸引了众多其他行业企业纷纷前来投资于是市场供给大量增加,市场交易数量激增,房价越涨越高(2)房地产需求进一步增加,由于房地产投机者的增长速度快于自用购房者的增长速度,炒房行为导致房价高涨到市场无力承担的程度,真正自用购房者被迫退出市场,房地产空置率开始增加,房地产泡沫逐渐形成并不断加大,政府开始出台一系列限制炒楼的政策措施(3)随着政府出台的收缩政策开始发生作用,房地产投资利率提高!运营费用增加等原因导致房地产投资总量开始出现回落,房地产供给减少同时,房地产销售市场达到饱和极限,房地产交易量明显下降,空置率现象增加,销售价格开始回调在这一时期,人们开始对房地产市场产生悲观预期3.衰退阶段由于房地产供给量减少,销售难度加大,自用购房者需求减少,房地产周期由盛转衰,这预示着房地产衰退阶段的到来这一阶段主要特征为:(1)随着房地产紧缩政策效应的进一步显现,房地产投资回报率下降!投资风险加大,房地产投资额下降,新开工的房地产项目急剧减少,房地产市场的交易价格和交易数量两个方面都出现萎缩!衰退的趋势(2)由于自用购房者被迫挤出市场,有效需求降低,房地产投机者转手困难,房地产价格开始急剧下跌因此,房地产交易在大幅度回调的低价格水平和低交易数量的基础上维持(3)由于房价大幅下降,交易数量锐减,房地产企业的利润大幅下调,导致一些实力较差!抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产4.萧条阶段经过衰退阶段之后,房地产周期便进入持续时间相对较长的萧条阶段这一阶段的主要特征是:(1)房地产销售价格和租金水平继续沿着衰退阶段的跌势下降,房地产交易量进一步减少,空置率居高不下,房地产商破产现象更为普遍,房地产泡沫完全破灭(2)在房地产业总体水平加剧下滑之后,由于受到房地产开发成本以及房地产正常需求水平的双重支持,房地产市场从急剧下降转变为波动相对平稳的阶段同时政府也逐渐减少对房地产的限制性政策干预,部分放宽对房地产投资!交易等方面限制,以期待房地产市场有所稳定或回升三、我国目前房地产现况与预测我认为我国房地产市场现在处于繁荣阶段后期，政府仍有能力和意愿应对房地产下行、支持经济增长。除了已经在进行中的政策措施，如增加基础设施投资、加快保障房建设、实施定向信贷宽松政策、推进有助于增长的改革等，政府还可以放松一二线城市的限购政策、放松对房地产行业的信贷、降低首付比例，以及开放三四线城市的户籍以支持当地住房需求等等。此外，受益于发达经济体复苏，未来一两年中国的出口增长有望得到提振。因此，在出口改善和政策支持的背景下，我们的基准预测是房地产下行会使中国经济增速减缓到2015年的6.8%。不过，相比以往，房地产建设显著调整拖累经济增长大幅下滑的风险要高得多。由于内在供求格局的结构性变化，房地产市场对于政府救市措施的反应可能会受影响。虽然降低首付比例和放松信贷有助于提振首套房和改善性购房需求，但投资需求不一定因此提升；即便需求反弹、库存得以消化，开发商吸取了过去几轮周期的教训，可能也不会贸然增加支出、加快新开工建设。而恰恰是建设量对宏观经济的影响更大，调整新开工及清理库存可能对开发商是好消息，但对短期的经济增长而言却并非如此。另一方面，政府政策支持的空间和有效性可能已大打折扣。本届政府更加重视经济结构调整，因此放松房地产政策的速度可能较慢；政府在未来还会在多大程度上会继续将房地产作为经济增长的主要引擎也存在争议。此外，全球金融危机后中国已经经历了一波基建和保障房热潮，目前整体杠杆率已提高了70多个百分点，相关政策空间已较此前收窄；综上，我们并不认为中国会出现其他新兴市场常见的房价崩盘、或出现金融或国际收支危机。但是，我们认为中国的房地产建设量可能会有较大幅度的调整，房地产长期繁荣的时代可能已经结束。我们认为有15%的概率会因为出现房地产活动显著下滑。