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汽车、房地产金融形势与政策趋向中国银行业监督管理委员会政策法规部李伏安2004年12月我国房地产金融现状分析透过住房金融发展的四个阶段看房地产金融的发展历程第一阶段（萌芽阶段：80年代初至1992年上半年）配合住房制度改革试点的住房私有化，区域性、政策性的住房融资开始在局部形成，1991年1月，为了进一步推动不动产金融业务的发展，中国人民银行总行增设房地产信贷管理部门。第二阶段（起步阶段：1992年下半年至1998年7月）配合旧城改造，住房贷款向开发商倾斜。各专业银行全面参与住房信贷业务，均成立了住房信贷机构。期间，自1996年5月起利率八次下调。第三阶段（发展阶段：1998年7月至今2003年6月)停止实物分房后,住房信贷向消费者即买方倾斜，国家推出降低首期付款金额，延长住房抵押贷款年限，对住房消费实行优惠的利率等。期间利率3次下调。第四阶段（规范与发展阶段：2003年6月至今）房价和交易量持续攀升，国家出台一系列措施，规范并紧缩房地产信贷。05000100001500020000250003000035000400001991199219931994199519961997199819992000200120022003年份销售面积0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%个人购房面积比商品房销售面积个人购房面积比商品房销售面积、个人购房面积比（1991-2003）万平方米降息标记年份房地产开发贷款余额（亿元）同比增长金融机构贷款余额（亿元）同比增长房地产贷款占金融机构贷款余额比19982028.92—86524.13—2.34%19992350.3715.84%93734.318.33%2.51%20002628.1711.82%99371.076.01%2.64%20013494.3232.96%112314.7213.03%3.11%20024465.0827.78%131293.9316.90%3.40%20036657.3549.10%158996.2621.10%4.19%房地产开发贷款余额（1998-2003）我国房地产金融现状分析房地产金融工具住房抵押贷款商品房销售面积万平方米亿元增长1991302530%237-1992428836%42679.75%1993668745%863102.58%1994723047%101817.96%1995790541%125723.48%1996790047%142713.52%1997901058%179926.07%19981218565%251339.69%19991455671%298718.86%年份商品房销售额个人购房面积比个人住房贷款余额（1998-2003）年份个人住房贷款余额（亿元）同比增长个人消费贷款余额（亿元）同比增长住房贷款占消费贷款余额比1998426.16—456.17—93.42%19991357.71218.59%1396.48206.13%97.22%20003376.92148.72%4265.12205.42%79.18%20015597.9565.77%6990.2663.89%80.08%20028268.9547.71%10684.2652.84%77.39%200311779.7442.46%15732.5947.25%74.87%年份金融机构贷款余额（亿元）同比增长个人消费贷款余额（亿元）同比增长人消费贷款占金融机构贷款199886524.13—456.17—0.53%199993734.318.33%1396.48206.13%1.49%200099371.076.01%4265.12205.42%4.29%2001112314.7213.03%6990.2663.89%6.22%2002131293.9316.90%10684.2652.84%8.14%2003158996.2621.10%15732.5947.25%9.89%2013412395.4144338.435%年份个人消费贷款余额（亿元）汽车贷款余额车贷占个贷比个人住房贷款余额（亿元）住贷占个贷比1998456.1730.01426.1693.42%19991396.481357.7197.22%20004265.123376.9279.18%20016990.265597.9580.08%200210684.268268.9577.39%200315732.59202512.87%11779.7474.87%200417639186310.56%12347.370%201314433814433.810%93819.765%房地产开发到位资金（1998-2003）单位：亿元年份国家预算内资金国内贷款债券利用外资自筹资金其他资金（含定金、预付款、工程欠款）资金来源合计199813.76953.347.89362.741155.531650.694143.95199910.871032.2610.37241.321322.571891.274508.6620006.871385.083.48168.701614.212819.295997.63200113.631692.200.34135.702183.963670.567696.39200211.842149.092.40156.392720.444501.479541.63200311.143125.140.34184.453758.246048.9113128.22资金来源合计68.1110337.1124.821249.3012754.9520582.1945016.48比重0.15%22.96%0.06%2.78%28.33%45.72%100.00%住房贷款风险控制•单个人借款限额：月还款=可支配收入的50%•单套房借款限额：贷款总额=房价总额的80%•单家银行房贷总额：自行审慎掌握：贷款总额的40-55%最佳风险控制安排0100020003000400050006000700080005年10年15年20年工作时间不长的年轻人依赖稳定工资收入而年龄又偏大的借款人单位：元《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求银行为收入较低者、年轻人等设计合理的按揭方式轻松入住型•王先生，现年25岁，未婚，大学学历，工作三年，现任职于某保险公司，从事保险理陪工作。•月收入约5000元，房租800元，生活支出约1000元，节余3200元。•由于王先生工作时间不长，积蓄不多，只有3万元银行存款需求•看中了一套向往已久的住房，价值65万元，拟一次到位购买房子作为3年后结婚之用。•贷款及还款安排：王先生的父母拟借其12万元作为首付款，加上现有存款3万，共15万元。由于其所购房产项目的按揭条件为最高8成20年，故王先生拟申请8成20年（50万、240月）的按揭贷款。方案•1、等额本息：每月供款3310.84元，每月生活费从1000元下降到889.16元，供款压力大，生活质量下降。•2、等额本金：首月供款4183.33元，前5年每月供款不少于3763.33元，前期月供资金不足，无法采用。3、组合还款：根据收入曲线，分成简单的3段头3年每月2700；当中8年每月4000元；最后9年每月2781.77元；拥有更多余地选择还款方式，且能一步到位买下心仪的房子并保持原有生活质量。不同还款法的比较0100020003000400050001234567891011121314151617181920等额本息法等额本金法组合还款法金色晚年型•张先生，45周岁，家庭月收入为6500元，在职其间收入稳定，预计夫妻双方十年后退休，家庭月收入下降至3500元左右，希望退休后预留一定的费用用于旅游•现申请贷款50万元，期限20年，要求银行为其设计一套还款方案不同还款法的比较05001000150020002500300035004000450050001234567891011121314151617181920等额本息法等额本金法组合还款法房地产贷款的风险建立房地产贷款风险预警模型：关注住房市场的价格波动、利率水平、通胀率、人口结构的变化、收入水平和结构的变化、家庭的负债水平、社会就业状况、资产证券化的进程，乃至货币政策、税收政策、汇率变化等高度重视分析商业房地产市场的波动、资产泡沫给贷款带来的风险。银行和监管者应能方便地获得房地产市场的各项数据汽车消费信贷涉及的基本主体商业银行保险公司经销商消费者其他主体商业银行面临的问题运力与运量失衡是货车贷款风险的主要原因。自从各家商业银行全面放开汽车消费贷款以后，办理货车贷款的数量急剧上升，运输市场无序竞争加剧，运价大幅下降，运输成本增加履约保证保险期限限制贷款期限。在实际执行车贷险期限规定不超过3年的过程中，很多保险公司为了降低承保风险，缩短机动车辆履约保证保险承保期限。根据贷款期限不能超过履约保险期限的规定，借款人的每月负担加重不少。银行对借款人的资格审查出现漏洞。办理汽车消费贷款，各家商业银行都过分依赖保险公司的保证保险，而对于借款人的真实还款能力并没有进行详尽的调查核实，造成部分借款人恶意骗取银行贷款。保险公司不能按照履约保险条约赔款。当各家商业银行出现贷款风险时，他们开始向保险公司发出《索赔申请书》，而保险公司在进行了大量赔付之后，出现拒不履行赔款责任。保险公司面临的问题诈骗、挪用资金、恶意拖欠及经营不善引发的拖欠贷款问题较为严重，致使保险公司车贷险业务赔付率很高，经营风险很大车贷险业务中涉嫌诈骗案件和法律纠纷较多，使保险公司陷入大量的刑事案件和诉讼纠纷中为清理逾期贷款，保险公司投入了大量的人力和物力，为此负出了很高的管理成本，经营压力很大。部分地区车贷险业务赔付率高达100％以上车贷险业务风险的原因信用体系不健全，缺乏信用监督和惩罚机制，失信者不会受到应有的制裁，极易产生不良的社会影响车贷险产品设计不合理，责任范围过大，极易诱发借款人道德风险保险公司对车贷险业务的风险性认识不足，盲目发展，管理松弛，对风险源控制不力社会环境变化对车贷险经营影响较大。如车辆抵押登记制度不完善；汽车大幅降价；国家信贷紧缩政策；政府治理违章超载等，对借款人的还款意识和能力产生较大的影响经销商面临的问题汽车消费贷款以经销商为主体：由经销商负责为购车者办理贷款手续以经销商自身资产为客户承担连带责任保证，并代银行收缴贷款本息经销商因为采取保证方式进行担保，其资产并没有得到实际而有效的监控，出现车商为了获取代理费，不管客户资信，大量办理汽车贷款更有甚者，成立虚假公司，套取银行信贷资金，造成巨大风险消费者面临的问题居民负债消费意识淡薄，较低的家庭收入和较高的支出预期首付款过高和还款期限过短，使消费者不愿意贷款汽车贷款形式单一，条件限制多，不能满足消费者的相对需求过于繁琐的贷款购车手续：要获得汽车贷款需要经过经销商、银行、保险公司、整车制造商、公安局车管所负责新车登记、交管局负责征收汽车购置税和养路费以及公证机构等7个机构，这些都是贷款买车人的“婆婆”厂家售后服务跟不上影响消费者买车其他方面存在的问题汽车消费环境有待改善：有些地方公安交通管理部门没有开办汽车贷款抵押登记业务；购车时的各种税费，使用中的养路费、通行费、停车费等各种费用较高；城市道路建设滞后，交通不畅；住宅建设中忽视道路和停车场地规划，致使汽车使用不便消费信贷法制滞后：目前还没有关于个人消费贷款的法律规定，商业银行开展个人消费信贷业务遇到的法律问题难以解决，在发放个人汽车消费贷款时不得不慎之又慎社会信用体系不健全，缺乏信用监督和惩罚机制对汽车贷款问题的判断不是借款人的还款能力出了问题更多是贷款操作、市场环境、交通环境、法律环境、社会环境方面的问题受影响的是买车意愿、贷款意愿、还款意愿下降银行收款、追款、汽车变现难度加大汽车贷款模式问题•租赁式贷款•循环贷款•汽车制造商的二手车贷款好处对于汽车厂商，可以起到维护销售体系、整合销售策略、提供市场信息的