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房地产估价报告书估价项目名称：XX市XXX开发区XXX街XX家园X幢X单元X层XXX室房地产的抵押估价报告委托方：湖北XX实业投资有限公司估价方：XXXX房地产评估咨询有限公司估价人员：估价作业日期：年月日至年月日估价报告编号：XXX地房地产估字XXX号XXX地房地产评估咨询有限公司-2-目录一、致委托方函二、房地产估价师声明三、估价的假设和限制条件四、房地产估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件XXX地房地产估字XXX号XXX地房地产评估咨询有限公司-3-一、致委托方函XXXX实业投资有限公司：承蒙委托，我机构对您委托的XX市XX洲开发区XX街XX家园X幢X单元X层XXX室的房地产进行了评估，估价目的系为抵押房地产提供参考依据而评估房地产公开市场价值。本机构估价人员本着规范房地产市场、保护当事人合法权益为指导思想，依据中华人民共和国有关法律、法规以及《房地产估价规范》，操作中遵循客观、独立、公正、科学的原则，利用您提供的有效证件及相关资料，经过现场查勘和市场调查，选取科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验和对该类房地产价值因素的分析，完成了估价对象的估价工作，现将估价对象在估价时点年月日估价结果函告如下：房地产市场价值为¥元，大写人民币元整。法人代表：XXXX房地产评估咨询有限公司年月日XXX地房地产估字XXX号XXX地房地产评估咨询有限公司-4-二、估价师声明我们郑重声明：1．我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察。但我们现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6．没有人对本评估报告提出重要专业帮助。7．本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。参加本次估价的注册房地产估价师（签名、盖章）XXX地房地产估字XXX号XXX地房地产评估咨询有限公司-5-三、估价的假设与限制条件（一）估价报告结论成立的假设条件：1、本次评估以估价委托方所提供真实、合法、完整的估价资料为假设前提。2、估价报告中的估价结果为估价对象在估价时点日公开市场上最可能形成的客观合理的价格。3、假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷及他项权利。4、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。5、假设估价对象合法取得房屋所有权及土地使用权，并支付完相关税费。（二）估价报告使用的限定条件：1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。2、估价结果为估价时点时的价值。2、估价结果为估价目的下的价值。3、估价结果在报告有效期内方有效。4．的结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。5．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。XXX地房地产估字XXX号XXX地房地产评估咨询有限公司-6-四、房地产估价结果报告（一）委托方：XXXXX实业投资有限公司（二）估价方：XXXX房地产评估咨询有限公司（三）估价对象：估价对象坐落于XX市XX洲开发区XXX街XXX园X幢X单元X层XXX室，房产证号：襄樊市房权证樊城区字第XXXXXXXXX号。房屋所有权人湖北XX实业投资有限公司，混合结构，建筑面积平方米。实际用途为住宅用房，截止评估日，该房产无抵押及他项权利限制拥有完整权利。估价对象所处楼房共X层，年竣工，外墙刷涂料，内墙涂料，简单装修，水电设施齐备。估价对象位于X栋X层楼房的X层东，区域内环境优美，空气质量良好，其公用设施、公共配套设施齐备，基础设施完备，是休闲的理想场所。（四）估价目的：为确定房地产公开市场价值提供参考依据而评估房地产转让价值。（五）估价时点：年月日（六）价值定义：本报告中的估价结果为估价对象在估价时点及现状合法利用条件下的公开市场价值。（七）估价依据：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》；3、委托方提供的有关证明资料；4、评估人员现场踏勘掌握的房地产资料。XXX地房地产估字XXX号XXX地房地产评估咨询有限公司-7-（八）估价原则：1、合法原则；2、最高最佳使用原则；3、替代原则；4、估价时点原则；5、公平原则。（九）估价方法：市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。（十）估价结果：本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点的价值为：房地产市场价值为¥元，大写人民币元整。（十一）估价人员：注册号码注册号码（十二）估价作业日期：年月日至年月日（十三）估价报告有效期：自年月日起有效期X个月XXX地房地产估字XXX号XXX地房地产评估咨询有限公司-8-五、房地产估价技术报告（一）个别因素分析:估价对象坐落于XX市XX洲开发区XXXX街XXXXX园X幢X单元X层XXX室，房产证号：XXX市房权证XXX区字第XXXXXX号。房屋所有权人湖北XX实业投资有限公司，混合结构，建筑面积151.45平方米。实际用途为住宅用房，截止评估日，该房产无抵押及他项权利限制拥有完整权利。估价对象所处楼房共X层，年竣工，外墙刷涂料，内墙涂料，简单装修，水电设施齐备。估价对象位于一栋六层楼房的一层东，区域内环境优美，空气质量良好，其公用设施、公共配套设施齐备，基础设施完备，是休闲的理想场所。（二）区域因素分析:襄樊市位于湖北省西北部，河南省西南部，长江支流的汉江中游，是汉江流域中的一座中心城市，实行市管县体制，其地理范围为：北纬31°14′～32°37′，东经110°45′～113°43′。汉江自西向东穿越襄樊城区，出城东即向南而去。江北为樊城，是襄樊市城区最繁华的区域，也是鄂西北的交通、邮电、商业、服务业的中心；江南为襄城，是襄樊市市级党、政、军领导机关所在地，全市高等学校和重点高中集中在该区，形成全市的政治、军事、文化、教育中心。在城区汉江上建有铁路公路两用桥和公路大桥各1座，高速公路大桥已建成通车。襄樊市交通发达，自古即为交通要辏，素有“南襄隘道”、“南船北马”、“七省通衢”之称，历为南北通商和文化交流的通道。现已形成汉丹、焦柳、襄渝3条铁路大动脉交汇于市区、3条国道公路贯通市区、公路在境内连成网络，汉水、南河、唐白河等5条河道全年通航，襄樊和老河口两座飞机场连接空中走廊，XXX地房地产估字XXX号XXX地房地产评估咨询有限公司-9-输油管道横跨其间的立体交通网络。襄樊市鱼梁洲经济技术开发区,位于市区以东,四面环水，地理位置得天独厚。被称为市区的“肺”，具有一定独特功能。规划性质为生态旅游开发区,区域规划面积10KM2,与襄阳区东津镇相邻,鱼梁洲大桥与市区相联。1992年开始开发建设,目前已初具规模。伴随着崔家营航电枢纽工程蓄水和江滩整治工程结束，这里将形成一片天然静态水域，适合开展生态旅游。未来3至5年，新加坡三达集团将引资400亿元，将鱼梁洲打造成4A级上市景区。将会带动该区域经济发展，使地价具有一定上升的潜力。（三）市场背景分析：襄樊市鱼梁洲经济开发区的开发以丰富亲切的水景为环境特色，以精神疗养、文化休闲为服务特色，以水为中心，定位在文化和旅游项目上。（四）最高最佳使用分析：最高最佳使用原则是要说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用，委估房地产保持线状继续使用为最高最佳使用。估价对象所处区域为三级地段，为一幢六层楼房的二层东，适宜做为住宅使用，因而在此作住宅符合最高最佳使用原则。（五）估价方法的选用：由于估价对象周边类似房地产交易案例较多，交易资料易于取得，故选用市场比较法评估估价对象价值，市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。（六）估价测算过程：XXX地房地产估字XXX号XXX地房地产评估咨询有限公司-10-遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据评估人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同和相似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，评估估价对象的市场价格。估价分析测算过程：1、市场比较法计算公式为：标的物价格＝交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域修正系数×个别因素修正系数选取可比实例（见表一）：可比实例ABC评估对象项目座落XXX开发区中心街银杏家园XXX开发区中心街银杏家园XXX开发区中心街银杏家园XXX开发区XXX街XX家园地段等级三级三级三级三级用途住宅住宅住宅住宅交易情况正常正常正常公开市场价值交易日期2010.62010.52010.62010.12交易单价（元／m²）36503312.437002、可比实例修正1）交易日期的修正：可比实例A、B、C交易日期2010年6月、5月、6月，根据近期房地产市场房价情况，故可比实例A、B、C的交易日期修正系数均为100／100、100/100、100/100。2）交易情况的修正：可比实例A、B、C均为正常交易，故不需交易情况修正，可比实例交易情况修正系数均为100／100。XXX地房地产估字XXX号XXX地房地产评估咨询有限公司-11-3）区域因素、个别因素的修正：根据房地产估价人员现场勘察及委托方提供的资料，设估价对象所在区域的房地产状况指数为100，得出可比实例A、B、C房地产区域因素状况修正系数分别为100/93、100/95、100/98，详细分析、修正过程如下表：3、可比实例如下：估价对象与比较实例设定分值比较内容估价对象ABC区位地段100100100100交通便捷程度100100100100繁华程度100100100100公共服务设施完备程度100100100100个别因素设计布局100100100100基础设施完备程度100100100100新旧程度100959595设备、装修及外观100100100100朝向100989898楼层100100102105合计1009395984、求取比准价格（元/m2）：A：3650×100/100×100/100×100/93=3925B：3312×100/100×100/100×100/95=3486C：3700×100/100×100/100×100/98=3775可比单价=（A+B+C）÷3=3729（取整）3729×151.45=564757元XXX地房地产估字XXX号XXX地房地产评估咨询有限公司-12-根据我公司提供的委估房地产土地使用权抵押估价报告，编号为(襄樊)XX(2010)（估）字第XXX号，设定土地抵押权的土地总价为元，则估价对象应扣除的土地