房产税的推出对昆明市场的影响

房产税的推出对昆明市场的影响经济学院经济学段蕊20081030208房地产市场作为经济发展和人民群众切身利益息息相关的基础产业，它的发展状况一定程度上成了国民经济发展的晴雨表，房产税被普遍认为是楼市调控的“利器”，房产税的征收可能会改变市场的预期，对卖地、成交都会有一定的影响。正因为此，其出台与否多有摇摆。然而其出台后会对楼市的价格产生怎样的影响，推高房价还是抑制坚挺，在业界也引发不少的热议与争论。房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入，向产权所有人征收的一种税。在我国，它并非一个新的税种，有关房产税的改革也由来已久。在今年以来的新一轮房地产调控中，房产税的预期逐渐强化，被视为抑制房价快速上涨的重要手段之一。中国政府网2010年5月３１日公布了《国务院批转发展改革委关于２０１０年深化经济体制改革重点工作意见的通知》。《意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革，明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。9月29日新闻联播国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨。主要内容包括：（1）各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市在一定时间内限制购房套数，政策落实不到位、工作不得力的地方将被约谈直至追究责任。（2）完善差别化的住房信贷政策。全国暂停三套房贷，全国暂停无1年以上纳税或社保证明的异地购房，首套房首付2成提高到3成，禁止消费型贷款用于购房，（3）调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。定价明显超过周边房价楼盘进行土地增值税清算和稽查，加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。（4）切实增加住房有效供给。（5）加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。囤地捂房者暂停再融资、公司债和新买地资格。此后经国务院批准，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布：自2010年10月1日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。人民银行、银监会也要求全面叫停三套房贷。目前，大多数二三线城市银监局都接到了银监会和住建部联合检查的通知，预计二套房贷收紧的政策将在全国范围内迅速推行，打破之前二三线城市没有严格执行二套房贷政策的现状。一片喧嚣声中的房产税何去何从，尚无定论，但它却牵制着市场各方的神经。有人称即使征收房产税，对房价也不会产生实质性的影响，而拥有多套房产的购房者也大可不必担心，不急卖，也不必卖，因为相对于房价的涨幅，每年区区8％。的房产税仅仅只是九牛一毛。一套价值百万元的房子，年交税也只有8000元。房产税的推出，从家庭购房套数、个人投资行为到银行信贷、地产企业、土地供应、中介行为都有明确规定。目前在不少一线城市，该调控已开始起到作用，如北京、上海、深圳等一线城市陆续推出了家庭限购房套数等细则。那么，对于昆明，房产税的推出对其市场又有什么影响呢？首付比例提高似乎对昆明房产市场没有多大影响，从部分一线城市的情况来看，已经显现出了一定效果。但从云南只有昆明这一个中心城市的状况看，昆明区域市场的特殊性，及大规模城中村改造、预售证审批严格等客观事实，昆明市场存在巨大的刚性需求，市场出现明显的供不应求的情况。以至于未看到新政对昆明市场有明显的调控效果。从刚刚结束的昆明秋季房交会来看，参展企业不在少数，展会人流量较往年虽有所减少，但依然无法掩埋楼市的刚性需要，一人购买2、3套房的不在少数，甚至最高一口气购买8套的也有人在。而真正具有刚性需求以及改善型需求的人群在高房价面前举步不前。有人称房产税假若“接班”跟进，其对昆明房价的威慑力不可小觑。由于目前昆明廉租房建设规模还没有真正起来，房产税在增加投资群体的房屋持有成本的同时，势必直接导致住房租金价格上涨。因为昆明房产市场是一个刚性需求很高的城市，因此房产税的推出对昆明新房市场虽然有一定影响，但是不大，下面是昆明是一年新房房价走势图：然而由图可以看出，在五月份左右，房价出现大幅下跌，但是在十月份又开始回升。似乎9月29日国家相关部委“二次调控”政策出台之后，对昆明是房产市场影响也不大，在全国主要大中城市，受“二次房贷”影响，月初楼市的成交量急转下滑。不过，同样在“十·一”期间，昆明楼市却延续了“银十”的销售传统。据昆明市房地产信息网统计数据显示，“十·一”黄金周7天，昆明主城区各类商品房累计成交338套，创自4月份楼市调控以来的节假日日均成交量新高。对于二手房而言，房产税对其影响就更不明显了，下图是一年内二手房的价格走势：由图可见，二手房的价格起起落落总是只有小幅波动，只有在新房市场价格持续较低的八月有一定的上涨。一年内出租房价格却持续出现攀升现象：很多消费者称受到市场放量的影响，昆明刚性需求者本来就很大，这样的政策出来，对刚性需求者来说显得有些不公平。很多人决定在政策落实到昆明之前，赶紧买房。因此新房市场收到的冲击不会很大，甚至在二次调控”政策出台之后，市场还出现了“回暖”现象，而对于在二手市场、房屋租赁市场而言，由于大量对新房拥有刚性需求，但仍持观望态度的租房者的存在，他们或许将会迎来春天。