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房地产价格论文房地产价格分析论文：我国房地产价格宏观调控——基于2003以来的实证[摘要]房价问题是社会关注的焦点问题之一,论文选用房地产销售价格指数作为房地产业价格水平的代表变量,代表土地控制变量的为房地产土地开发面积指数,代表投资控制变量的为房地产开发投资指数,代表房地产业发展的政策环境与综合水平的为房地产开发综合景气指数,对2003年以来房地产价格宏观调控进行实证研究。实证结果表明:我国自2003年以来的房价上涨与供给不足是有关的;宏观政策环境的宽松以及乐观情绪的弥漫可以导致房价的上涨;房价表现出很强的预期性。政府可以通过一系列政策来增加土地供给、加快开发速度、引导消费者与投资者的预期来平抑房价。[关键词]房地产价格；宏观调控；实证一、引言及文献在2003年以来的房地产业宏观调控中,中央政府综合运用了产业政策、土地政策、货币政策、税收政策等各种手段,对房地产投资与房价进行调控,其出台政策数量之密集、力度之大、牵涉面之广堪称前所未有。然而,不期而至的金融危机彻底打乱了决策层的调控步伐,随着2008年9月16日央行下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率,标志着5年多来的紧缩性政策转向,同时各地房地产市场一片萧条,深圳、上海、北京等地的房价大幅下挫、现房市场零成交、土地屡屡流拍、购房者断供之声不绝于耳。当大部分人还沉浸在对房地产市场的悲观之中时,不知不觉迎来了2009年楼市的“小阳春”,到了2009年下半年,房地产市场一扫阴霾,各地房地产市场频频上演“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”的火爆场面,房价记录已成为历史,出现了没有最高只有更高的态势,逃离“北上广”的呼声反映了很多大城市无房者的无奈,随着2009年9月1日国土资源部发布的《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》标志着我国房地产业宏观调控政策重新启动。关于房价上涨的原因,住房和城乡建设部课题组(2004)分析为地价上涨推动多种住房需求旺盛,而深层次的原因在于消费者预期改变[1]。中国社会科学院与社会科学文献出版社(2007)联合发布的《2006年中国房地产发展报告》预测我国房地产价格长期趋势是上升的,其原因在于市场需求旺盛;供给结构失调;国家信贷的积极支持;地方政府的推动;缺乏规范有效的信息披露制度[2]。沈悦、刘洪玉(2004)认为如果房地产价格的上涨只是投机造成,缺乏相应的经济基础支持,这种价格上涨会向市场发出错误的信号,造成房地产市场和经济的虚假繁荣[3]。关于房地产市场的调控方式,梁云芳,高铁梅(2006)通过实证认为我国房地产市场只存在局部泡沫,通过利率来调控房地产市场,成效不大,但是信贷规模的变化对房地产投资有较大的影响[4]。许经勇、马原(2005)认为应当把宏观调控的切入点放在直接调控房地产供求上。稳定房地产价格的关键在于实现有效供求平衡[5]。关于房地产市场的调控效果,聂学峰等(2005)运用相关分析、Granger因果关系检验和协整分析方法对我国货币政策影响房地产市场的效应与时滞进行实证分析,表明货币政策能够影响房地产投资和价格,货币供应量对房地产市场的影响比利率政策更为显著[6]。李健飞等(2005)利用Johansen协整检验分析了银行信贷与房地产价格的长期关系和因果关系[7]。对这一轮的房地产调控的效果,何艳(2006)认为:一是普通商品房供应增加,小户型房价上涨得到一定控制;二是投机行为得到抑制,外资炒房更为规范;三是信贷收紧,购房者更为谨慎;四是房地产开发企业囤地囤房受到抑制[8]。杨玉珍、文林峰(2005)认为在金融政策方面,可以采取严控信贷政策的措施。在土地政策方面可以实施最严格的土地控制政策[9]。张琦(2006)认为我国房地产业的调控效果不尽如人意的原因有以下几点:决策层对市场判断有分歧;政策执行环节(管理机制)有问题;房价信息失真;宏观调控政策在综合应用中不协调、不规范[10]。程建胜(2007)认为2003年以来,国家综合运用行政、财税、金融、土地等手段逐步加大了房地产宏观调控力度,但效果并不尽如人意,房价持续上涨、市场秩序混乱等问题依旧比较突出[11]。从上述文献中可以看出,学者们对房地产市场的判断存在分歧,对房地产市场宏观调控的效果存在争议,本文拟对这一轮房地产市场价格的宏观调控进行理论与实证分析。二、本轮宏观调控的特点综合回顾本轮房地产宏观调控,我们发现这一轮宏观调控有如下三个特点:1·调控政策的阶段性非常明显。2004年的调控主要是为了抑制房地产投资过快增长,采取的政策主要是“管严土地、看紧信贷”。2005年的调控目标由2004年的控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又要抑制房价过快上涨的双重目标转变。2006年的调控政策取向关心低收入家庭的住房保障问题,如通过“双限双竟”的措施改善商品房的供给结构,通过经济适用房与廉租房建设保证低收入阶层的住房问题,虽然这些措施的效果不很明显,但可以看出中央政府调控的思路还是十分清晰的。2007年的调控主要转向抑制房地产市场的投机行为,如提高首付比例、冻结二套房贷、打击“囤地”行为等。2·调控政策具有综合性和系统性。这一轮的宏观调控,中央政府根据调控对象的不同采取相应的调控手段,形成了综合使用行政手段、法律手段和经济手段的政策体系,对政府的动员能力与执行能力进行了一次全面的检验,效果基本可以(房价虽然没控制住,但投资还是在掌控中)。3·调控手段体现出差异化的特征。这次房地产宏观调控的一个深刻背景是复杂的国际经济环境与诸多的国内矛盾交织在一起,中央政府在调控中表现出一定的灵活性,在政策制定与执行中注意分清矛盾的主次,调控手段注重区别对待,分类指导。主要体现在既要控制房地产投资速度,抑制投机性需求,又要保护普通居民的的购房积极性。在土地审批与信贷审批双紧的情况下,土地供应、项目审批、信贷支持等政策都向经济适用房与中低档住房倾斜。在抑制投机性需求的同时,对普通居民的自主性需求给予贷款、税收等方面的优惠。三、房地产市场价格简单动态模型商品房价格的形成机制与其他商品类似,房地产产品的价格也是由市场的供给和需求决定的,房地产市场最终价格的形成依赖于市场上供给和需求的变化。国家可以通过影响房地产的供给和需求来影响房地产商品价格。由于房地产商的开发行为取决于房地产项目立项时的房价(例如在2008年下半年由于房价下跌,房地产商开发量降到冰点,深圳市政府土地拍卖出现零成交),而一个楼盘的从项目策划、行政审批、工程设计、施工报建、商品房预售许可、建设工程竣工需要一年以上时间,因此房地产市场供给由上一期价格决定,而消费者与投资者的购买行为基本由当前的房价影响。为了简便,假设需求与供给都是线性的。如果用D表示商品房的需求量,S表示商品房的供给量,P表示商品房的销售价格,则可以简单地用下面的线性模型刻画房地产市场供求之间的动态关系:qtd=a-bpta,b0qts=c+dpt-1c,d0(1)qtd=qts代入后可得:pt=a-cb-dbpt-1(2)所以某一时刻的房价构成一个一阶非其次动态系统。四、实证分析(一)数据选取与处理本文选用房地产销售价格指数作为房地产业价格水平的代表变量,代表土地控制变量的为房地产土地开发面积指数,代表投资控制变量的为房地产开发投资指数,代表房地产业发展的政策环境与综合水平的为房地产开发综合景气指数。研究的数据区间是2003年1月———2008年4月,均为月度数据。各类指标的数据选取均来自国房景气指数。SJZ、TDZ、TZZ、ZZ分别表示房地产销售价格指数、房地产土地开发面积指数、房地产开发投资指数、房地产开发综合景气指数。(二)协整分析过程与结果1·时间序列平稳性的单位根检验检验结果显示,所有变量原序列的统计量的ADF绝对值均低于5%临界水平,这说明原序列在5%的显著性水平均接受零假设H0,因此,所有的原序列都是不平稳的。4个变量系列在经过一差分后,其中ΔSJZ、ΔTDZ的ADF统计量在1%水平显著,ΔTZZ、ΔZZ的统计量则在5%的水平显著,这说明4个序列的一阶差分序列是平稳的,因此可以得出的结论是,SJZ、TDZ、TZZ、ZZ都是一阶单整序列,即I(1)。2·协整关系检验运用Johnsen(l988)和Juselius(1990)所提出的Johnsen。SJZ、TDZ、TZZ、ZZ。5%,SJZTDZ、TZZ、ZZ之间不存在协整关系,且存在唯一的协整方程。为了消除残差自相关,在回归方程右边引入应变量的滞后项作为解释变量,得到如下协整方程:SJZ=-0·1TDZ-0·84TZZ+0·87ZZ+0·98SJZ(-1)-0·39SJZ(-2)(6-17)各统计量如右表所示:由回归结果可以看出:回归方程F统计量值很大,表明回归方程整体显著;R2=0·95,版R2=0·95表明模型的解释能力较强;各变量系数t统计量值通过了1%置信水平的检验;DW统计量为1·85表明方程残差不存在低阶自相关。代表土地控制变量的为房地产土地开发面积指数(TDZ),代表投资控制变量的为房地产开发投资指数(TZZ)前面的系数均为负值,表明住房市场符合普通商品的供求关系特点,即我国自2003年以来的房价上涨与供给不足是有关的,代表房地产业发展的政策环境与综合水平的为房地产开发综合景气指数的系数为正值,表明宏观政策环境的宽松以及乐观情绪的弥漫可以导致房价的上涨。同时,我们必须注意的是滞后一阶的房地产销售价格指数对本期房价有很强的解释作用,其系数达0·98,即房价表现出很强的预期性。(三)格兰杰因果检验由上表可知,在滞后10阶的情况下,房价指数与房地产开发投资指数、土地开发面积指数、房地产开发综合景气指数的格兰杰因果关系检验。(四)脉冲响应分析基于误差修正模型还可以进行脉冲响应分析,脉冲响应函数刻画的是VAR模型中一个内生变量的冲击给其他内生变量所带来的影响,它可以为一个变量作用于另一个变量的动态特征提供更多的信息[13]。基于VEC模型的各影响因素对房地产价格的脉冲响应函数曲线。房价在一开始就对其自身的结构冲击产生正的响应,响应的强度逐渐上升在第4期达到最高然后有所下降并保持稳定;虽然房价对土地开发面积和房地产投资的结构冲击的响应较慢,但二者对房价冲击的力度都较大,冲击持续的时间也较久,其中土地开发面积在第4期之后产生一个负向冲击,而房地产投资对房价产生一个持续的负向冲击;房地产综合投资开发水平对房价产生一个正向冲击然后逐渐衰减至零。从实证结果我们可以看到:土地开发面积、房地产开发投资水平、全国房地产业基本运行状况等指标与房价构成双向的格兰杰因果关系,其中全国房地产业基本运行状况对房价有正向的冲击影响,而土地开发面积、房地产开发投资水平对房价有一个负向冲击影响,房价对自身的影响较为强烈,房价有强烈的预期表现。由此可见:政府可以通过一系列政策如产业政策、土地政策、财政政策、税收政策来增加土地供给、加快开发速度、引导消费者与投资者的预期来平抑房价,同时我们应该注意的是房价反过来对房地产开发活动也具有重大的影响力:房价上涨会带来投资增加、土地需求旺盛、房地产业以及相关产业的繁荣;而房价的下行会导致投资萎缩、土地需求不足、房地产以及相关产业的衰退。五、小结与分析1·抑制房价快速上涨的势头是维护社会稳定的需要。首先,房地产业的健康快速发展是我国现阶段的经济社会发展的客观要求,对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。其次,从经济发展阶段来看,我国正处在工业化中期,农村剩余劳动力向城市二、三产业的转移远未结束,城市化正处于一个加速阶段,由此导致我国的住宅需求市场庞大,但是这些群体一般收入较低,社会购买力非常有限,如果住房价格上涨过快,则会有相当多的社会底层公众背负太大的住房消费压力。而享有住房是公民的一种基本权利,保障公民的住房权利是政府的应尽责任,如果不能尽快使社会住房供给和需求达到均衡,会引发较大的社会矛盾。2·调控重点应放在着力解决投资调控与价格调控的矛盾。从上面的分析可以看出,房地