房地产估价师房地产投资项目经济评价模拟试题

房地产E网-房地产与物业管理实用资料库房地产估价师房地产投资项目经济评价模拟试题一、单项选择题(共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。)1.风险分析对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的()。A.投资规模B.投资回收期C.投资收益水平D.投资方向2.在房地产开发项目财务评价中，其动态投资回收期肯定大于()。A.基准回收期B.项目销售期C.项目开发期D.静态投资回收期3.某开发商从银行获得一笔年利率为12%的贷款，但规定要按季度以复利计算，则该笔贷款的实际利率为()。A.12%B.12.55%C.13.56%D.14.88%4.不可预见费根据项目的复杂程度和扣除税费外的全部费用估算的准确程度，以各项费的()进行估算。A.2%-6%B.3%～7%C.4%-8%D.5%-9%5.某人拟购置现价为lO万元的现房，首付30%，以后余款10年内以年利率18%还清，每年末应还款金额为()元。A.8655B.1238C.15575.D.161126.某项目计划自筹资金5年后动工，预计需投资1000万元，设年利率为6%，从现在起每年末应储存()万元资金。A.169.49B.177.40房地产E网-房地产与物业管理实用资料库某开发商拟开发一宗房地产项目，拟贷款5000万元，年利率12%，借期5年，期末应一次性归还本息()万元。A.8235.26B.8536.1lC.8678.32D.8811.7l8.某人购买一套二手房，对方允许其分期付款，可在5年内付清，首期应先付4万元，其余款可在第一年末至第五年末各支付2万元，即为全部付清。年利率为12%，按复利计息，相当于现在一次性付款()万元。A.13.56B.12.89C.11.21D.9.879.为在5年后能获得100万元资金，设年复利率为12%，则现时应储存()万元。A.56.74B.58.62C.60.23D.62.3410.某人拟购置一产权式酒店标准间，总价50万元，首期支付50%。其余以月利率4.8%o作10年按揭贷款，每月还款额应为()元。A.2083.23B.2326.88C.2522.84D.2745.4811.若当年有效利率为15%，则月名义利率为()。A.1.172%B.1.25%C.8.22%D.11.32%12.某人拟购置一套二手房，价值lO万元，首期先支付3万元，余款以月利率1.5‰按复利计算，10年内每月应支付等额购房款为()元。A.583.33B.835.26C.1138.52D.1261.7513.某人拟购置一幢现值10万元的住宅，首期支付30%，余款以月利率1.5%0并按复利计算每月付款，10年内付清，每月末应支付的等额资金是()。房地产E网-房地产与物业管理实用资料库房地产开发项目的投资收益率是指开发项目达到正常赢利年份时()。A.项目年经营收入与总开发成本之比B.项目年净收益与项目投资的资本价值之比C.项目的期望收益与项目投资的总价值之比D.项目的总开发价值减去总开发成本后之差与总开发成本之比15.房地产开发项目全部投资的财务内部收益率表明了()。A.项目投资所能支付的最高贷款利率B.投资者每年所获得的或期望获得的收益率C.将项目未来各年收益转换成现值的收益率D.项目的年净收益率与项目投资的资本价值之比16.经营安全率是反映企业经营状况的重要指标，经营安全率越大，说明经营状况越();经营安全率越小，说明经营状况越()。A.安全，不安全B.不安全，安全C.安全，安全D.不安全，不安全17.从盈亏平衡图上可以看出，平衡点的总收入和总成本相等，所以平衡点的值越小，项目赢利的机会就()，亏损的风险就()。A.越小，越小B.越大，越大C.越大，越小D.越小，越大18.等额支付偿还基金因数可由()表示。A.(PIA，i，m)B.(A/a/p，n)C.(FIA，i，m)D.(A/a/p，m)19.某房地产开发公司建设完成的地下停车场，经调查得知同类型市场中一个停车位月租金收入为1000元，若要将该停车场用于销售，投资者要求的年收益率为20%的情况下，每一停车位的销售价应为()万元。房地产E网-房地产与物业管理实用资料库人们通常习惯采用利润指标来评估获利大小，而在评估投资项目的可行性或比较不同投资方案的优劣时，采用现金流量指标评估，其优点在于()。A.以增量现金流量为基础B.不忽视项目实施产生的间接影响C.考虑沉没成本D.便于考虑资金时间价值21.量一本一利分析是对项目的生产规模、成本和销售收入进行综合分析的一种技术经济分析方法，广泛应用于经营分析、成本管理和方案选择等领域，该分析又称为()。A.敏感性分析B.盈亏平衡分析C.概率分析D.统筹分析22.概率分析方法是使用概率来研究预测不确定性因素和风险因素对项目经济效果影响的一种定量分析方法，特点是在进行方案比较和评估时，不仅仅对方案的数学期望和方差进行计算和分析，而且也计算和分析方案失败的风险程度，在房地产风险估价中大量采用的概率分析方法是()。A.正态分析法B.周期分析法C.静态分析法D.动态分析法23.房地产开发项目成本费用构成中的其他费用主要指()。A.不可预见费B.业务招待费C.管理费D.临时用地费24.有一开挖土方工程，有两个方案：一是机械挖土，单价为4元/m，需机械租赁费2万元，二是人工挖土，单价为5.5元，m，那么当土方量小于()m时，应采用人工挖土。25.房地产市场预测的主要方法是()。A.客观预测B.主观预测C.定性预测D.定量预测房地产E网-房地产与物业管理实用资料库用费用分解法确定固定成本和可变成本，下列属于固定成本的是()。A.土地购置费B.建筑工程费C.规划设计费D.公共设施配套费27.某房地产公司获得一块土地使用权，在其上有开发建设商场、办公楼或公寓等方案，此时该公司面临的方案选择类型为()。A.独立方案B.互斥方案C.混合方案D.综合方案28.房地产投资为独立方案时，采用的评价指标是效率，它就是投资方案的()。A.净现值B.平均利润C.内部收益率D.投资利润率29.在资金时间价值计算中，将年值换算成现值的计算公式是()。A.F/A,i,nB.A/F,i,nC.P/A,i,nD.A/P,i,n30.某房地产企业为评估一项房地产开发投资，已支付25万元项目论证费，此费用可列为()。A.机会成本B.沉没成本C.现金流人量D.现金流出量二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分。)1.净现金流量是指现金流人量与现金流出量之差，在估算投资项目各年净现金流量时，为了避免错误，应掌握的原则有()。A.考虑沉没成本B.不要忽视机会成本C.不应忽视项目实施产生的间接影响D.考虑流动资金的回收周期.E.以增量现金流量为基础房地产E网-房地产与物业管理实用资料库现金流量的确认和现金收支发生的时间相一致，而在计算利润时，收入与费用的确认与现金收支发生的时间往往不一致，关于利润和现金流量两者之间的主要区别表现在()。A.现金流量大小的确认较为客观，而利润大小核算结果依赖于不同会计程序的选择，且有关项目数据依赖于人为估计B.在核算利润时，每年所提折旧需用现金支付，而且在计算利润时作为一项费用予以扣除C.固定资产购置和建造所发生的大量支出，属于现金流出量，不能在当年计算利润时全部以费用形式从收人中扣除，只能在固定资产寿命期内以折旧形式逐年分摊D.经营期间发生的尚未收回的欠款和尚未支付的应付费用直接反映在利润中，但企业尚未收到或付出现金E.与固定资产投资相配套的流动资金投入与收回在利润核算中直接反映3.用静态评估的方法对房地产的投资效益进行评估时，常用的静态指标有()。A.投资利润率B.投资回收期C.内部收益率D.净现值E.现金流量4.利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额，可以分为()。A.贷款利率B.股票利率C.基础利率D.债券利率E.存款利率5.当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了()和()的区别。A.单利计息B.复利计息C.财务利率D.实际利率E.名义利率6.内部收益率法是使得投资方案寿命期内现金流量的净将来值或净年值为零的贴现率，它反映了项目所占用资金的赢利率，主要计算方法有()。A.内查法B.试算法房地产E网-房地产与物业管理实用资料库下列属于内部收益率法缺点的是()。A.内部收益率的计算不需要首先确定所要求的报酬率B.内部收益率表示投资项目内在收益率，所以一定程度上不能反映投资效率高低C.内部收益率的计算较为复杂D.内部收益率能直观地反映项目投资获利数额的大小E当投资项目各年净现金流量不是常规模式时，一个投资项目的内部收益率可能存在多个解或无解，此时内部收益率无明确经济意义8在房地产项目经济评价中，净现值法与内部收益率法的主要区别集中表现在()。A.经济意义不同，净现值表示投资项目的内在利润率，内部收益率表示从事一项投资会使资金增加或减少B.计算净现值需要首先确定贴现率大小，而内部收益率的计算则不需要C.在对多个互斥项目排序时有时会得出不同的结论D.内部收益率的计算考虑资金的时间价值，而净现值不考虑E.净现值法计算简单并考虑了投资风险因素9.为使有限的资金得到最佳的利用效果，需进行多方案选择，依据方案之间的关系可分为()等类型。A.独立方案B.整体方案C.合并方案D.互斥方案E.混合方案10敏感性分析是通过测定一个或多个不确定因素的变化所导致的决策评估指标的变化幅度，了解各种因素的变化对实现预期目标的影响程度，从而在外部条件发生不利变化时，对投资方案的承受能力作出判断。一般分析步骤有()。.A.确定影响因素房地产E网-房地产与物业管理实用资料库确定敏感因素，对方案的承受能力作出判断C.确定分析指标.D确定影响因素发生的可能性和经济效果指标超过或低于预期指标的可能性E计算各不确定因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应关系，并用图或表的形式表示出来11.对于房地产项目而言，主要敏感性因素包括()。A.投资额B.前期开发量C.建设周期D.资金和售价E.利率12.根据投资项目所处时期不同，现金流量可分为()。A.初始投资现金流量B.经营现金流量C.净现金流量D.终结现金流量E.销售现金流量.13.就名义利率与实际利率的关系而言，下述说法属于正确的是()。A.实际利率比名义利率还能反映资金的时间价值B.当每年的计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等C.当每年的计息周期数大于1时，名义利率要小于实际利率D.当计息周期越短，名义利率越大时，实际利率与名义利率之差就越小E.从资金时间价值分析的角度看，区分名义利率与实际利率其意义并不大14.采用静态投资回收期作为投资的评估指标，其主要缺点是()。A.没有考虑资金的时间价值..B.没有考虑资金投资风险C.不考虑投资回收期以外各年净现金流量D.不利于对投资项目进行整体评估房地产E网-房地产与物业管理实用资料库固定成本是指在一定产量范围内，不随产量变化而变化的成本，可变成本是指在一定产量范围内，随产量变化而呈线性变化的成本，而确定固定成本和可变成本的方法有()。A.高低点法B.线性分析法C.回归分析法D.费用分解法E.概率分析法16.年值是指一定的时期内，以相同的时