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1一、问答题1.估价工作程序（步骤）的确定1)选择用什么方法2)使用所选方法的主要步骤3)确定最终估价额a)市场法估价的基本步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④交易情况修正；⑤交易日期修正；⑥房地产状况修正（区位、权益、实物）⑦求取比准价格b)收益法估价估价的基本步骤：①搜集有关收入和费用的资料；②估算潜在毛收入；③估算有效毛收入；④估算运营费用；⑤估算净收益；⑥选用适当报酬率；⑦选用适宜的计算公式求出收益价格。c)成本法估价的基本步骤：①土地取得费用；②土地开发费用和建筑物建设费用；③管理费用；④投资利息；⑤销售税费；⑥开发利润d)假设开发法估价的基本步骤：①调查待开发房地产的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估计开发建设期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买待开发房地产应负担的税费；⑥进行具体计算。2.几种特殊交易估价对象的价格内涵1)划拨房地产：完全产权价格与需要补交土地出让金之差2)保险损失评估：价值的损失（损失前价值－损失后的价值）或修复所需的费用3)按揭房地产转让：转让之日无债务情况下正常市场价格减每月还款折现到转让之日的现值之和4)投保价值评估：建筑物的现值5)地役权的价格评估：供役前的总价值－供役后的总价值6)部分房地产的价值：完全房地产价格－所缺部分房地产价格3.确定估价技术路线1)确定估价的基本事项（对象、目的、时点）；《规范》4.0.2条2)确定价格内涵（一定要先说清楚）；3)选择适宜的方法4)求取结果的途径5)估价方法应用要点或者需要特殊处理的地方例子：a)分别估算商业裙楼和住宅开发完成以后的（完全产权）价值，可分别选用收益法和市场法来估算。b)根据测算的开发完成后的价值扣除有关的续建费用、管理费、利息、税金等c)确定该物业假设开发法的（完全产权下）测算价格d)选用恰当的方法评估出该在建工程所占土地的价格和建筑物的价格，评估出估价对象的（完全产权）积算价格。e)将上述两种方法的测算结果综合成一个测算结果（从测算结果中扣除应补缴的土地出让金），要具体化展开来说明2并结合估价人员的经验确定估价对象最终的估价值。f)在运用假设开发法和成本法估算在建工程价值时要充分考虑到已停工5年所产生的物质折旧和功能折旧。g)收益法：调查市场上类似物业的正常收益情况下的有效毛收入和运营费用情况确定估价对象的净收益，选用恰当的方法报酬率评估出估价对象的收益价格h)市场法：调查近期成交的类似物业的房地产状况和价格，选取三个以上的可比实例，并进行有关修正，评估出估价对象的比准价格。4.价格解释对价格有争议、疑惑1)（对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？2)从合法原则、最高最佳原则、估价时点原则来考虑3)房地产状况变化。如物质折旧、功能折旧、权益折旧、经济位置变化等4)估价目的不同，导致估价的依据、价值标准、估价对象的范围等不同5)价格实现的方式不同即价值标准不同。如公开市场价值与强制拍卖的价格6)时点不同，价格不同。（动态价格）市场环境、供求状况均要变；估价对象也会变化期限、成新、房地产状况；7)交易状况是否变化权力束在限制约束下，交易状况不同；8)估价原则是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑〉；9)评估价格与实际成交价格不一样，成交价是特定的买者与卖着在特定情况下的交易价格10)供求状况变化决定价格也发生变化，而且估价以时点的社会平均成本计算11)只有客观收益和正常费用才能作为价格评估的依据。5.资料的搜集资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）（1）估价对象的实物、权益和区位三方面的资料。如土地和房屋的产权状况资料、建筑物的结构、位置、建成年月、层数、朝向、交通条件、繁华程度等方面的资料。（2）在估价时点的房地产市场状况的资料，特别是本地区和本类房地产的市场状况资料。如供求状况、价格状况、销售（租赁）状况、价格走势状况等方面的资料。（3）不同估价方法应收集的主要资料a)市场法：①搜集三个以上近期类似房地产的状况（包括交易情况和房地产状况）和价格资料。②本地区本类房地产价格变化规律资料。③不同交易情况价格差异的资料。④房地产状况修正的有关技术资料。b)成本法：①类似物业的土地取得正常成本方面的资料。②类似物业的土地开发、房屋建设费用、管理费用、利息率、利润率、税费等方面的资料。③建筑物成新度或折旧方面的资料。c)收益法：①类似房地产经营收益或租赁收益的资料。②类似房地产的经营费用、空置率等方面的资料。③剩余收益年限等资料。④类似物业的重置价格的情况及各种税率。⑤调查三个以上的类似物业的年净收益和售价。d)假设开发法：①同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。②同类房地产市场售价。③同类项目3开发周期、开发费用。④同类项目开发利润或收益资料。⑤折现率确定的有关资料。（4）贯彻估价原则所需要的资料。如合法原则需要的资料，如在建工程需要的四证等。（5）明确估价基本事项所需要的资料。如估价委托书（6）特殊目的估价所持有的资料。如保险合同。二、问答举例⒈某公司有一商场，该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房屋所有权，并且此商场处于一栋18层高建筑中的第1—4层，1997年进行了一次重新装修，但由于经营管理不善，商场自1997年一直处于亏损状态,因此欲出售该商场,现假设某集团公司欲购买该商场，并委托你评估其客观合理价格，请写出你评估的技术路线。答案：1、用收益法和市场比较法评估出商场的完全产权售价2、用地价分摊方法测算出商场应分摊的地价，然后根据当地政府关于划拔土地使用权转为出让土地使用权补交出让金的规定乘上一定的比例，得出商场需要补交的土地使用权出让金。3、测算商场装修因转让所造成的价值损失4、由完全产权的售价，减去需要补交的土地使用权出让金，再减去原装修因转让所造成的价值损失，得出商场的转让测算价5、根据测算出的转让价，结合评估人员的经验，确定最终的转让评估价。⒉张某在1998年7月以按揭方式购买了一套住宅，现在（2003年7月）因资金紧张要出售该套住宅，同时李某打算购买该套住宅，但双方均不知道如何确定该套住宅的售价，为此委托评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该套住宅转让价格的技术路线。答案：1、用市场比较法或成本法评估出该套住宅的完全产权在转让之日的售价2、根据按揭合同中的约定，确定李某在转让之日的购买该套住宅转让后需要继续向银行支付的本息值在转让之日的现值。3、由完全产权的售价减去需要继续向银行支付的本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让测算价4、根据测算出的转让价，结合评估人员的经验，确定最终的转让评估价。⒊甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1、针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？2、装修补偿应如何确定？3、对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？【答】1、在估价程序上应特殊注意：⑴被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作(2分)并在报告中作出相应说明⑵估价机构应将初步估价结果向被拆迁人公示7日(1分)并进行现场说明(1分)⑶公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人。(1分)并由委托人向被拆迁人转交分户估价报告。(1分)2、被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；(1分)协商不成的，可以4通过委托评估机构确定(1分)3、拆迁估价不考虑的房屋租赁因素的影响。(或：按完全产权评估)(1分)⒋法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款处法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1、估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？2、拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3、乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？【答】1、估价机构没有义务将估价结果告知借款企业；(1分)估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。(或：①估价机构不需要向委托方外的第三方提供估价结果②估价机构仅对委托人负责③法院是委托人，借款企业不是委托人)(2分)(共3分)2、拍卖保留价由法院确定，(1分)应以评估价格为基础确定。(2分)3、应注意以下费用：⑴拍卖机构佣金(1分)⑵补缴土地使用权出让金(1分)⑶房地产交易相关交易税费(1分)(应有具体项目，笼统回答不给分⑷估价机构的评估费用(1分)⒌某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问：1、这样的做法有哪些错误？2、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益？【答】1、错误。⑴由于三个交易实例经营规模不同，其中估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；(1分)【只笼统说可比实例状况相同或相似，不给分】⑵未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益(2分)⑶不应采用年总收益，而应采用单位面积的年净收益；(2分)⑷不应选用350万元作为估价对象的年净收益；【或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益】(2分)【说明：仅说明最高最佳使用原则适用错误或曲解最高最佳使用原则给1分】2、具体可选择过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法或未来数据资本化公式法确定⒍某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作？1、选用假设开发法和市场法进行估价（1分）；2、了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况（1分）；3、了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本（1分）；4、分析确定土地的最佳开发方案（1分）；55、及开发完成后的市场经营模式（租或售）运用市场法（0.5分）和收益法等（0.5分），预测建成后房地产总价值（1分），调查了解类似房地产的开发成本费用等；如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格（1分）；6、选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格（1分）；7、综合二种方法的结果，确定最终估价结果（1分）；8、根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告（1分）。⒎某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。1、（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）；（2）、净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（1分）；（3）、净利润已扣除了房地产的折旧摊销（1分）、财务费用（含利息收益）（1分）及所得税等（1分），包含了正常的（商为利润）等（1分）；2、收益年