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第十一章地价评估和地价分摊考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对地租理论和地租的测算，路线价法，城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算，高层建筑地价分摊的意义和方法等的了解、熟悉和掌握程度。第一节地租理论及测算1.地租的含义（熟悉）狭义，指利用土地所获得的超额报酬广义，指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬基本含义，是一种纯粹的剩余物2.地租现象（熟悉）3.地租理论的回顾（了解）威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，N表示（）。【2009年真题】A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本提示：参见教材P368[答疑编号500434110101]『正确答案』A4.地租的测算（熟悉）（1）地租测算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－农产品生产成本－土地上投入资本的利息－农业经营者利润说明：公式中的土地上投入资本的利息，是除土地投入之外其它投入资本的利息（不包括土地价值的资本的利息）。（2）土地是在最佳用途下使用的——竞标地租理论（3）土地是在最佳集约利用下使用的——马克思级差地租Ⅱ理论（4）销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的（5）土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格＝PQ实际测算地租的具体方法4种：从房租中分离出地租地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润由地价求出地租采用市场法求出地租采用类似假设开发法求出地租第二节路线价法1.路线价法的含义（熟悉）是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来求取该街道其他临街土地价值的方法。2.路线价法的理论依据（熟悉）路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法。理论依据——替代原理。路线价法与市场法的关系：路线价法中的标准临街宗地，可视为市场法中的可比实例；路线价是若干标准临街宗地的平均价格，可视为市场法中经过交易情况修正、市场状况调整后的可比实例价格；以路线价为基准，考虑该土地的临街深度、形状、临街状况、临街宽度等的调整，可视为房地产状况调整。路线价法与市场法的不同：路线价法不做交易情况修正和市场状况调整；路线价先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整，而不是先分别对每个可比实例价格进行有关修正、调整，然后再进行综合；路线价可以进行批量评估，可同时评估出许多需估价对象，市场法只评估出一个估价对象的价值。在路线价法中不进行交易情况修正和市场状况调整的原因：求得的路线价——若干标准临街土地的平均价格，已是正常价格，所以不必进行交易情况修正。求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估价时点，所以不必进行市场状况调整。由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。（）【2007年真题】提示：参见教材P371[答疑编号500434110102]『正确答案』错『答案解析』路线价不做交易情况修正和市场状况调整，但必须进行房地产状况调整3.路线价法适用的估价对象和条件（熟悉）适用的估价对象，主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价具体对象：房地产税收；市地重划（城镇土地整理）；房地产征收补偿；其他需要在大范围内同时对许多宗土地进行估价的情况前提条件：街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐4.路线价法估价的操作步骤（熟悉）划分路线区段设定标准临街深度选取标准临街宗地调查评估路线价制作价格修正率表计算临街土地的价值5.划分路线价区段（熟悉）路线价区段，是指具有同一个路线价的地段划分原则：应将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段两个路线价区段的分界，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段较长的繁华街道，两个路口之间可划分为多个路线价区段某些不繁华的街道，多个路口间的街道可以划分为一个路线价区段同一条街道两侧的繁华程度、地价水平显著差异时，应以街道中心为分界线，将街道两侧划分为不同的路线价区段划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（）【2008年真题】提示：参见教材P372[答疑编号500434110103]『正确答案』错误『答案解析』如果路线太长的繁华地段，有时需要将两个路口之间的地段划分为2个以上的路线价区段。6.设定标准临街深度（了解）标准临街深度：是街道对地价影响的转折点；由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价基本不变设定方法：通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数，这样可以简化以后各宗土地价值的计算7.选取标准临街宗地（了解）标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的宗地选取的具体要求（8要求）：一面临街；地块形状为矩形；临街深度为标准临街深度；临街宽度为标准临街宽度；临街宽度与临街深度的比例（宽深比）适当；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；其他方面，如土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性8.调查评估路线价（了解）路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格求取方法：可以运用收益法、市场法分别求取各宗的价格，然后采用简单算术平均、加权算术平均、中位数、众数等综合为一个路线价路线价的表示方法：可以为土地单价，也可以为楼面地价：可以用货币表示，也可以用相对数表示9.制作价格修正率表（掌握）价格修正率表（两类）临街深度价格修正率表其他价格修正率表原理：（同样面积的）地块距离街道深度越深，可及性越差，价值也越小四三二一法则将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%第四个（距离街道最远的）25英尺，价值占整块土地价值的10%九八七六法则超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值9%、8%、7%、6%【单选题】甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。【2009年真题】A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元提示：参见教材P374[答疑编号500434110104]『正确答案』CE【11-1】某临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。试根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度15.24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价。提示：参见教材P375[答疑编号500434110105]『正确答案』该相邻临街土地的总价计算如下：121.92×（40﹪＋30%）＝85.34（万元）【11-2】例11-1中如果相邻临街土地的临街深度为45.72m（即150英尺），其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元?提示：参见教材P375[答疑编号500434110106]『正确答案』该相邻临街土地的总价计算如下：121.92×（40﹪＋30﹪＋20﹪＋10﹪＋9﹪＋8﹪）＝121.92×（100﹪＋9﹪＋8﹪）＝142.65（万元）10.制作价格修正率表（掌握）临街深度价格修正率的形式11-1临街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法则（%）403020109876单独深度价格修正率（%）403020109876累计深度价格修正率（%）407090100109117124130平均深度价16014012010087.278.070.865.0格修正率（%）（40）（35）（30）（25）（21.8）（19.5）（17.7）（16.25）临街深度价格修正率表的制作形式——单独深度价格修正率、累计深度价格修正率、平均深度价格修正率。累计深度修正率越来越大，单独深度和平均深度修正率越来越小。平均深度与累计深度价格修正率的关系：平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率×标准临街深度÷所给临街深度制作临街深度价格修正率表的要领：设定标准临街深度将标准临街深度分为若干等份制作单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均价格修正率制作特殊形状土地的价值，还需要制作相应的价格修正率表【单选题】某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。【2009年真题】提示：参见教材P375-376[答疑编号500434110107]『正确答案』正确『答案解析』80%/2/3=120%随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。【2006年真题】A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.加权深度价格修正率提示：参见教材P375[答疑编号500434110108]『正确答案』B11.计算临街土地的价值（掌握）当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率估价对象土地的临街宽度与标准临街宗地的临街宽度相同时如果临街宽度与标准宽度不相同当以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率V（总价）＝路线价×累计深度价格修正率×临街宽度V（总价）＝路线价×∑单独深度价格修正率×临街宽度当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度如果形状不是矩形，或是情况不同，则要进行其他修正V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率×土地面积或者V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×土地面积±总价修正额12.路线价的典型例题1.一面临街矩形土地的价值计算土地单价＝路线价×平均深度价格修正率土地总价＝土地单价×土地面积【例11-3】图11-7中是一块临街深度为15.24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为2000元/m2。根据表11-1中的临街深度价格修正率，计算该块临街土地的单价和总价。临街深度价格修正率的形式11-1临街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法则（%）403020109876单独深度价格修正率（%）403020109876累计深度价格修正率（%）407090100109117124130平均深度价格修正率（%）160（40）140（35）120（30）100（25）87.2（21.8）78.0（19.5）70.8（17.7）65.0（16.25）提示：参见教材P377[答疑编号500434110109]『正确答案』由于路线是用土地单价表示的，所以计算时采用表11-1中的临街深度价格修正率，具体应为平均深度价格修正率。因此该块土地的单价＝路线价×平均深度价格修正率＝2000×140%＝2800（元/m2）该块土地的总价＝土地单价×土地面积＝2800×20×15.24＝85.34（万元）2.前后两面临街矩形土地的价值计算采用重叠价值估价法先确定高价街（前街）与低价街（后街）的影响范围的分界线以此分界线将前后两面临街的矩形土地分为前后两部分，根据各自所临街的