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房地产估价练习题二一、单项选择题1、房地产具有供给有限特性，本质上是（）。A、土地总量有限B、规划限制C、房地产不可移动D、价值量大2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）。A、1667元/m2B、1765元/m2C、1875元/m2D、2000元/m23、某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。A、建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m24、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。A、相应配套的基础设施B、土地的形状C、组合完成的功能D、立体空间5、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。A、宅基地所有权B、空间利用权C、地役权D、建筑物相邻关系6、下列描述中属于房地产价格特性的有（）A、用货币表示B、受供求等因素影响C、在长期考虑下形成D、与交易的个别条件有关7、房地产具有不可移动性，其价格与区位密切相关，最简单和最常见的是用距离来衡量区位的好坏，人们越来越重视（）的距离。A、空间直线距离B、交通路线距离C、交通时间距离D、交通空间距离8、基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种（）的价格A、政府指导价B、政府定价C、评估出来的D、市场定价9、下列选项中是以房地价值为基础确定的租金是（）A、市场租金B、商品租金C、成本租金D、福利租金10、下列选项中往往低于房地产实际价值的为（）A、抵押价值B、典价C、保险价值D、课税价值11、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（）。A、估价时点为未来，估价对象为未来状况B、估价时点与估价对象均为现在C、估价时点为现在，估价对象为未来状况D、估价时点为现在，估价对象为过去状况12、下列说法错误的是（）A、拍卖中竞买人的最高应价为成交价格B、增价拍卖是一种常见的叫价方式C、拍卖有增价拍卖和减价拍卖D、房地产拍卖是以公开竞价的形式将房地产转让给最高应价者的买卖方式13、在商品房销售中一般不能反映销售商品房的真实价格水平的是（）A、报价B、表格价C、均价D、起价14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。则该可比实例在2004年10月末的价格为（）。A、2648元/m2B、2688元/m2C、2708元/m2D、2734元/m215、在房地产拍卖中，竞买人的最高应价未达到（）时，该应价不发生效力。A、起拍价B、保留价C、标价D、成本价16、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该房地产的正常成交价格最接近于（）。A、2427元/m2B、2500元/m2C、2575元/m2D、2632元/m217、一般说来，房地产投机对房地产价格的影响不可能出现的情况有（）A、引起房地产价格上涨B、引起房地产价格下跌C、起着稳定房地产价格的作用D、改变城市规划18、房地产估价中，比较法适用的对象是（）房地产A、具有交易性的房地产B、新开发建造的C、有收益或有潜在收益的D、计划开发建造的19、某住宅套内建筑面积下的价格为2000元/平方米，套内建筑面积与本套住宅建筑面积之比为0.92，使用面积与建筑面积之比为0.8，则该住宅建筑面积下的价格为（）元/平方米。A、1600B、1840C、2000D、217420、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。A、10.0%B、11.1%C、11.9%D、12.5%21、既无收益又很少发生交易的房地产的估价特别适用（）估价方法。A、成本法B、收益法C、比较法D、其他法22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假定净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。A、14140元/m2B、42421元/m2C、56561元/m2D、60000元/m223、成本法的基本计算公式是（）A、积算价格=重新购建价格+折旧B、积算价格=重置成本—折旧C、积算价格=重新购建价格—折旧D、积算价格=重建价格—折旧24、收益法是以（）为基础的。A、替代原理B、均衡原理C、预期原理D、适合原理25、资本化率是（）的倒数。A、毛租金乘数B、潜在毛租金乘数C、有效毛租金乘数D、净收益乘数26、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）。A、849元/m2B、865元/m2C、882元/m2D、915元/m227、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。A、最低价格B、平均价格C、出让地价D、标定地价28、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（）×临街宽度。A、单独深度价格修正率B、累计深度价格修正率C、平均深度价格修正率D、混合深度价格修正率29、某临街深度30.48米（即100英尺），临街宽度20米的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度为15.24米（即50英尺），临街宽度为25米的矩形土地的总价为（）。A、53.34万元B、85.34万元C、106.68万元D、213.36万元30、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。A、1%B、1.5%C、2%D、2.5%31、防范估价风险的最后一道防线是（）。A、撰写估价报告B、审核估价报告C、出具估价报告D、估价报告归档32、下列表述中不正确的是（）。A、在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B、在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C、在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D、在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果二、多项选择题1、房地产之所以有价格，与其他任何物品为什么有价格一样，需要具备（）条件A、位置固定性B、有用性C、稀缺性D、有效需求E、独一无二性2、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（）。A、交换价值B、公开市场价值C、投资价值D、理论价格E、标定地价3、正常成交价格是指交易双方在（）进行交易的价格A、公开市场B、信息通畅C、平等自愿D、诚实无欺E、有利害关系4、估价中的最高最佳使用包括（）等。A、最佳用途B、最佳位置C、最佳规模D、最佳环境E、最佳集约度5、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。可比实例与估价对象所处的地区必须相同可比实例的交易类型与估价目的吻合可比实例的规模与估价对象的规模相当可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格可比实例的大类用途与估价对象的大类用途相同6、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。A、环境景观B、离市中心距离C、朝向D、城市规划限制条件E、地势7、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。A、消费者的收入增加B、作为替代品的房地产的价格上升C、作为互补品的房地产的价格上升D、消费者预期其未来的收入增加E、消费者预期未来的房地产价格上升8、影响房地产价格的经济因素主要有（）A、储蓄、消费B、投资水平C、税收D、居民收入E、经济发展状况9、下列房地产中适用于比较法估价的是（）A、房地产开发用地B、写字楼C、学校D、标准工业厂房E、医院10、在选取比较实例时，（）情况的交易实例不宜选为可比实例A、拍卖房地产的交易B、相邻房地产的合并交易C、受债权债务关系影响的交易D、交易税费非正常负担的交易E、对市场进行充分调研的交易11、建立价格可比基础包括（）A、统一付款方式B、统一采用单价C、统一币种和货币单位D、统一文化制度E、统一面积内涵和面积单位12、在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。A、形状相似B、在同一街道上只有一个路线价区段C、面积接近D、地块相连E、可及性相当13、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）。A、法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B、再次抵押的房产的抵押价值为该房产的价值扣除已担保债权后的余额C、房产的价值扣除预计处分该房产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值D、不能单独处分、使用的房产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值E、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金14、确定路线价时，选取标准宗地应符合（）的要求等。A、一面临街B、两面临街C、土地形状为矩形D、土地形状为正方形E、容积率为所在区段具有代表性的容积率15、获取房产估价业务的措施可以有（）。A、突破专业能力限制，接受各种估价要求B、提高服务质量C、恰当的宣传D、低收费E、最大限度压缩估价作业期16、建筑物折旧包括（）方面的内容A、物质折旧B、功能折旧C、外部性折旧D、精神折旧E、其他折旧17、下列关于成本法的说法正确的是（）A、开发成本高一定意味着房地产价格就高B、开发成本低房地产价格不一定低C、估价种应采用实际成本而不是客观成本D、当市场供大于求时，价值应向下调整；当求大于供时，价值应向上调整18、利用未来收益的现值之和求取房地产的价值，对价值高低起决定作用的因素包括（）A、历史价格的高低B、可获净收益的大小C、实际收益的多少D、可获净收益期限的长短E、获得净收益的可靠性三、判断题1、本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳办同意，03年11月4日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地与香港资格互认协议书。（）2、在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（）3、现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房屋拆迁估价不宜采用公开市场价值。（）4、就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（）5、在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（）6、被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额。（）7、估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。（）8、路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。（）9、估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（）10、估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。（）四、计算题1、某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。假设该写字楼未来每年