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房地产抵押估价报告估价项目名称：华中科技大学文华学院食堂抵押贷款评估委托方：华中科技大学文华学院估价方：武汉××房地产评估有限责任公司估价人员：估价作业日期：2013年6月17日至2013年6月21日估价报告编号：*********************2目录CONTENTS一、致委托方函…………………………………………………….................……3二、估价师声明……………………………………………………..................……4三、估价的假设和限制条件………………………………………..................……5四、房地产估价结果报告………………………………………..................………8（一）委托方……………………………………………………..................………8（二）估价方………………………………………………………..................……8（三）估价对象……………………………………………………..................……9（四）估价目的…………………………………………………….………….…...10（五）估价时点……………………………………………………………….....…10（六）价值定义……………………………………………………………….……10（七）估价依据……………………………………………………………...….….10（八）估价原则…………………………………………………………………….11（九）估价方法………………………………………………………………….…12（十）估价结果……………………………………………………………….……13（十一）估价人员……………………………………………………………….…14（十二）估价作业日期……………………………………………….................…14（十三）估价报告应用的有效期……………………………………………….…14五、房地产估价技术报告…………………………………………………….……14（一）个别因素分析……………………………………………………….………14（二）区域因素分析………………………………………………………….……16（三）市场背景分析………………………………………………………….……16（四）最高最佳使用分析…………………………………………………….……17（五）估价方法选用………………………………………………………….……17（六）估价测算过程……………………………………………………….………18（七）估价结果确定……………………………………………………….………27六、附件……………………………………………………………………….……283一、致委托方函华中科技大学文华学院：我公司于2013年6月17日受贵学院委托，对贵学院文华食堂的公开市场价值进行评估，估价时点为2013年6月17日，估价目的为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象房地产建筑面积3580平方米，土地使用权面积1788平方米，在估价时点2013年6月17日,经调查未发现各项法定优先受偿款的房地产抵押价值为883.2653万元，大写：人民币捌佰捌拾叁萬貳仟六陆佰叁拾陆圆整，单价为：2301.936元/平方米。其详细情况请见《房地产估价结果报告》。特此函告！法定代表人：二○一三年六月十七日4二、估价师声明对本估价报告我们特作如下郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T50291-1999）《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员张鋆、杨婧对估价对象进行了实地查勘，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。6、没有人对本报告提供了重要专业帮助。7、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。9、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。5注册房地产估价师签字：三、估价的假设前提和限制条件1、估价假设条件（1）假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。（2）假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷及他项权利。（3）估价对象土地登记用途为教育用地，房屋登记用途为教育，估价对象实际用途为教育，本次评估假设估价对象按照现状用途持续使用的状态下进行。（4）假设估价对象产权人合法取得房屋所有权及土地使用权，并支付相关费用。（5）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。2、估价限制条件（1）本报告评估目的仅是为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考，不适用于其它任何目的。（2）本次估价的土地使用权性质为国有出让，估价中首先设定为教育用地法定最高年限评估，于2002年3月6日以出让方式取得了该宗地的土地使用权，《国有土地使用证》证号为武国用（2002）字第×××号），其地号为××××，证载用途为教育用地，土地面积为1788平方米，土地使用权6终止日期为2052年3月5日，即至估价时点土地剩余使用年限为39年。本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。（3）本报告估价结果是估价对象在估价时点的状况、假设和限制条件下的结论，如估价对象状况或估价假设和限制条件发生变化，估价结果应做相应调整或失效。（4）本报告结果是对估价对象于估价时点和估价目的下房地产价值的正常与公允的反映，没有考虑估价时点之后国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房地产价值的影响。（5）本次估价报告书未经估价机构同意，不得向委托方及本次估价目的条件下的报告使用者以外的任何单位和个人提供，报告的部分或全部内容不得发表于任何公开媒体之上。（6）委托方必须完整使用本报告，对仅使用报告中的部分内容或片面使用导致的有关损失，估价机构不承担责任。（7）本估价报告应用的有效期为一年，自本估价报告完成之日起计，即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过一年。本估价报告应用的有效期超过一年时，需重新进行估价。（8）本报告解释权最终归湖北××房地产评估咨询有限公司。3、估价报告使用提示（1）本次估价结果是估价对象于估价时点的状况以及估价时点的房地产市场状况下的价格，因为时间的变化，估价对象的状况可能发生改变，房地产市场状况也可能发生改变，估价对象状况的改变以及房地产市场状况的改变都会对估价对象的价格产生相应影响。7（2）抵押期间可能产生的房地产信贷风险有：市场风险：房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，易受房地产行业经济“泡沫”的影响。目前，我国2009年至2010年连续出台的调控政策让市场经受了洗礼，不断推动行业转型，提高对开发企业资金要求、加强对市场产品结构的控制，从而导致未来房地产竞争将更趋细化，房地产市场进一步稳定，故未来几年尚不会出现大的市场风险，房地产市场不会急剧下滑，也不会造成估价对象的大幅贬值。信用风险:又称违约风险，是指贷款因借款人不按约按时还贷款本息而遭受的损失。借款人的违约行为分主动违约和被迫违约，通常出现在借款人和银行自身两个方面。从银行角度讲，信用风险是抵押贷款的最大风险，也是最难处理的一种风险。本次项目抵押贷款主体为武汉XX有限公司，在贷款期间银行对武汉XX有限公司的经营状况难以预测，因此，银行应当尤其注意借款人的信用风险，应当委托专门的机构对抵押物的价值进行评估。抵押物风险:是指因抵押物价值灭失或下降或处理成本太高而使贷款人遭受的损失。例如，本次估价对象可能会因各种自然灾害和人为灾害而遭到损毁，从而导致抵押住房价值灭失或下降，该因素大多时侯人为无法控制，也难以预料。故本次估价对象本身的风险在其抵押期间应适当予以考虑。流动性风险：是指贷款人持有的抵押资产不易变现而可能遭受的损失。它包括两个方面，一方面是贷款人因抵押资产不易变现而丧失金融市场上所出现的更有利可图的投资机会，增加机会成本而带来的损失；另一方面是8贷款人因抵押资产及时变现而在贷款人的债权人要求其清偿所欠债务时出现资金周转的困难，最严重的后果是贷款人因资金周转不灵而破产或倒闭。（3）委托方应该遵循谨慎原则，在对以上信贷风险进行必要的预测的基础上，合理使用本报告评估值。（4）由于房地产抵押贷款周期较长，房地产市场不断变化，委托方在抵押期内，应定期对估价对象抵押价值重新评估；在房地产市场出现明显波动时，也应该对估价对象抵押价值重新评估。４、估价对象抵押价估价对象抵押价值下跌的风险分析主要是来自房地产市场本身的风险，包括市场自身的周期性波动带来的需求供给关系的失衡和价格水平的波动、市场供给发生变化如供给大量增加带来的竞争性风险和产品销售困难的风险、消费者需求变化导致的自己的产品不能完全满足市场需求的风险等等。四、房地产估价结果报告（一）委托方1、委托人：华中科技大学文华学院2、单位地址：湖北省武汉市洪山区光谷创业街文华路1号3、联系人：×××××4、联系电话：×××××（二）估价方机构名称：武汉××房地产评估有限责任公司资格证书号：建房估证字[2005]051号法定代表人：9住所：武汉市洪山区华中科技大学文华学院4A联系电话：×××××（三）估价对象1、估价对象区位状况本次估价对象位于武汉市光谷创业街文华路一号，东至第二师范学院，西至恒大花园，南至上下毕村，北临珞瑜路，位于华中科技大学主校区对面约1公里处。2、估价对象实物状况估价对象为一栋学生食堂，共三层，建筑面积为3580㎡，于2003年5月20日建成竣工验收合格。根据《武汉市房屋重置价格标准》附表三，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为九成新，建筑结构为钢混二等。估价对象装修状况如下：该栋楼外立面面饰一部分为红色条型面砖，另一部分白色乳胶漆，外天棚采用钢架结构，面板为钢化玻璃墙面，地面面贴黑白花岗岩，大门钢化玻璃门；室内：面饰白色乳胶漆。内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采用黑色瓷砖。地面铺贴12×12地面砖。楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。门均为钢化玻璃门，窗为铝合金窗。整栋无电梯配置。估价对象维护保养状况优。3、估价对象权属状况估价对象位于华中科技大学文华学院校园内，《国有土地使用证》证号为武国用（2003）字第×××号），其地号为××××，证载用途为教育用地，房屋所有权人为华中科技大学文华学院，于2003年3月6日以出让的方式取得了该地的使用权，土地使用权终止日期为2052年3月5日，土地10面积为1788平方米。至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。4、基础设施估价对象地势平坦，整块地形呈规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地有一定的高差。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯）及红线内“场地平整”，宗地周围