房地产可行性研究阶段的风险要素分析

题目：房地产可行性研究阶段的风险要素分析姓名：朱彦楠学号：280701120年级：08级院系：经济学院工程管理指导教师：曲赜胜-2-房地产可行性研究阶段的风险要素分析工程管理专业朱彦楠280701120摘要：我国房地产产业发展迅速，政府对房地产的政策出台速度也远远高于以前和同一时期其他产业，房地产由于上下游产业关联性高、资金密集，所以高收益伴随着高风险。本文就房地产可行性研究阶段的风险要素的各方面进行简要分析，把利率风险作为主要的论述内容，并针对利率风险的现状提出政策性建议。关键词：房地产业;可行性研究;利率上升;政策风险背景：针对房地产市场供应结构不合理、房价上涨过快等突出问题,国家对房地产行业的调控不断加强。在土地、金融、税收等系列宏观调控政策的影响下,房地产业各类矛盾凸现,风险加大。我国CPI自2010年2月份突破2.7%后就一直持续高攀，到10月份已经达到4.4%较高水平，而我国的上半年的基准利率一直维持在2.25%，针对我国负利率的现状央行再次加息。自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，这也是金融危机之后中国首次加息①。这说明中国的通货膨胀预期已经不可忽视，通货膨胀压力近期继续加大。未来的政策预期不明朗使得房地产开发的风险加大，其中尤以加息导致的利率风险让房产开发商最为关注。1．房地产可行性研究房地产可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法②。1.1.可行性研究的作用可行性研究是项目投资决策的重要依据；是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据；可行性研究是项目筹措建设资金的依据。1.2．可行性研究的现状首先可行性研究过程不规范，一些房地产开发项目为了能够争取到政府有关部门的批准，为了筹集到更多的开发建设资金，在进行可行性研究时，不是从实际出发，千方百计拼凑事实，得出项目在技术、经济上均可行的结论。这使可行性研究成了为“可行”而研究，失去了可行性研究本来应有的意义。-3-其次忽视定性分析工作，房地产可行性研究需要定量分析与定性分析并重，但是，在实际工作中往往偏重于定量分析，而忽视定性分析。原因有两个：一是定量分析容易掌握；二是定性分析要求对房地产开发项目进行具体分析，难度相对较大。最后财务评价方法及指标参数不够合理和科学，房地产开发项目财务评价是房地产项目可行性研究中的重要组成部分，我国房地产企业的开发项目可行性研究报告是依据建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》编制的，里面的很多内容已经陈旧、不适应我国现阶段的房地产业的发展需求。2.不可预知因素导致可行性研究中的风险由于所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力、经济政策及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差③。2.1．市场竞争风险是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。2.2．购买力风险是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。2.3.流动性和变现性风险首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。2.4．利率风险是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发-4-成本，加重其债务负担。2.5．经营性风险是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。2.6．财务风险是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。2.7．社会风险是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。2.8．自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。3.加息对我国房地产业的影响伴随着我国房地产业的迅猛发展，政府出台政策的速度也在加快，经济危机后期由适度宽松的货币政策转向稳健的货币政策，扩张的财政政策也不会一直延续下去，所以未来房地产业由于对国家政策把握不准造成的风险会加剧，其中又以利率风险最为有代表性。3.1.导致房地产投机的机会成本加大利率的高低反映房地产投机的机会成本水平。利率上升,加大了房地产投机的机会成本,因而在存、贷款利率均上升的情况下会对房地产投机起到一定的抑制作用。2002年之后银行存贷款的低利率保持了过长的时间，这种低利率成了住宅售价上涨的初始动力，它降低了购房的机会成本，降低了使用未来收入还贷者的购房成本，使买房出租变得相对有利可图，-5-甚至会鼓励人们借款买房出租以牟利；低利率造成的前期住宅售价上涨和房地产商关于住宅涨价的宣传造成了住宅售价会进一步上涨的强烈预期，由此而形成的投机性购买浪潮是之后住宅售价继续上涨的主要原因④。这种纯粹由投机因素引起的住宅售价上涨，就是房地产泡沫，这种泡沫可能使房地产售价暂时过高，而以后这个泡沫必定会破灭，造成房地产价格的暴跌。所以中国的房地产开发商要做好投机性需求撤出的准备。3.2.抑制了改善型房地产投资对一般购房者而言,他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求,利率上升后,这类购房者的还贷数额肯定会有所增加,利率上升导致民众对房地产的购买力下降,使得房地产市场的有效需求下降,进而引发房地产价格的下跌,导致房地产开发企业无法及时回笼资金,增加其开发成本,使其盈利减少甚至亏损,将使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整。但是对于刚性需求的购房者几乎不构成实质性影响，如结婚、拆迁、人口城市化等，那些迫切需要自有住房提高生活质量的人还会到市场上寻求经济适用房,利率上升对其的抑制作用较小。3.3.增加房地产开发商利息成本国家通过提高银行利率,使房地产开发的融资成本上升,房地产开发商若自我消化，想回笼资金,将使房地产供给增加,影响房地产的供求关系变化,进而导致房价下降。在成熟或竞争的市场条件下,价格最终由供求关系而不是供给方的成本来决定,即上升的开发成本很难直接传导到房价上。但对中国现阶段的房地产市场来说,此种情形出现的可能性不大。相反,房地产开发商如果拒绝自我消化新成本,为确保收回投资本金,必须推高房价的涨幅,加之很多地方政府因为土地财政而获益,因此,融资利率上涨会使房价在一定时期内会持续上涨。自有资金向来不充裕的中小房地产企业受此影响会更大。3.4.基准利率影响证券市场进而影响房地产业一方面，证券价格与利率之间存在着一定的依存关系,利率上升会使证券价格上升,获利降低,从而使得房地产商的直接融资成本过高,不能得到直接融资的有效支持,从而制约房地产开发商从证券市场获取资金支持能力,使得房产供给减少⑤。另一方面，随着利率的上升,从事证券投资的投资者获利日渐减少,他们会把闲置资金转投向有升值潜力的领域,房地产的价值相对稳定,一般不会贬值,特别是中国经济的快速发展,人们对房地产的价值预期只升不降,投资者会选择将资金投向房地产市场,此举将加强对房地产的投机,使得房产需求增加,间接推动了房地产价格的上涨。-6-3.5.利率上涨导致国际热钱流入当代的国际金融市场上存在着大量的国际游资,这些资金对利率的变动极为敏感,这些国际资金的流入将推动人民币汇率的上升。人民币升值意味着我国经济状况好,能创造更多投资机会,且有较高的收益。国外投资者预期人民币持续升值,大量短期投机性资金将涌入我国,而房地产市场无疑将成为这些资金的集中场所。特别是我国放松了外资进入房地产市场的限制后,大量国外资金会通过各种渠道涌入我国的房地产市场,加大了对房产的需求预期,推动我国房地产价格的上涨。政策性建议：1.开发商提高政策敏感度可行性研究是在项目立项前分析、估算和评价项目的技术方案、开发方案、经营方案的经济效益和社会效益。在项目可行性研究阶段,重视风险分析,对项目实施各阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析。开发商要紧密结合国家对房地产市场的政策和法规,研究房地产的供求现状及发展趋势,确保项目资金链稳定。2.政府要把握政策尺度和保持政策连贯性为应对复杂多变的国内外经济环境，要在保持调控政策的连贯性与稳定性的基础上，适时适度地进行必要的微调，实现政策调整的“软着陆”，才能真正确保经济的平稳增长，不然会付出很大的政策成本。给市场一个宽松的、可预期的环境，这将有利于宏观经济的稳定、可持续和平衡增长以及中国房地产市场的进一步完善。参考文献：[1].2011年宏观经济及政策前瞻证券日报2010127[2].李清立房地产开发与经营管理清华大学出版社北京交通大学出版社20041[3].魏钦才房地产开发项目风险及其对策华东经济管理(第22卷第1期)20081[4].左大培房地产投机的恶果200712[5].唯之加息挤出楼市泡沫，关注潜在利率风险城市开发200412