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房地产融资课程设计报告学生姓名：金宇建学籍号：1009451133专业：房地产经营管理1041指导教师：姜勇崔琦日期：2013年6月07日文本格式说明1封面：按模版涵义改写。2扉页：教师评价，内容由教师用钢笔或碳素笔填写。3报告正文1.1正文字体排版规格：统一采用A4幅面，页边距：上3.0cm、下3.0cm、左3cm、右2.5cm，1.5倍行距，从正文开始排页码，页码9号居中。一级标题距上一文本内容空1行（空行为五号字体），序号为阿拉伯字（TimesNewRoman体，小四号），顶格，与标题内容空2格，标题文字为黑体，小四号，标题后不接排，单独成行；二级标题，序号为1级标题序号数加点后排序，如1.1（TimesNewRoman体，五号），顶格，序号与标题内容空两格，标题文字为五号宋体，标题后不接排，单独成行；三级标题序号以此类推，如1.1.1（TimesNewRoman体，五号），标题文字为五号宋体，标题后不接排，单独成行；四级标题以下序号用依次用（1）、1）、①等来表示；标题前空两空格（汉字字符），标题后空一空格后接排内容；正文为五号宋体，段落首行空两个汉字字符。段落的段前段后均不空行，字体字间距为标准间距。标点符号位中文标点。1.2表格表名小五黑，表头小五黑，表内数字、字母为小五TimesNewRoman体，表内文字小五宋体；表框线两端不封。每个表格均应有表题（由表序和表名组成）。表序一般按章编排，如第1章第一个插表的序号为“表1-1”等。表序与表名之间空一格，表名中不允许使用标点符号，表名后不加标点。表题置于表上。每个图均应有图题（由图号和图名组成）。图号按章编排，如第1章第一个插图的图号为“图1-1”等。图题置于图下，要求用小5号字。教师评价指导教师评价项目及成绩考核指标考核内容成绩权重加权成绩合计1.平时考核1.1设计纪律表现日常表现、出勤情况；实习态度；工作能力。0.201.2座谈会座谈会准备，仪态，发言内容0.302.实习报告2.1报告实质内容质量内容全面、完整、重点突出；能提出问题、分析问题、解决问题，有思想体会。0.402.2报告格式排版格式、字数符合要求等0.103.加分项签字：2013年6月07日平时考核成绩设计报告成绩加分综合成绩成绩核定人签字：2013年6月07日管理学院房地产融资课程设计报告课程设计正文○东逸美郡项目合作开发方案1项目分析1.1项目基本情况东逸美郡是吉林泰和房地产房地产开发有限公司，于2010年5月7日在长春市国土资源局的土地招标中，成功竞购了宗地编号为45-3-15的地块，出让价格为6240万元。土地出让面积50360平方米，其中居住用地40288平方米，商业用地10072平方米，土地级别为居住、商业六级，土地出让年限为50年。东逸美郡位于广德街以东、远达大街以西、东荣大路以南、现状路以北，坐落在远达大街与东荣大路交会处，本目规划用地面积64834平方米，规划用地性质为居住、公共设施用地，总建筑面积近18万平方米，建筑密度26.82%，容积率2.5，绿地率25.5%。由吉林泰和房地产开发有限公司开发、长春市天鑫物业服务有限公司负责物业管理。整个项目共有住宅12栋，小高层、高层、多层公寓等均有，多层临街商铺，整个项目分二期开发，以中小户型为主，户型面积区间为50-110平方米，主力户型面积区间为60-80平方米，商铺面积区间为90-100平方米，销售体验中心已经开放，设立在远达大街上，一期项目目前已经售罄，二期正在筹备建设中。东逸美郡周边配套齐全，有包括小艺术家幼儿园、君华幼儿艺术学校、新太小学、远达小学、长春市第八十二中学、长春开封小学在内的中小学，教育配套完备，在九年义务教育内都能确保客户子女教育无忧；社区自建大型商业，涵盖生活多层次要求，还聚集了金海马家居广场、中东瑞家家居广场、健全百货书店、嘉惠超市、桥联春天超市等综合商场，保证购物的方便实惠；另有长春市商业银行、中国信合八里堡分社、中国建设银行长春东荣储蓄所、中国工商银行八里堡储蓄所以及王锐西医内科诊所、王旭口腔门诊、陈智军西医内科诊所、林国峰西医内科诊所。周边有223路、233路、284路、272路、141路、257路、3路、242路、241路等8条公交线路，辐射全城，可轻松抵达城市各大商圈。如此内外兼修，打造区域内独树一帜的宜居住区，随着居住氛围的日益浓厚，东逸美郡自住与投资的价值，得到了双重的保证。东逸美郡临近伊通河，生态资源优势明显。随着一些大盘的进入，其周边的开发氛围已经日趋成熟，目前已经有近10个楼盘在此开发。目前该项目周边配套完善，中东瑞家、金海马家居以及红星美凯龙全球家居广场的商业聚合效应，为这一区域楼盘的升值提供了空间。由于本项目以中小户型为主，目标客户较为广泛，销售具有一定的优势。管理学院房地产融资课程设计报告课程设计正文一该地段地势开阔，环境优雅，居住安逸，建成后该地块将成为集就学、就医、商业、休闲、出行为一体的配套齐全的理想居所,是一个非常难得的黄金地块，商业价值很高。无论是投资还是居住都是一个不错的选择。1.2产品情况东逸美郡一期整体建筑风格融入现代北欧元素，建筑亲切感人,自然地流露出功能主义和有机建筑的色彩。户型主要以1室1厅、2室1厅、2室2厅、3室2厅1卫为主，户型开间范围6.2-16.2米，进深方位5.75-9.2米，楼层格局为一梯三户或一梯四户。本产品以刚性需求和改善型需求为主，目前这个区域的房地产价格低于长春市平均水平的现状，为八里堡和本项目的发展以及未来的升值空间创造了更大的条件。在国八条等一系列政策的调控背景下，长春一些区域的楼盘受到了冲击，但八里堡的楼盘销售却异常火爆。随着城市配套的逐步完善，更多改善型需求的购房者将会涌进八里堡，成为新一轮的市场主力军。根据国家统计局统计，2013年3月，全国70个大中城市中有68个城市房价出现环比上涨。近日，中国社科院财经战略研究院公布的报告指出，房地产市场再次出现全面反弹，表明住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。进入5月，多个城市“国五条”细则陆续满月。最新数据显示，当前主要城市楼市成交量开始下行，但房价仍呈上涨之势。‘国五条’经过差不多两个月市场的适应期，现在负面影响已经被市场逐步消化，市场已经进入了原有的理性，从结果看，总体的房价，仍然在持续上涨势头，经过一段时间的迟疑，又恢复了缓慢上涨的势头。从现在情况看，房价还会涨，新的‘国五条’，如果能强硬实施坚持好长一段时间的落实，还要有各地政府坚定的落实，肯定能起到抑制房价的作用，关键是，地方政府的态度，只靠行政上的对策与方法，肯定会造成“屡调屡高、屡高屡调”的现状。以刚性需求为主的住宅产品，在市场上的抗风险能力相对较大，不易受政策等因素的影响，可以快速回笼资金，因此本项目具有较大的投资价值，可获得较大收益。2开发商情况2.1公司情况吉林泰和房地产开发有限公司于2001年12月29日在长春岭东路４号注册成立，（行政区号220105，邮政编码130032）,公司成立之初主要经营房地产开发，钢材，五金建材购销，注册员工人数为10000人，注册资本1000万元人民币。办公条件优越，设施齐全，部门设置齐全，运作通畅。管理学院房地产融资课程设计报告课程设计正文二2.2股东情况2.2.1黄东林先生吉林泰和房地产开发有限公司主管合伙人，任吉林泰和房地产开发有限公司董事长。黄东林先生拥有多年国内知名房地产开发公司咨询经验以及7年房地产开发策划工作经验，在提供房地产开发专业咨询建议、客户服务等方面具有丰富的经验，在业界拥有极高的声誉。曾为数十家著名跨国公司，国有大型集团，民营企业提供房地产开发咨询服务。黄东林先生是同济大学工程管理硕士，管理学学士。黄东林先生曾担任担任北京大学房地产研究所外聘专家，研究生毕业论文外聘评委。2.2.2马健先生吉林泰和房地产开发有限公司合伙人，任吉林泰和房地产开发有限公司总经理。马健先生是中国房地产经纪人、房地产估价师、一级建造师、注册会计师。马健先生曾在国内知名的房地产开发公司工作多年，主要从事房地产策划和融资服务；在房地局工作7年主要从事行政管理工作。马健先生在为客户提供房地产投资咨询、营销策划服务、财务管理服务等方面具有卓越的专业水平和丰富的经验。他曾为十几家知名国内公司提供房地产投资咨询服务，并为多家国内企业在营销策划、财务管理等方面提供专业房地产咨询和协助。吉林泰和房地产开发有限公司拥有较强的股东实力，未来公司将会迅猛腾飞，快速发展壮大。3区域市场分析3.1区域规划发展从行政区域来看，本项目隶属于长春市二道区的八里堡地区，位于广德街以东、远达大街以西、东荣大路以南、现状路以北。八里堡，位于长春市东北部，因距离长春东城门8华里而得名。在很长一段时间里，这里被大片的高污染工厂和低矮棚户区完全覆盖，生活环境恶劣，是长春市民心目中“贫民区”的典型。但实际上，作为长春市传统城区的一部分，八里堡也拥有得天独厚的优势，伊通河畔的稀缺水景、远达大街的便利交通、区域内大量规整土地等资源，都是蕴藏这方璞玉深处的价值核心，静待良工琢磨。近年来，随着政府棚改、道路建设等工程的推进，八里堡板块一度被忽略的天然优势开始凸显，整个板块也踏上了转型之路。近两年，八里堡的新推楼盘主要集中在远达大街一带，随着远达大街、东荣大路的扩建，八里堡的人口结构也在发生一定的变化，供应需求也有了大量增加，新盘也如此大规模的出现，这一切都归功于伊通河的治理改造、“长吉一体化”等利好因素。据了解，目前，八里堡管理学院房地产融资课程设计报告课程设计正文三已有十余家大小房企入驻，其中不乏本土和外埠的品牌房企，本土房企，如宝雍阁、鼎惠，外埠房企，如保利、鲁辉等等，这些品牌房企都已经在八里堡安营扎寨，为看好八里堡发展的购房者提供了很好的选择。吉林省发展研究所副所长王劲松认为，从未来的发展格局来看，长春的东部将成为发展核心，届时，八里堡新城将以中心区域向外扩散，形成宜居、宜商、宜创业的融合和联动。尽管这么多的楼盘集中开发，未来会存在竞争问题，但对于整个区域的居住品质和人气氛围的提升来说绝对是件好事。远达大街延长后与北四环路相连接，将打通四环路与三环路，成为连接经开区、高新区、102国道，贯通长春南北方向的交通要道，实现城市道路、高速公路、国道三方互通。全线贯通后，开车从长春市中心人民广场出发，沿长春大街、长惠高架桥、惠工路、远达大街进入高新北区，整个车程在20分钟左右，成为长春市又一条快速路。远达大街沿线楼盘也将因此而受益。另一方面，从板块角度考虑，本项目又距离长春市今年要重点打造的高新北区很近，是长吉图发展战略的重要节点。高新区北区是长春高新区新一轮发展战略规划中两大板块之一，位于长春市东北部，规划面积155平方公里（含规划控制面积60平方公里），是长东北开放开发先导区的核心区，代表着最现代、最有品位的区域。管理学院房地产融资课程设计报告课程设计正文四图3-1区域项目规划图3.2区域项目基本情况分析3.2.1保利百合香湾保利百合香湾占地约23万平方米，总建筑面积约50万平方米本项目由ABCD四个地块组成，各地块容积率均有所不同A地块容积率为2.2，B地块为1.8,C、D地块均为1.5。宜家观澜吴中家天下保利百合香湾香水湾鼎惠华庭鲁辉国际城金色八里城万盛爱琴海东逸美郡新星宇、大禹、天富等棚改区域管理学院房地产融资课程设计报告课程设计正文五保利百合香湾共规划为50栋，包括高层、小高层和多层产品，一期及二期产品目前基本售罄，仅余少量房源。在售产品为三期A区产品，A区西侧紧邻伊通河及城市公园，东侧为4万㎡保利公园，坐拥“一河两园”稀缺景观资源。A区将开发26栋建筑，共计房源约2600套，全部为框架产品，立面采用现代风格。3.2.2万晟爱琴海万晟爱琴海位于二道区远达大街以西，东荣大路以南，紧邻伊通河，由吉林万晟房地产开发有限公司开发。万晟爱琴海占地15万平米，总建筑面积40万平米，由中国著名设计机构北京梁开建筑设计事务所规划设计，项目风格为Artdeco风格(新古典主义)，项目住宅全部实施精装修交房，以高层、小高层产品