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【南京】商业地产招商管理及市场调研案例解析（8月30日）中房商学院官方微信平台已正式启动，欢迎新老客户关注我们。我们将会为您提供最新、最全、最优质的培训信息。中房商学院将秉承“唯有实战、方有实效”的宗旨，将提供房地产全方位和全产业链的优质服务，为房地产行业输送实战型的高端人才，领跑房地产培训行业。微信公共账号：zfxedu【课程收益】1、导师具有多年从事国内标杆商业地产项目整体运营经验与研究，透过现身说法以实践经验为重2、课程以开发商角度、实案剖析商业项目前期市场调研及项目招商经营难点及要点3、学员通过项目讨论方式，结合导师实战经验和个案诊断能力，现场破解市场调研、招商、运营策略难题【学员对象】房地产公司董事长、总经理、策划总监、招商总监、运营总监、策划经理、销售招商经理【金牌导师】陈老师：原豫园商城股份有限公司总经理、中国注册高级商务策划师、国际商务策划师、上海市商业地产评委会特聘专家。九十年代起，她专业从事商业经营及管理，有独立担当商业经营公司、现代化商厦的经营工作经历，并因工作业绩突出荣任中国商业第一家上市公司--豫园商城的首届董事。她精于业务，见解独到。擅长对商业企业开业前的市场调查、商业综合环境分析、经营功能定位咨询策划。她深谙市场需求，掌握的信息量大面广，能够有效帮助企业准确地进行经营功能定位，避免定位开业的决策失误。对新创建的经营性商业，通过经营氛围营造设计、整合营销活动设计，有效地提高商业经营效益，让投资者有更好的回报。她还熟悉企业经营管理，能够指导企业有的放矢地加强企业内部经营管理，让管理出效益。【课程大纲】【第一部分】一、缺乏专业市调定位的失败案例1.上海老城隍庙豫城时尚案例（凭过往经验定位，收获失败的苦果!）2.上海中山公园龙之梦案例（外行经营定位，走了弯路）二、市场调查是商业项目定位前的必要“功课”(一)如何管控商业地产项目的服务质量过程1.检查服务公司的项目服务质量内容（有否项目计划与时间内容的责任到人）2.检查项目市场调查工作内容是否专业（专业度最强内容）(二)如何检查项目市场调研内容1.检查服务公司是如何编制市场调查计划2.检查服务公司的市场调查工作的规范作业流程(三)如何检查市场调查的实施第一：市场调查内容第二：市场调查方法1.现场实地考察（一）如何看商圈（二）如何看商场（案例：广州太古汇、正佳广场）(四)市场调查方法与技巧1.客单价、租金、商场营业额等调查的方式方法2.酒店/办公/公寓产品租售价格的调查方法提醒：还可利用数据库/服务过项目的数据资料。3.问卷调查中消费需求与特征的调研技巧提醒：调查问卷不能千篇一律，要有个性、针对性。4.调查结果整理与观点归纳提炼的要领提醒：调查结果整理是为市场研究报告提供依据的。5.如何做深度访谈6.如何做问卷调查提醒：调查问卷发放范围的设定（样本采集的针对性、全面性、被访者的年龄段）7.如何做模拟招商模拟招商的作用与方法(五)检验市场调查的质量三、《市场研究报告》应该反映的内容(一)《市场研究报告》的编写内容与逻辑(二)对开发商及项目地块的理解与研究第一模块：投资商/开发商研究第二模块：项目地块研究第三模块：城市经济发展研究第四模块：城市房地产市场研究1.当地房地产调空政策2.整体发展水平/土地供应/土地成交价/空置率3.开发与投资/施工面积4.销售市场/销售面积/销售价格5.当地房产特殊规范第五模块：商业市场研究的重点（供应市场、需求市场、发展空间）第六模块：其它物业市场的研究（住宅产品、公寓产品、酒店产品、办公产品）1.投资者分析2.影响公寓投资行为因素3.公寓投资者配套设施偏好第七模块：借鉴案例的研究1.实施招商最重要的是把握商家的需求2.城市中不同商圈性质的商业经营价值具有很大差别。3.判断商业价值的三个核心关键词：区位+交通+人口【第二部分】一、什么样的商业项目容易招商？这样的商业不愁招商-对常州武进区吾悦广场商业项目的点评。一个地级市区级商圈项目为何能招入ZARA等轻奢品牌？1、城市等级与商圈性质决定了招商的难易程度商家是否愿被招商的模拟验证：省会城市市级商圈模拟招商的结果地级市区级商圈模拟招商的结果县级市社区商圈（1）模拟招商的结果县级市社区商圈（2）模拟招商的结果2、经营商家的开店计划决定了是否能够进入该城市（1）经营商家在该城市是否有布点的计划（2）你的商业项目是否符合商家的要求（含经营者关注重点）二、商业地产项目的开发营运流程商业房地产项目整体开发各阶段的工作内容：第一、土地获取阶段9项工作第二、规划设计阶段6项工作第三、开工准备阶段6项工作第四、开工建设阶段7项工作第五、开盘准备阶段3项工作第六、开盘销售阶段3项工作第七、工程建设阶段20项工作第八、竣工入住阶段8项工作第九、售后及移交阶段9项工作三、商业经营管理公司的六大营运管理职能与内容（一）商业经营管理公司的六大营运管理职能1.1.返租/招商/商家品牌更换等5项职能2.租赁/入驻审核管理5项管理职能3.市场营销管理4项管理职能4.商业服务管理5项管理职能5.行政事务管理4项管理职能6.物业管理5项管理职能（二）商业经营管理公司的六大服务管理内容1.1.租赁/返租6大服务管理内容2.租赁/入驻审核7大服务管理内容3.市场营销4大服务管理内容4.商业服务7大服务管理内容5.行政事务4大服务管理内容6.物业服务7大服务管理内容四、招商工作的四大管理阶段（一）招商前对项目的理解阶段第一阶段的3项主要工作内容（招商前对项目的理解阶段）第二阶段的8项主要工作内容（招商的组织准备阶段）第三阶段的3项主要工作内容（项目的招商执行阶段）第四阶段的2项主要工作内容（商家进场装修阶段）（二）招商与经营管理的阶段与工作实施步骤第一阶段：项目理解阶段市场调研的目的（含市场调研成果）：通过人口及消费结构、城市商业状况、同类竞争分析以确定目标客层和商品档次的调查，寻找商圈中亮点和空白，形成错位经营，打造本项目核心竞争优势。[第一项工作]：对项目建筑指标的解读--限制条件与局限性1.项目地块的建筑指标有哪些限制条件，对招商有哪些局限。2.项目地块的建筑指标是否符合主力商家的要求，有否改变的可能性。案例一：山东济南英雄山路项目（地块产品的调整方案）[第二项工作]：对项目的市场市调与定位的理解市场调查内容（6项）附：商业市场调查内容一览表[第三项工作]：如何做好品牌落位工作1.品牌落位的思路与方法2.确定品牌落位图，形成商铺布局平面图3.品牌落位案例介绍：城开“世纪之门”项目案例、唐山铁路楼项目案例[第四项工作]：对项目建筑规划设计的参与（修改与调整）第二阶段：组织准备阶段[第一项工作]：项目招商经营管理前的组织准备1.建立招商组织2.招聘与培训招商人员[第二项工作]：项目招商经营管理前的工作准备第三阶段：招商执行阶段（含招商技巧）[第一项工作]：准备招商洽谈工作的内容--招商洽谈的工作内容[第二项工作]：确定招商的方式--五种招商方式的选择[第三项工作]：招商计划实施期--招商计划实施（含招商目的与方式）第四阶段：进场装修阶段[第一项工作]：经营商户进场装修的审核--商户进场装修的审核内容第二项工作：经营商户进场装修的实施附：商业经营管理公司关于经营商家办理入驻手续的流程图五、招商实施步骤中的重点工作（每一步骤的重点工作详细解说）1.招商实施步骤步骤一：招商工作的前期调研准备阶段步骤二：招商方案的设计策划阶段步骤三：招商实施筹备阶段步骤四：招商实施阶段步骤五：进场装修阶段1.招商成果的衡定标准2.招商租金的测算思路与方法（含一般商业业态业种的租金水平）3.超市卖场对购物中心的作用4.百货对购物中心的作用六、商业项目开发运营各阶段的关注要点（一）建筑规划设计阶段的关注要点1.方案设计阶段关注4个要点2.扩初设计阶段注4个要点3.施工图设计阶段注5个要点4.外立面设计阶段注4个要点（二）招商启动阶段的关注要点（三）工程施工建设阶段的关注要点（四）招商实施阶段的关注要点（五）商家进场装修阶段的关注要点七、商业经营管理公司的日常经营管理工作内容【课程说明】【主办机构】中房商学院【时间地点】2014年8月30-31日南京（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）【培训费用】人民币3800元/人（含学习费、场地费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。