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第六章房地产交易管理制度与政策【本章历年考试情况】■本章分值是本门课目中分值最大的一章，非常重要年份单选多选判断综合分析合计2009年3题1.5分2题4分2题1分5题10分12题16.5分2008年6题3分2题4分3题1.5分11题8.5分【本章主要内容】第一节房地产交易管理概述第二节房地产转让管理第三节商品房销售管理第四节房屋租赁管理第五节房地产抵押管理第一节房地产交易管理概述1.房地产交易管理的概念和原则◆■概念◇是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容■形式（三种）◇房地产转让（商品房销售是转让的一种）◇房地产抵押◇房屋租赁■原则◇自愿◇公平◇诚实信用2.房地产交易的基本制度■（三大交易基本制度）2.1房地产价格申报制度■为何要申报◇关系到国家的税费■何种情况需要申报◇转让申报成交价格时◇房地产抵押权人依法处分抵押房地产时◇房地产经纪人在代办有关交易手续时■如成交价格明显低于正常成交价格的处理◇成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据◇并不要求交易双方更改合同价格，但交易双方应按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳有关税费后，方为其办理交易手续■如交易双方对管理部门认定的评估价格有异议的处理◇一般由交易双方与管理部门共同认定的房地产评估机构进行重新评估◇对重新评估仍有异议的，可向法院起诉2.2房地产价格评估制度◇依据基准地价、标定地价和房屋的重置价格进行评估2.3房地产价格评估人员资格认证制度◇房地产估价师执业资格证书——个人具有执业资格，通过考试取得◇房地产估价师注册证书——受骋于某家评估公司，通过注册取得3.房地产交易管理机构及其职责▲■房地产交易管理机构◇国务院建设行政主管部门◇省级建设厅◇市县房地产管理部门及其授权的房地产交易管理所■房地产交易管理机构的职责（1）制定法规——执行国家有关房地产交易管理的法规、并制定具体实施办法（2）监督交易秩序——整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益（3）办理手续——办理房地产交易鉴证等手续（4）协助征收税款——协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款（5）提供信息——为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务（6）发布信息——为政府宏观决策和正确引导市场发展服务第二节房地产转让管理【本节主要内容】1.房地产转让概述■2.房地产转让条件■3.房地产转让的程序■4.房地产转让合同◆5.以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让■6.以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让■7.已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定◆1.房地产转让概述■■概念◇房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为■合法的转让方式（只要权属发生变更，即视为转让）◇买卖◇赠与◇房地产作价入股◇一方提供土地使用权，另一方提供资金（合作开发）◇企业被收购、兼并或合并◇以房地产抵债的◇其它■实质◇房地产权属发生转移◇房屋所有权和所占用范围内的土地使用权同时转让■房地产转让的分类◇根据转让的对象△地面上有建筑物的房地产转让△地面上无建筑物的房地产转让——土地使用权转让◇根据土地使用权的获得方式△以出让方式取得土地使用权的房地产转让△以划拨方式取得土地使用权的房地产转让◇根据转让的方式△有偿转让——买卖、作价入股等△无偿转让——房地产赠与、继承等【2009年真题】◆下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。A.房地产抵债B.房地产作价入股C.房地产买卖D.房地产继承提示：参见教材P111[答疑编号500431060101]『正确答案』D【2008年真题】◆房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（）提示：参见教材P111[答疑编号500431060102]『正确答案』错『答案解析』赠予即是一种单务的转让行为。2.房地产转让条件■■转让的一般条件◇以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，应完成开发投资总额的25%以上◇属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件◇按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书■不得转让的情形◇司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的◇依法收回土地使用权的◇共有房地产，未经其他共有人书面同意的◇权属有争议的房地产◇未依法登记领取权属证书的房地产◇法律和行政法规规定禁止转让的其他情况3.房地产转让的程序■（六步曲）■程序◇转让当事人签订书面转让合同◇当事人在转让合同签订后90日内到房地产所在地的房地产管理部门申报成交价格◇管理部门做出是否受理的答复◇房地产管理部门核实申报的成交价格，根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估◇当事人按照规定缴纳有关税费◇房地产管理部门办理权属登记手续，核发权属证书■相关规定◇房地产转让，先办理房地产交易手续（有交税的环节）◇再办理房地产的变更登记（变更房屋所有权证书）◇再凭变更后的房屋所有权证书向土管部门申请变更土地使用权登记4.房地产转让合同◆■双方当事人的姓名或者名称、住所■房地产权属证书的名称和编号■房地产坐落位置、面积、四至界限■土地宗地号、土地使用权取得方式及年限■房地产的用途或使用性质■成交价格及支付方式■房地产交付使用的时间■违约责任■双方约定的其它事项5.以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让■■原出让合同载明的权利义务随转让而转移给新的受让人■可多次转让，但出让合同约定的总的使用年限不变，新的受让人所拥有的土地使用年限，是原出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限■转让之后受让人改变原土地用途的，必须取得原土地出让方（国土部门）和市、县政府规划主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整出让金6.以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让■■两种处理方式◇由受让方办理出让手续，变划拨用地为出让用地，受让方缴纳出让金◇不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金■可以不办理出让手续的情况◇转让后的土地仍然符合划拨用地条件△国家机关用地和军事用地△城市基础设施用地和公益事业用地△国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地△其它◇私有住宅转让后仍用于居住的◇出售公有住宅的◇同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的◇转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其它条件的◇根据城市规划土地使用权不宜出让的◇县级以上政府规定暂时无法或不需要采取出让方式的其他情形■收益金的上缴◇由房地产管理部门在办理交易手续时收取土地收益金上缴国家◇转让后的房地产再转让，需要办理出让手续的，补交出让金时应当扣除已缴纳的土地收益7.已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定◆■已购公房和经济适用住房可以上市，但这两类房屋的用地大部分是划拨的■国家在营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益等方面给予优惠第三节商品房销售管理【本节主要内容】1.商品房预售的概念◆2.商品房预售的条件■3.商品房预售许可■4.商品房预售合同登记备案■5.商品房现售■6.商品房销售代理◆7.商品房销售中禁止的行为◆8.商品房买卖合同■1.商品房预售的概念◆■概念◇指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为■管理法规◇城市房地产管理法——商品房预售实行预售许可，取得《商品房预售许可证》◇原建设部《城市商品房预售管理办法》——商品房预售管理的细化规定2.商品房预售的条件■（四条件）■已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书■持有建设工程规划许可证和施工许可证■按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期■办理了预售登记，取得《商品房预售许可证》3.商品房预售许可■■预售许可◇由开发企业向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证■申请预售许可证提交的资料◇商品房预售许可申请表◇开发企业的营业执照和资质证书◇土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证◇投资开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明◇工程施工合同及施工进度说明◇商品房预售方案4.商品房预售合同登记备案■■开发商应当与承购人签订书面预售合同■预售人应在签约之日起30日内持合同到县级以上政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续■禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售房再转让【2009年真题】综合分析题◆下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为（）。A.商品房预售合同未经备案，合同无效B.在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式C.李某可以将预购的未竣工的商品房再转让D.商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案提示：参见教材P116[答疑编号500431060103]『正确答案』BD『答案解析』A要求备案，但备案不是生效的条件。C是严格禁止的。【2008年真题】◆商品房预售合同登记备案应由（）办理。A.房地产开发商B.房地产销售代理机构C.商品房预购人D.房地产开发商和商品房预购人共同提示：参见教材P116[答疑编号500431060104]『正确答案』A『答案解析』应由预售人即开发商去备案。【2006年真题】◆商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。（）提示：参见教材P116[答疑编号500431060105]『正确答案』对5.商品房现售的条件■■开发企业具有营业执照和资质证书■取得土地使用权证书或使用土地的批准文件■持有建设工程规划许可证和施工许可证■已通过竣工验收（与预售的最重要区别）■拆迁安置已经落实■供水、供电、供热等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期■物业管理方案已经落实6.商品房销售代理◆■概念◇是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介机构代为销售的一种经营方式■特点◇必须签订委托合同◇房地产中介机构可以收取佣金，但不得收取佣金以外的其它费用◇中介机构的销售人员应具有相应的资格条件【2009年真题】11.房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。（）提示：参见教材P117[答疑编号500431060106]『正确答案』对7.商品房销售中禁止的行为◆■开发企业不得在未解除买卖合同前，将已售商品房再次销售给他人（一楼多卖）■开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房■不符合商品房销售条件的，开发企业不得向买受人收取任何预定款性质的费用■商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售■禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让■实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案8.商品房买卖合同■8.1商品房买卖合同的主要内容■当事人名称和姓名、住所■商品房基本情况■商品房的销售方式■商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间■交付使用条件及日期■装饰、装修标准承诺■供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任■公共配套建筑的产权归属■面积差异的处理方式■办理产权登记有关事宜■解决争议的办法■违约责任■双方约定的其他事项8.2商品房合同的计价方式■计价方式◇按套（单元）计价（如别墅按栋卖）◇按套内建筑面积或按建筑面积计价■产权登记方式◇按建筑面积进行登记【重点】商品房建筑面积（两部分组成）8.3误差的处理方式■衡量误差的指标——面积误差比■误差的处理◇合同有约定的从其约定◇合同未作约定的按原则处理【重点难点】误差的处理原则■面积误差比小于等于3%的，据实结算房价款（多退少补）■面积误差比大于3%时◇买受人有权退房。退房的开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息◇买受人不退房的△产权登记面积大于合同约定面积时，√面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足√超出3%部分的房价款由开发企业承担