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1第一章房地产基础知识第一节专业术语及基础知识房地产：是土地、房屋及其附属财产的总称。房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产转让：是指合法拥有土地使用权以及土地上建筑物、附着物自然人法人或其他组织，通过买卖交换赠与等即将房地产转移给他人的法律行为。房地产可分为两个方面：土地问题和建筑物问题。土地问题，土地的使用年限和用途；建筑物问题，结构质量和耐用年限。生地：未开发的农用地和荒地毛地：需要开发未拆迁的土地熟地：具备条件可立即开发的土地宗地：宗地是地籍的最小单位，是指以权属界线组成的封闭地块。商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。经济适用房：指国家或房地产开发商按照普通住宅标准建设的、以建设成本价向中低收入家庭出售的住房。现房：指已经过工程质量监督部门验收，并取得质量证明文件，可以立即交付使用的商品房。期房：是指尚处于建设期，不能立即交付使用的商品房。契税：是在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。印花税：是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税，属于一种行为税。住房抵押贷款：是借款人在购买自用住房时向银行申请的以其所购住房作为抵押物，并由第三人（一般为开发商、售房单位或担保公司）为其贷款承担连带保证责任的贷款。层高：指地（楼）面至上一层楼板或屋面板顶面之间的垂直高度。净层高：室内净层高是指地（楼）面至上部楼板或屋面板底面之间的垂直高度。进深：住宅长度。纵向轴线尺寸，一般可视为住宅横墙长度。开间：住宅宽度。横向轴线尺寸，一般可视为住宅纵墙长度。绿化率：指植被垂直投影面积/居住区总面积×100%。容积率：小区内总建筑面积之和/小区总占地面积（公顷）。2使用率：套内使用面积/房屋建筑面积。密度：建筑物占地面积/小区用地总面积，即建筑覆盖率。建筑覆盖率：建筑基地面积占建设用地面积的百分比。建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。使用面积：建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。建筑面积：建筑外墙柱勒角以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台挑廊地下室室外楼梯等且具备上盖结构牢固层高（2.20）米含2.20米以上的永久性建筑。建筑间距：建筑平面外轮廓线之间的距离。建筑平面外轮廓线：建筑外墙面水平投影的外轮廓线。住房产权：住房各项权益的总和。我国法律规定，产权人对其所有的住房享有：占有权，使用权，收益权，处分权。土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。住宅建筑层数划分：我国《住宅建筑设计规范》将住宅按层数划分为：1—3层为低层住宅（如别墅）；4—6层为多层住宅7—9层为中高层；10—15小高层住宅16—30层为高层住宅；30层以上为超高层车位：专供停放车辆使用的场所车库：专供停放车辆使用的房屋竣工：房屋主体结构已完工，但不能使用交工：房屋已达到使用标准点式楼：一般多指高层，还有部分多层。因其整体形状似圆柱体，其垂直投影呈点状。条式楼：又称板式楼。一般指多层，还有部分条式小高层。因其整体形状似长方体，其垂直投影呈条状。楼间距：一般指两栋楼房之间的距离（墙与墙之间的距离）七通一平：道路、供热、供电、上下水通、排水通、燃气通、场地平。公积金贷款：政府政策性住房贷款对象必须是住房公积金的缴存人；利率比商业利率低。商品房销售五证二书：《国有土地使用证》；《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》；《建筑工程施工许可证》《商品房销售许可证》——现房；《商品房参见售许可证》——期房《住宅使用说明书》；《住宅质量保证书》3承重墙：不但承受自身重量，同时还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。非承重墙：仅承受自身重量，不承受屋顶及楼板荷载的墙，又称自重墙。错层：将一套房屋功能不同的两个区，分别设置在两个层面之上的建筑结构。房地产价格构成：①商品房开发成本A、基地开发费；B、勘察设计费；C、房屋建筑安装工程费；D、市政公用设施费，供水、供电、通讯、排污、供气、通路、绿化等工程费用。②商品房利润③贷款利息④管理费用⑤税金土地使用年限：①居住用地七十年；②工业用地五十年；③教育、科技、文化卫生、体育用地五十年；④商业、旅游、娱乐用地四十年；⑤综合或其他用地五十年；住宅套内使用面积：住户所能使用的空间净面积的总和。即每套住宅门内墙体厚外全部净面积的和房屋建筑面积：即商品房的销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积：套（单元）内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积公用分摊面积由两部分组成一指电梯井、管道井、楼梯间、垃圾通道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积。二是套与公用建筑之间的分隔墙以及外墙（出墙）墙体水平投影面积的一半。跃层与复式住宅跃层：一套住房上两个楼层，有内部楼梯，联系上下层；4复式：概念上应为一层、但层高要＜4.2米。局部有夹层，安排卧室或书后等。室内楼梯联系上下，目的是在有限的空间是增加使用面积，提高了住宅空间利用率。1、区别复式住宅并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积占底层面积的一部分。夹层部分可以做成房间，也可以做成跑马廓形式，有栏杆或拉板（一种不完整的空间）；边沿和底层间的视野和空间上流通。跃居住宅上下两层完全由楼梯分开，只通过楼梯联系实行。维修基金：指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。物业管理：泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务。包括房屋的保养、维修、住宅小区的清洁、绿化和管理等第二章建筑知识第一节：建筑基础知识一、结构类型建筑结构按所有材料来分有木结构、钢结构、砌体（砖墙等）结构、钢筋混凝土结构等。建筑结构按承重结构来分有砖混结构、框架结构、剪力墙结构等多种：（1）砖混结构：是指由砌体结构和其他材料制成的构件所组成的结构。例如，竖直承重构件用砖墙、砖柱，而水平承重构件用钢筋混凝土梁、板所建造的结构，它多用于七层以下住宅。（2）框架结构：是由纵梁、横梁和柱组成的结构。目前，我国框架结构多采用钢筋混凝土建造。它多用于十三层以下住宅。（3）剪力墙结构：是指由纵、横向的钢筋混凝土墙所组成的结构。因剪力墙结构的墙体较多，侧向刚度大，所以它可以建得很高。（4）框架一剪力墙结构：房屋在风荷载或地震作用下，靠近底层的承重构件的内力和房屋的侧向位移随房屋高度的增加而急剧增大。因此，当房屋高度超过一定限度后，再采用框架结构、框架梁，框尺寸就会很大，这样，房屋造价有仅增加，而且建筑使用面积也会减小。在这种情况下，通常采用框架一剪力墙结构。（5）筒体结构：是用钢筋混凝土墙围成侧向刚度很大的筒体，其受力特点与一固定于基础上的筒形悬臂结构件相似。为满足采筒光的要求，在筒壁上开有孔洞，这种叫做空腹筒。当建筑物高度更高，侧向刚度要求更大时，可采用筒中筒结构。这种筒体由空腹外筒和空腹内筒组成，内外筒之间用自身平而内刚度很大的楼板相联系，使之共同工作，形成一个空间结构。多用于高层或超高层建筑。5二、建筑物分类①按照建筑物的使用性质可以分为：工业建筑、农业建筑、民用建筑。民有建筑又分居住建筑和公共建筑两类。按照主要承重结构的材料可以分为：②生土——木结构建筑：以土坯、伴、板筑（干打垒）等生土墙和木屋架作为主要承重结构。③砖木结构建筑：用砖墙（或柱）、木屋架作为主要承重结构的建筑。④砖混结构建筑：用砖墙（或柱）、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑。⑤钢筋混凝土结构建筑：主要承重构件全部采用钢筋混凝土结构的建筑。⑥钢结构建筑：主要承重构件全部采用钢材制作的建筑。三、建筑物的组成从建筑物本身的构造要求来看，一幢建筑物是由基础、墙或柱、楼地面、楼梯、屋顶、门窗等主要部分组成的。基础：是建筑物最下面的部分，埋在自然地面以下，它承受建筑物的全部荷载，并把这些荷载传给下面的土层——地基。基础是建筑物的重要组成部分，应该坚固、稳定、能经受冰冻和地下水及其所含化学物质的侵蚀。墙或柱：墙或柱是建筑物的垂直承重构件，它承受地面、梁和屋顶传给它的荷载，并把这些荷载传给基础。楼地层：是建筑物的水平承重和分隔构件，包括楼板和地面两部件。楼梯：是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。屋顶：是建筑物顶部的承重和围护部分。门和窗：门是供人们及家具设备进出房屋的建筑配件。窗的作和是采光、通风和供人眺望，窗应有足够的面积。建筑物除了上述基本组成部分外，还有一些其他配件和设施，如：雨篷、散水、通风道、烟囱、垃圾道、壁橱等。地基和基础1、地基与基础的概念及作用基础：在建筑工程中，常把建筑物与土层直接接触的部分称为基础地基：把支承建筑物重量的土层叫地基。*基础位于建筑物最下部，是建筑物的组成部分它承受着建筑物的全部荷载并将它们传给地基。地基不是建筑物的组成部分，它只是承受建筑物荷载的土壤层。砖基础的构造砖基础的构造由基础墙、防潮层、勒脚、大放脚、垫层等组成。6基础墙与墙身的分界线，在构造上一般以防潮层为界。防潮湿层以下称基础墙，防潮层以上为墙身。在工程预算中，为计算方便起见，一般以室内地坪或勒脚以上作为墙身。防潮层的设置，为了防止地下水和室外地面水对墙及室内的侵入。常见的防潮层做法有如下三种：勒脚是在基础墙室外部分到室外地面处的一段基础墙加固构造措施。地基土地基土着眼于岩石和土的工程性质（特别是强度与变形特性）来进行分类。可以分为：岩石、碎石土、砂土、粘性土、杂填土五类。地下室全部或一部分建筑在地下的房间称地下室。地下室不仅可以起到基础的作用，耐用可以增加建筑物的使用面积，同时在战时还是防化学、生物、原子武器的掩体。地下室从其所处位置来看，大致可以分为二类。一是半地下室，即地下虽然设在一层以下，但还可以利用地下室外墙设窗，应用天然通风和部分天然采光。二是全地下室，即地下室全部埋于地下，可以是一层，也可以是几层。此种情况应采用机械通风和电气照明。四、墙体墙是建筑物中不可缺少的重要组成部分。在一般民有建筑中，墙和楼板称为建筑物的主体工程。墙壁的造价，约占工程总造价的30—40%；墙的重量，约占建筑物总重量的40—60%。1、勒脚：是外墙外侧到室外地面接近的部位。有三个作用：一是保护墙脚，防止各种机械性碰撞；二是防止地面水对墙脚的侵蚀，三是美观，对建筑物的立面处理产生一定效果。2、墙身水平防潮层作用是阻断毛细水，使墙身保持干燥，为了隔断毛细孔，阻止毛细水进入墙内，通常在勒脚部位设置连续的水平防潮层，简称防潮层。2、圈梁和构造柱圈梁是沿房屋外墙、内纵承重墙和部分横墙内设置的连续封闭的梁。作用是加强房屋的空间刚度及整体性，防止由于基础的不均匀沉降、振动茶载等引起的墙体开裂。构造柱必须与墙体及圈梁紧密连接。构造柱则从竖向加强层与层之间墙体的连接。3、隔墙隔墙是把建筑物内部分割成若干房间或空间的墙，隔墙是不承重的。五、楼板层、地面和楼梯楼板层分类：1、按其在建筑物的位置分：72、底层楼板层：将底层房间和地板下面分开；3、地下室外上楼板层：将底层房间和地下室分开；4、层间楼板层：将房屋按其高度分成上下各层；5、阁楼楼板层或天棚层：将最高一层房间与屋顶空间或阁楼分开；6、按主要承重结构的材料分：（1）钢筋混凝土楼板层（2）木阁栅板层（3）钢梁楼板层。7、按施工方法分：（1）全现浇楼板层；（2）全预制楼板层；（3）部分预制楼板层；8、按耐火性能分：（1）可燃烧板层：暴露的木阁栅楼板属于可燃楼板层；（2）难燃楼板层：在可燃体外加保护层。楼板层的组成：楼板层由三部分组成：楼板、楼层地面和天棚。楼层地面也称楼面。楼板分类与构造楼板依所用材料不同主要有钢筋混凝土和砖拱楼板。钢筋混凝土按施工方法不同又分（1）现浇整体式楼板：（2）预制装配式钢筋混凝土楼板顶棚的构造也称天棚、天花板。是屋顶承重结构的下面及各层楼板的下面。六、地面的组成（1）面层（2）结合层（3）找平层（4）防潮层（5）垫层地面的分类（1）按面层材料及施工方法分：整体面层和块料面层地面（2）按