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房产交易基础知识1.二手房含义2.二手房上市交易的前提3.西安市房屋种类4.各种房屋的鉴别5.二手房常用名词解释6.各种房屋的交易方式税项目录二手房含义二手房是指:经过一次交易之后再上市交易的房屋二手房上市交易的前提已取得产权证没有抵押登记没有产权和债务纠纷西安市房屋的种类1.商品房2.房改房3.安居房（回迁房）4.经济适用房商品房在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。但目前的中国房地产市场，商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋.包括发行住宅、商业用房以及其他建筑物。房改房房改房即为已购公有住房,是指职工已按国家住房制度改革政策购买的公有住房.房改房的土地使用权是无偿划拨得到的,没有像商品房那样交纳土地使用费.因而,房改房的产权中的土地产权部分实际仍然属于国家,购房者只占有房屋产权部分(既建筑物部分)安居房（回迁房）安居房是指为了妥善安置棚户区的被拆迁居民,由开发企业建设的居民回迁的安置房.安居房要严格按照规划要求建设,开发企业的棚户区改造项目实施过程中,要先建安居房,保证按协议约定的时间安居.经济适用房经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性:是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性:是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房此类房屋是为广大低收入家庭、无房户或现住房面积未达到西安市规定的→住房补贴面积标准的未达标户，居民家庭年收入在政府规定以下的人群所建房屋。也就是说在具备了家庭年收入不超过政府规定，无房户，还未达到西安市最低居住面积的均可申请购买经济适用房。但因为此类房屋有它的特殊性，故国家在已购权人出售转让时制定了相关的出售政策。未住满5年的不允许出售。西安经济适用房申请条件见政府相关文件。按房屋建造时立项分类普通住宅公寓别墅商住房商用房经济适用房安居房（回迁房）按建筑形式分为塔楼和板楼塔楼的平面图特点是：一般是一梯四户到一梯12户，高度一般从12层以上到35层。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。按建筑物（住宅）层数分类低层住宅（4层以下）多层住宅（5－7层）小高层住宅（8－14层）高层住宅（15层以上）超过35层是超高层按建筑结构分类砖木结构竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。砖混结构竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板其中也包括少量的屋顶采用木屋架。钢筋混凝土结构承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。钢结构主要承重构件均是用钢材制成。名词解释：建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。名词解释：公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。公用面积分推系数=公用建筑面积÷套内建筑面积总和。名词解释：容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。容积率=建筑面积/占地面积名词解释：绿化覆盖率(绿化率)绿化覆盖率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化覆盖率高为好。绿化率=绿化的占地面积/总用地面积名词解释：使用率使用率是指房屋使用面积和建筑面积的比例，其中套内使用面积是指套内房屋使用空间面积，建筑面积指套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。一般高层塔楼在72%至75%之间，高层板楼在78%至80%之间，多层住宅在85%左右名词解释：复式在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米高，可在局部隔出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。跃层是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，—般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。错层主要指的是一处房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。名词解释：层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。名词解释：开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。名词解释：进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。名词解释：玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。房屋交易所涉及税项契税印花税土地出让金土地增值税综合地价款营业税个人所得税交易手续费核档费产权登记费过户费谢谢大家！